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人口红利消失房价要暴跌了吗?

编辑:经三路吴彦祖 浏览:15458发布时间:2018-03-09

这两天,言之有屋粉丝交流群里频繁谈到了人口红利和房地产的关系。不少粉丝便在后台问了起来:人口红利消失了,房价是不是就降了?人口红利消失了,是不是就没人买房了?

当然,从目前各大二线城市的抢人大战就可以看出人口形势的紧迫性。对于人口红利与房地产市场的关系,大家也众说纷纭。总结起来,房友们的核心观点就是人口红利的消失对房地产市场的打击是巨大的:“人口红利都消失了,房价等着降吧!”

那么,问题来了,高房价的根基是什么?人口红利消失真的能让房价一泻千里吗?

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高房价的一个中心两个基本点

当前房地产市场的现状以及飙高的房价,其原因可以概括为一个中心两个基本点:

两个基本点:

1、房产的持有成本低。很多单纯看收入并不富裕的城市土著以及肉食者可以持有10套以上房子,诸如房姐房叔之类的更是几十上百套房子不在话下。一个小区的房价上涨,整个小区的居民都普天同庆,坐拥繁华。买房成了一种无风险低成本高收益的投资行为。这也是当前呼吁出台房产税的一个基本原因。要是每隔若干年来一次房产价格评估,按照评估价格的一定比例收税,手里握着大量房产的人只能卖房换地省税费了,这样一来涌入大量的对冲盘,马上均价就下来了。

2、土地财政,导致地方zf囤地居奇。分税制之后,地产财政收入疲软,土地财政成为地方zf的摇钱树。然而,土地属于不可再生资源,卖一点少一点。为了让土地能卖上更好的价,也为了让这个生意更细水长流,就逐年减少土地出让。老百姓对区域地价上涨不敏感,zf对炒作区域地价也不抗拒,这样以来,炒作地价行为中zf成了唯一的庄家,而随着卖地量逐年减少,操盘好的zf不愁地价不涨。面粉贵了面包的价格自然也就上来了。

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一个中心:

房价再高,卖不出去也是白搭,也就是,市场必须要有人接盘,这就引出了“一个中心”的问题,也就是最关键的问题——户籍制度下的人口迁徙。这个命题一引申就大了,关系到城镇化的进程,关系到劳动力的区域化转移,其中最重要的是房子的附加属性问题。

孩子的教育问题、大人的就业问题,以及老人的医疗养老问题都和房子强绑定,导致无论房子多贵,都必须买房,买房成为了唯一出路。最现实的就是高价学区房,这些可谓是政策性的绑架消费行为。

 

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房地产与人口红利

上文已经说到了,关系到房价根基的“一个中心两个基本点”。其中的一个中心就有关人口了。人口红利主要指的是劳动力人口的数量。人口红利消失,不是指人口数量减少,而是全部人口中劳动力人数比例下降。这部分人带动了城市和区域的经济繁荣发展,也推动了房地产春天的到来。

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劳动力人口增减趋势图

人口红利阶层,大多是依靠两家三代攒出一套房的代价去支撑起整个市场的。在中国经济结构的转型之前,50后、60后几代人一生没有类似于买房这样的大宗消费。80后、90后成为社会中坚阶层之后,利用上辈人几代的财富积累去贡献给了社会经济的进步发展(80后、90后真正的为国托盘的一代!)

同时,独生子女政策又保证父母可以用全部财力帮助一个孩子,父母一辈兄弟姐妹众多也变成了一项资金来源(好歹有亲戚可以借)……总之,人口结构+经济结构的变化,为近十年的房地产发展提供了坚实的大市场。

那么,当前的人口红利还能吃多久?很多悲观的人估计是3-5年,大部分人的看法是在10年左右。不过,在笔者看来,人口红利的衰竭期还未到来,至少目前,90后和千禧孩中有相当一部分还能享受到家庭红利,他们在房地产市场上的购买力仍然会支撑起一个巨大繁荣的行业。

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中国2050年人口结构图

如今,人口红利的缩减速度确实很快,迫于这样的压力,国家开放了二孩政策。这一政策的目的是继续维持人口红利。但是绝大多数人的思维还是经历了三十年洗礼的特区化思维,维持人口红利的人只会是越来越多,最后北上广深就像黑洞一样吸引着全国包括社会精英在内的人落地劳动,未来一二线城市的房价还会继续重复今天暴涨的故事。这也就是解释当前的各地频繁出台的人口政策,本质上是在人为制造一种“新人口红利”。


写在最后

由此推演,人口红利的绝对小时,要远比理论上表格里的人口红利消失要推后几年,其中中国的户籍制度和人口迁徙会在其中扮演“拖油瓶”的角色,延缓“衰老”。这其中,人口迁徙递减了人口红利消失带来的影响,但是,却加重了四五线城市以及农村城镇的凋零。

总而言之,言而总之,现在语境下的人口红利消失,对一二线及热点房地产市场的影响还真不是很大,对当前一代的劳动力人口来说,影响也微乎其微。期待人口红利的消失来降房价,业并不是现阶段能实现的事。等到人口红利真真消失那时候,可能你现在买的房子贷款都已经还完了,还要啥自行车?


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