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楼市评论:郑州楼市去库存难道是个伪命题?

来源:东方今报 编辑:子澜 浏览:1382发布时间:2016-11-24

【摘要】房地产库存,一般指的是流通库存,也就是没有卖出去的房子。房地产去库存,也就是降低全国房子的流通库存,为了降低资金占用,把房子卖出去,而且是卖给需要居住的人去居住。这是一个老生常谈的话题。但在讨论某个地区和城市的房地产是否需要“去库存”时,首先要明确“什么是库存”。库存是仓库中储存的货物,是因生产经营需要,保持生产经营活动不间断,而保持存储状态的货物。还有,就是指大量没有卖或卖不出去的产品。

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房地产库存,一般指的是流通库存,也就是没有卖出去的房子。房地产去库存,也就是降低全国房子的流通库存,为了降低资金占用,把房子卖出去,而且是卖给需要居住的人去居住。

自“去库存”概念盛行以来,不少专家学者表示“去库存是伪命题”。财经专栏作家、投资人齐俊杰认为,房地产去库存本质上就是交易,就是把高风险的开发贷转换成低风险的个人消费贷。

“钢材去库存可以变成厂房,可以变成桥梁。”齐俊杰在公开场合质疑,房地产去库存转化成什么呢?“显然什么也不能转化,只能被交易,房子还是房子,只是从开发商手里转移到个人手里。”

此外,从本轮房价暴涨中可以看出,一线城市和热点城市成为此次房价暴涨的“重灾区”。而二三线城市库存却岿然不动。

以郑州为例,截至2015年年底,郑州市商品住宅的库存量在550万平方米左右,而2015年后半年郑州纯商品住宅每月的销量在97万㎡左右,也就是6个月左右能够去化完毕。而这个数据在2016年7月底,就锐减至1.5个月。

空虚的库存、疯狂的投资热钱、坚挺的刚需购房者、高达5倍的购房杠杆等,催化出长达三个月的恐慌性购房情绪,并一路催生房价暴涨。

但事实上,郑州房地产市场真正的“库存”——商业及商办物业,并没有因此大量去化。截至去年年底,郑州商业库存已经累计高达360万平方米左右,去化周期需要6~7年。而经过本轮楼市热潮后,10月底,克而瑞数据显示,郑州商业库存为515.4万㎡。去化周期77.7个月,约6.4年。

值得注意的是,此次一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,房价走势明显趋稳,价格得到有效的控制。

未来,郑州房地产市场“去库存”将更多指的是商办物业,且主管部门在实施政策时,更需要结合当地实际,疏堵结合,为营造一个合理健康的市场环境而统筹规划。


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