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二手房跌没跌你心里没点那什么数吗?

来源:言之有屋 编辑:东风路屋言组 浏览:12382发布时间:2018-03-14

房地产这个行业有个特点,变化潜移默化而又一发动全身,有时候让人洞若观火,有时候又让人不寒而栗。

春节之后,二手房新房倒挂不断被各大媒体提及,郑州二手房市场“量价齐跌”、“市场低迷”成为了市场的主流声音。

平胸而论,要说现在房价没泡沫,鬼都不信。泡沫总归是有的,只不过是多少的问题。经过2016年至今的疯狂注水,郑州房价好像一份注水猪肉,不断膨胀不断身价倍涨。新房价格不具备考察价值,二手房的交易情况却很好反映出该区域的人口流入情况和消费能力。有了大量的人口和足以支撑区域房价的消费能力,才能最好的反应该区域的真实房价水平。

二手房市场因为作为三级市场流通分散,而且没有专门的机构去认真研究和分析,其实很多时候他的变化会被人忽略,但是从另外一个维度上来说,二手房市场是最真实的反应市场真相的,所以也就非常有研究的必要。

不要看楼盖得多不多,要看人多不多,不要看价格高不高,要看二手房卖不卖得出去。有人住的房子才是房子,卖的出去的价格才是价格。

3月12日,郑州市房管局公布了2月郑州市房地产数据,笔者看到的是,二手房市场依旧坚挺,市场购买力亟待下一轮的爆发。


1

“量价齐跌”的迷雾

农历正月初九,房产中介小刘已经从过年的氛围中早早抽离,打了鸡血似的、朝气蓬勃地开工了。12年入行的小刘,早几年在燕郊做房产中介,去年随着某知名中介品牌回到郑州,加盟了北三环区域的一个门店。

据他反馈,跟往年的情况一样,正月十五之前,生意一般。过了元宵节,门店首先迎来了租房市场的火爆,很多都是年前腾空的房间,又在短时间内迅速出手,吸纳一波春节后新入城,或者春节结婚年后换新房的红利。

但是,对于买房市场,却没有出现如往年目一样的火爆场面。这段不同寻常的平静,一直持续到了开工的第三周。

“一天来10组客户,其中6组是租房,其余的也只是来看看,没有成交欲望。”小刘说,“这种情况从年前都有了,成交量不好,没有出现翘尾的情况,买房的在观望,卖房的在坚持,都在打心理战,看谁能熬过谁。”

即使成交量维持低迷,据小刘了解到的各门店的情况,也并没有出现所谓的“二手房价格大跌”的现象。

2018年2月郑州各区二手住宅成交价格

所谓的“金3银4”开局不利,一方面是受政策的影响,让购房者有了更多的机会成本,另一方面就是二手房新房倒挂,分流了相当一部分购房者选择了新盘,放弃了二手房。

“不过,这段低迷期如果持续的时间长,对二手房市场的打击还是比较大的。就拿门店来说,像那种夫妻店,成本低,每月1万元的开销,在当前的时期,还能维持成本。但是对一些不具规模的连锁店,就不得不考虑成本压力了。在这样下去,关店潮还有可能出现。”小刘说。

对于当前出现的“量价齐跌”谜团,小刘有以下看法:

1、调控一直在收紧,2月全国房价平稳运行、热点城市继续降温是主基调。购买欲望得到束缚,市场情绪陷入了观望。

2、房产税出台的消息不胫而走,更是为市场上的观望情绪推波助澜,很多购房者都在等着市场出现大量对冲盘,期待捡漏。

3、二手房单价不便宜,加上“三价合一”,银行就只能按照网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,税费提高,购房成本增加。随着房贷利率的上浮,市场的购房成本也在增加,这也打击了市场购房者的积极性,直接表现在了二手房成交量下跌。

4、在价格上,二手房表现依旧坚挺。限价政策导致只要有新房入市即被哄抢,楼市库存低至历史最低,市场供不应求严重。尤其是市区,开发商捂盘惜售,推盘意愿较弱,直接推高了二手房价格。此外,2017年郑州新房价格上涨不多,限价要求不能超过2016年9月份的价格,这给二手房补涨找到了空位期。

5、二手房还是“喜新厌旧”的。交房不过5年,有电梯,已下证或可改一手合同,价格合理,三室……带有这几个关键词的价格会标的比较高,成交情况也比较好,主城区的老破小,家属院,卖不上价钱的情况也是存在。当然,学区房除外。

在小刘看来,所谓“量价齐跌”的真相就是:卖方不想卖太低,买方很多买不起。


2

2月郑州市区二手房价格 稳中有涨是主流

前文已经说了,二手房或存量房的房价,才能真正体现城市房价的水平。

郑州的二手房,说到底还是买方市场,打电话预约看房的人不少,就是没一个肯加价,最后肯加价的人又因为凑不出首付而放弃。

这就是所谓的“一手房荒,二手房僵”,买方卖方都在心里较劲,一个不愿意降,一个不愿意涨,看谁能熬过对方。这时候的二手房价格,才是楼市真正的底裤。

有一个例子最能说明问题:在2011年至2013年房价高峰时期以正常市场价格购入的房产,尤其是主城区二手房,近2017年之后再次出售时,多半是原价出手,甚至不乏赔钱的现象。

你现在去买二手房,评估价应该是2017年上半年甚至是2016年的房价水平。在房屋估价报告中,很重要的一个参考部分就是最近成交价对比。这个价格中的水分也是相对来说较少的。

由此可见,二手房成交量下滑是事实,但是价格跌没跌,明眼人一看就知道。


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二手房还会有春天吗?

春暖花开,冰河解冻,又到了动物交配……又到了迎接新生命的好季节。一年之计在于春,整体来看,节后二手房市场回暖速度会很快,特别是在推新断档的情况下,二手房市场交易更会趋向活跃。

1、具体房子具体分析。

一房一价,世界上没有完全一样的两所房子。要具体房子具体分析。包括坐落、朝向、学区、装修等等问题,都会影响房子的价格。涨价的理由千差万别,降价的房子也就那么几个。二手房市场的独特之处就是,无论买卖哪一方,主观因素影响巨大。

2、一二手倒挂现象还会持续。

只要限价限购不解除,二手房的红利期会一直持续。一二手倒挂的情况会一直出现。倒挂的程度,取决于限价红线与地价差值有多大,地价高,限价力度大,自然倒挂的程度也就大了。

3、更多刚需依旧会选择二手房。

购房成本增加,无论是新房还是二手房,都会受其影响。上车门槛的不断提高,除了会阻碍一部分上车外,也会让另一部分人的上车热情更加急切了,也会刺激不少房东提高挂牌价格,甚至会出现‘惜售’的情况。

4、房产税。

房产税开征会引起抛售,大量对冲盘出现,折中房价吗?白云大妈的故事告诉过我们,薅羊毛不能逮着一只羊薅,这不符合社会主义新时期和谐稳定的要求。而且,羊毛总会出在羊身上。

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你会买二手房吗?

所以,就目前市场情况来看,二手房在春节后会迅速回暖,那些说“二手房市场遇冷”、“二手房买卖惨淡”的跟鼓吹“房价要大跌”的是同一拨人。当前时间段,二手房还是值得入手的。

二手房附加值明确,出租回报相对明确,能更快取得房本限售周期短。这些因素,决定了二手房基本面还是看好的。

对于刚需来说,即买即住,节省了各种成本,对上车需求比较急切的人来说,是最佳选择。对于投资来说,即买即租,但是考虑到近段时间门槛提升,杠杆不太好用,还是需要慎重考虑。

对于地段好、优质学区、地铁口的房子,最好还是不要放过。对于房龄较大(15年以上)的老破小(租售比低)或者老破大(被市场低估的大面积户型),以及砖混结构不带电梯的多层等房子,还是要在选择中进行规避的。

二手房才是智商的试金石。


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