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郑州正在被什么人瓜分?

来源:言之有屋 编辑:北三环屋言组 浏览:15566发布时间:2018-05-08

前几天很火的一篇文章《上海正在被什么人瓜分》,有理有据的分析了“上海到底是谁的上海”的问题。到最后才发现,上海原来早就不是上海人的上海。

那么,牛皮哄哄的国际郑呢?又在被什么人瓜分了?将来又会是谁的郑州呢?


1

郑州常住人口里的猫腻

今年4月26日,郑州市人民政府网发布《2017年郑州市人口抽样调查主要数据公报》。公报显示郑州市常住人口为988.07万人,比上年的972.39万人增加15.68万人,增长1.61%。

全市常住人口中,居住在城镇的人口为713.71万人,占72.23%;居住在乡村的人口为274.36万人,占27.77%。与上年相比,城镇人口增加23.12万人,乡村人口减少7.44万人,城镇人口比重上升1.21个百分点。

但是在公报中,没有显示一个重要的指标,就是“户籍人口”。常住人口指的是居住在本乡镇街道、户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道、离开户口所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道、外出不满半年或在境外工作学习的人。

那么,郑州到底有多少户籍人口?常住人口里又有多少是“外地人”呢?人口统计的公报里,一直未有披露。但是,我们却可以从别的数据口看到一些端倪。

第六次人口普查中,曾经公布郑州市区户籍人口达269万人,常住人口达694万人,总体郑州本地人口与外来人口比例将近1:1.5(即外来人口占郑州人口总数的60%)。城区人口密度仅次于广州,居全国第二位。郑州超过一半的人口是没有郑州户籍的“外来移民”,他们活跃在郑州的绝大部分生活空间,扮演者“郑州人”的角色。

根据2017年7月5日,郑州市政府对外发布的《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》里面提到的,2020年,郑州市户籍人口达到410万,同年的常住人口数量目标是1245万人,户籍人口与外来人口比为1:1.9,即外来人口占总人口的77%。可见,随着人口总量的增加,这个比例还在进一步加大。户籍制度的放开,可能会缓解一部分落户的尴尬,但是,从目前的效果来看,并不理想。

因此,就户籍人口和非户籍人口的人口比例来说,郑州更像是“外地人”的郑州。


2

郑州正在被“外地人”瓜分

郑州不仅是郑州人的郑州,更是河南人的郑州,未来还将是全国人民的郑州。

2017年河南总人口10852.85万,郑州的人口占比仅仅9%。对比武汉占全省五分之一人口,西安占全省三分一人口的比例来说,郑州常住人口还有比较长足的上升空间。

与此同时,郑州近五年人口净流入数量居中部第一(目前增速有所下降,每年大概20万左右,还是很大的量的),全国前五。2017年,河南省去年新增流动人口40万,郑州新增人口20万左右,占了一半。

京沪广深的房子是为全国精英准备的,是全国人民在推动,省会房子是为全省人才准备的,整个省的人在推动。

郑州早期的发展依托城镇化,还有城中村改造。土生土长的郑州人在过去几十年的城中村改造、拆迁中,补偿的住房和资金综合算下来,已经满足了自居房屋的需求。加上置换和改善购房,这些人对购房的需求较弱。

户籍制度放开之前,购房与户籍捆绑比较紧密,可以得出这样一个有意思的公式:

潜在外地购房人群=郑州市总人口-郑州市户籍人群-非主要年龄阶段购房人群-低收入比例人群-顶级收入比例人群

用2020年的人口数来推算,潜在外地外地人群=1245-410-(1245-410)*25%-(1245-410)*10%=542万

根据2016年数据,15以下及60岁以上为非主要年龄阶段购房人群约占比25%,低收入购房比例人群和顶级收入购房人群占比约10%。

也就是说,2020年,郑州潜在购房的外地人群数量预计能达到500万左右。如此庞大的外地购房潜在人群,已经超过了郑州户籍总人口。在加上,郑州户籍人群主要是改善需求,与外地购房客的刚性需求不同,导致了,郑州大部分房子都是被“外地人”买走了。

实际上,在现在,以及过去相当长时间内,郑州超过60%的房子都是被“外地人”买走了,这些外地人包括一线城市回郑置业的,也包括地方市县到省会买房,以及少部分的炒房团。

北京、深圳等城市的房产价格实在太高了,他们想炒也炒不动,因此,不少人就转战到郑州等二线城市了。

所以说,作为二线城市郑州,房价之所以能够不断上涨,一个根本原因是在于除了本地人群购房、换房需求之外,源源不断人口流入才是问题的根本。郑州在过去的几年时间内,平均每年新增20万常住人口,才是房价上涨的真相。

根据2016年购买商品住宅人员户籍分类数据,其中本市购房人群占比26.45%,外地购房人群占比73.55%。在外地购房人群中,本省其他地区(除郑州外)占比65.47%,外省市占比7.89%,其他占比0.19%。这也和郑州市人口结构比例相吻合,非本郑州市户籍家庭是郑州房地产市场购房主力军。

此外,从商住房客户户籍来源分析,可以发现,本省户籍人群是购房主力,占89.2%,省外占10.8%。

各省辖市户籍人口中,郑州市区及所辖县市的客户占30.3%,其他各省辖市户籍购房人群占58.9%,已经超过了郑州户籍购房人群。

而其中,豫东、豫南的人是购房的主力军,传统的人口大市周口、南阳、驻马店、商丘、开封这五个地市的客户占34.9%,这其中,周口客户占比12%,超过了郑州户籍人群购买量的三分之一,占各省辖市户籍购房人群比例的24%。

由此可见,郑州购房市场,河南各省辖市户籍人群所占比例比较高,外省户籍人群占比较低,说明郑州市对省外吸引力不足,而对省内的聚集效应较好,市场对本省人员的购买力依赖较重。

郑州已经实现了“河南人的郑州”这一基本立论,郑州正在被周口人、南阳人、驻马店人、商丘人等瓜分。


3

郑州房价基础的假想

其实,上一部分结尾,这篇文章要讲的事已经讲完了。笔者在搜集数据的时候,还发现一个特别有意思的现象,这里还想给大家普及一下。以下看数据:

河南城镇居民收入方面,全省前三名的城市分别是:郑州市36050元、洛阳市33273元、济源市30697元。

其余十五个城市的城镇居民年度人均可支配收入分别为:安阳市30421元、平顶山市29625元、许昌市29445元、焦作市29220元、南阳市29128元、新乡市29071元、漯河市28859元、濮阳市28823元、鹤壁市28519元、商丘市27595元、三门峡市27562元、开封市26864元驻马店市26340元、信阳市26061元、周口市24313元

河南各市农村居民人均可支配收入的情况,全省前三名的依次是:郑州市19974元、济源市16938元、焦作市16218元。

其余十五个城市去年的农村居民人均可支配收入分别是:许昌市15591元、鹤壁市15326元、漯河市14142元、新乡市13769元、安阳市13697元、三门峡市13084元、南阳市12718元、洛阳市12511元、平顶山市12222元、开封市12126元、信阳市11663元、濮阳市11652元、驻马店市10869元商丘市10517元周口市10170元

从上述数据可以看出,在郑州买房群体占例最高的几个城市中,除了南阳,其他几个城市周口、开封、商丘、驻马店等无论是城镇居民人均可支配收入,还是农村居民人均可支配收入,都是全省倒数的。也就是说,越贫穷的地方,反而买房的欲望和行为越强烈。

那么,是不是可以做这样的假设这样:郑州房价的基础不是富裕,是贫穷。更多的人是因为贫穷,才进城买房。河南人对房子看得较重,即使举全家之力可以在郑州买房也要买,这样反而会有阶层晋升的机会?才会给家族的未来更多的可能?或许这才是郑州房价一直会涨的真相吧。

也因此,郑州,才会成为追梦者的郑州,才成为近千万人为了能过得更好,为了给家族带来更多希望而奋斗的郑州。




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