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郑州房产升值法则

编辑:宗隆隆 浏览:12846发布时间:2018-05-11

民生之事,无非钱也。

过去的两三年里,中国的很多产业在发展,互联网对制造业、服务业形成了冲击,中国金融市场出现一定波动。进入2018年后,人民币兑美元的主基调都是在升值,但这种局面在3月下旬便戛然而止。

究其原因,无非三点:受中美贸易纠纷的影响,引发市场对人民币的担忧;央行宣布降准,宽松的货币政策,让人民币开启走跌模式;美国的经济数据支持美元走强,此消彼长,人民币自然弱势。

人民币持续走低,资产“被缩水”,寻求抵抗人民币贬值风险的财富“盾牌”便成为民众夙兴夜寐的主要动力。

改革开放40年的经验告诉我们,不管经济风云如何变幻,政策如何改变,投资不动产都是资产保值颠扑不破的真理。所以,找到优质不动产才是财富保值增值关键。

那么问题来了,在连续三年跻身新一线城市的“国际郑”,如何找到优质不动产,实现房产升值呢?

根据我们对郑州多年的观察和分析,满足以下条件的区域房产,升值空间较大,满足的条件越多,升值空间越大。



升值法则一:地段

地段!地段!地段!

重要的事情说三遍。决定房地产价值的因素除了地段还是地段。因为一座城市中好的地段十分有限,因而更具有升值潜力。客户决定买不买房子,一是区域价值认不认可,在此基础上,价格合适不合适,至于产品因素,是次一级的因素。这是强势市场时的逻辑与定律。

离开地段说优势,都是白扯。

地段因素包含很多,其中,最主要的就是交通和配套。

地铁一响,黄金万两。作为城市经济发展的生命线,地铁修到哪,房价就涨到哪。纵观郑州房价高的地方,无一例外,均是地铁规划密集的地方。


2016年,郑州地王郑纺机的横空出世,创造了总价25亿、单价2682.38万元/亩、楼面价13411.23元/㎡、溢价率294%等多项记录。郑纺机位于郑州市主城区,交通便利,医院、商超、学校等生活设施套齐全。除此之外,地铁5号线、地铁3号线换乘站都在附近,增加了郑纺机的附加值,让其成为“地铁生命线”的受益者。

今年年初,荥阳东地王出现郑上新区的核心区域。其主干道中原西路向东延是郑州市区的中原路,连通常西湖新区、中原新区、郑上新区三大新区,汇聚郑州市政府单位、及郑西优质的教育、医疗和生活配套资源。地铁3号线、8号线和10号线均从这里经过,其中10号线预计2020年试运营,通车后10分钟便可通达郑州中心城区,大大提升了荥阳东的交通便捷性与市区的连接性,增加了该地块升值期望,提高了附加值。

当然,地铁房也分为许多种类,好事者将他们分别命名。距离地铁站点步行5分种内的房子,称之为“正地铁房”;10分钟内称“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。距离不同,房价、升值空间也不一样。

笔者所在的圣菲城,是郑州金水老城区口碑较好的品质小区。因为位于东风渠滨河公园旁,周围景观绿化非常好,附近医院、商场、超市、学校等配套措施应有尽有。

自从地铁二号线在附近通车后,圣菲城的价值得到进一步提高。从距离来讲,圣菲城属于准地铁房,从圣菲城到东风路地铁口的直线距离仅为700米。从圣菲城出来,走东风渠桥,到东风路地铁口仅需不到5分钟。目前,圣菲城二手房价格均在21000左右,但是许多房源的实际价格在22000以上。


而紧邻圣菲城的博客工社小区,和圣菲城共享公园、医院、商场、超市、学校等配套措施,但因为小区自身环境较差,加之离地铁口相对较远(距离东风路地铁口直线距离2公里,走路需要20分钟),房价上涨空间不大。目前,博客工社的二手房价仅为16000—17000左右。

要说地段,不得不提到当年号称“Number1”的正弘蓝堡湾,小区位于东风路花园路黄金地段,离东风路地铁口走路仅需3分钟,交通十分便利。目前该小区二手房价均在25000左右,升值空间巨大。

所以,房产要想升值,首选地铁房。被地铁覆盖的小区,自住出行方便,出租能吸引租客,升值空间较大,哪怕挂在二手房网上价格也能比非地铁房价格高一小番儿。



升值法则二:学区

除开交通,配套设施也很重要。而在众多生活配套项中,教育资源无疑是最受关注的。

近日播出的《极限挑战第四季》第二期中,关于人生起跑线的设置惹人深思,在家长中起到了不小的反响。不让孩子输在起跑线,是每个家长最根本、最朴实的愿望。

不让孩子输在起跑线,首先要为孩子找个好学校,学区房应运而生。拥有名校、名师、出色教学硬件的优质教育资源的购房行为,也被看作是一种血缘关系的寄托;孩子受教育水准和成长环境的保证;下一代人生起跑线的“助推器”。

郑州的优质教育资源稀缺,且分配不均匀,因此学区房十分受青睐。其中,同时被划入周围重点小学和重点初中的招生范围内的双学区房价格更是水涨船高。

以郑州最知名的双学区房,文化路一小+省实验中学为例,两所学校一直是众多家长热捧的热门学区。按照新建楼盘不参与文一省实验双学区划片的原则,区域纯正的学区房基本都是老家属院,如外贸学校家属院、省博物院家属院、政法干校家属院、园艺场家属院等。


这些老小区,目前均价都在3万—3万5之间,且基本无房源。

做个对比,同样位于省实验中学附近,但不属于省实验学学区的白庙社区、广厦城市之巅、恒大名都等小区,目前均价在1万6左右,学区房这个身份,直接让房产增值近2万。


优胜路小学+七中,也是金水区有名的双学区房。学区范围为:健康路以西,卫生路以东,优胜北路以南,金水路以北。包含了天下城、七中家属院、优胜北路5号院、城中央小区等二十多个小区,大多数都是90年代的老小区。其中,防疫路12号、防疫路11号均价均在19000元左右。而03年天下城小区目前房价在24000—25000左右,07年的城中央小区均价在26500左右。

可以说,该区域只要房子稍微新一点,价格基本会在23000+,老小区价格都在18000元上下,不能贷款的房子价格在16000元上下。



升值法则三:人流

最近几年,互联网经济十分火爆,影响了各行各业。笔者也在耳濡目染中,了解学习了互联网经济的主要玩法:以尽可能低的成本获得尽可能多的流量。

其实,这和房地产追求的差不多。

众所周知,郑州房价最贵的两个区域是郑东新区和金水区。除了两者交通便利、配套设施完善以外,最主要的原因两者经济发展水平高,提供了众多的就业岗位。说白了,两者吸引了更多的人流量。

就像因为“抢人”很火的西安,凭借各种优惠政策在短短1时间,迎来了80万人落户。80万的人流量涌进来,西安赶走了炒房客,迎来了满城刚需。西安的房价也从去年年初的不到8000涨到了如今的12000多。2016年10月到2017年10月,西安商品住宅成交均价中涨幅更是高达68%,排名全国第一。

这就是人流量的重大作用。

2010年二七区鑫苑现代城、溪山御府、英地天骄华庭、蓝堡二期等四个楼盘几乎同时开盘,并且当时开盘价格几乎一样。都在7500-8000元/平方。时至今日,鑫苑现代城、溪山御府二手房价是22000元/平方,英地天骄华庭28000元/平方,蓝堡25000元/平方。

这4个纯高层小区,二手房价格的差距背后是二七区、中原区对就业的接纳能力和金水区对就业接纳能力的差距。

郑州的写字楼主要分布在金水区和郑东新区,能提供更多的就业岗位,这为两个区域的房价坚挺提供了重要保障。

以郑州第五座万达广场——金水万达为例,该广场的建立,必然吸引了该区域人流量的增加,再加上旁边的建业凯旋广场,金水老城区的商业中心正由农业路花园路往北平移。


这对周边的房价均有较大的促进作用,附近的天骄华庭、蓝堡湾、正弘数码公寓、文博花园房价均持续坚挺。

不过,随着时间的推移和郑州各区域的建设和发展,港区、白沙、绿博也能吸引更多的人流量。港区是因为更多的企业入驻,带来更多的就业机会,白沙、绿博则是因为省政府的搬迁,造成的行政中心转移。



升值法则四:稀缺

古人说:物依稀为贵。简单的五个字,却揭示了重要的经济学原理:供求关系决定价格。

这种原理同样适用于房价。

一个城市的价值高低,顶级豪宅区,必定聚合的是顶级的资源,而这些区域历来是一个城市中心对外辐射的核心源地,更是一个外来资本进入城市的门户。

郑州的豪宅区北龙湖房价贵彻天际就是这个道理。

支撑北龙湖高房价的不在于一线品牌房企的名头,也不在于项目的各种高附加值,更不在于北龙湖强大的水域面积,而在于北龙湖金融岛以及沿湖的商业配套。

根据规划,金融岛内外环共规划44栋楼宇,金融办公楼宇就高达35栋,未来重点集聚的均是国际、国内金融行业龙头或知名领军企业,同时还有龙湖新天地、悦榕庄、洲际酒店和假日酒店群以及龙湖南里和龙湖北里等商业力量进驻,这些都是顶级稀缺资源。

这些企业、商业的进驻,必然会对房价带有促进作用。再加上北龙湖规划了22号线、4号线、6号线等多条地铁线,北龙湖房价被广泛看好。

而且,北龙湖预支了郑州10年的配套,虽然目前很多教育、医疗、商业、交通等配套还在规划中,但是提前统筹布局的排水、电力、通信、热力、燃气、环卫等基础设施的规划,是比肩国内一线城市的,日后在这里生活的人,生活质量必然会超前市区生活将近10年。



结语

房地产是个技术活,不仅需要毒辣的眼光和与清醒的头脑,还需要有敏锐的预判。做预判,要对整个经济形势和城市发展规划有着清晰的认识,要从未来看现在。


目前,郑州正在不断地开疆拓土,东南西北四个方向,扩大自己的势力范围。其中东西双翼远景都在轨道交通覆盖范围之内,最被人看好。东区,白沙绿博,期望值高,适合长期投资;以荥阳东为首的郑西区域现在还算是郑州房产市场的价格洼地,距离中心城区较近,也值得入手。


投资房产,最大的禁忌就是以刚需的眼光去考虑投资。只要人口不断流入, 在建新区都是可期的。从工作、生活等综合因素下选择适合自己的,才是最正确的选房之路。



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