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二狗探盘丨高逼格的港区值得投资吗?

来源:言之有屋 编辑:格格巫 浏览:13158发布时间:2018-05-15

“郑州后花园惠济北,成惠济会展特殊功能区,与常西湖、白沙、龙子湖平起平坐”、“南郑州继续失落,港区丧失核心地位”、“两大中心,多个副中心,未来郑州中心城区北至黄河”……

5月8日,多个郑州本地房产自媒体对郑州市规划局官网5月7日发布《郑州市中心城区总体城市设计》进行了详细解读,看的人是“乱花渐欲迷人眼”,如坠云里雾里。规划图内并没有航空区只字片语,“中心城区”地位一夜间被剥夺,甚至连期待值高的绿博组团都没有规划,难道郑州的规划又变了?

5月9日,答案揭晓。该规划为2014年旧版规划设计,只是一个大致的空间梳理。由于近期(规划局)网站迁移,按照要求,新网站内容要尽快完善起来,所以,将旧有的规划重新上传。所有的解读都是自媒体公众号“戏精附体”,纯属乌龙。

虽然是一件乌龙,但引起巨大反响说明郑州市民对郑州规划十分关注,对郑州发展前景表示期待。尤其是在看到“南郑州继续失落,港区丧失核心地位”后,郑州市民纷纷为港区鸣不平,也说明了港区在郑州市民心中的地位。

近日,港区对领事馆片区城市设计规划进行公示。“国际郑”在走向世界的征途中,又迈出了重要的一步。敏感的置业顾问、房产中介们,已经在朋友圈各种“叫嚣”,“港区房价即将上涨,预购从速”,“今天你对港区爱理不理,明天港区让你高攀不起”,真的会是这样吗?港区到底适不适合置业呢?本期二狗探盘走进港区,与小伙伴们探讨一下港区置业的机遇和风险。


话说港区


河南经济看郑州,郑州经济看港区,港区的经济发展一直备受关注。

2013年,航空港区作为中国首个国家级航空港经济综合实验区被正式批复。该区域的定位很明确,国际航空物流中心,以航空经济为引领的现代产业基地,内陆地区对外开放重要门户,现代航空都市,中原经济区核心增长极。发展目标是到2025年,建成具有国际影响力的实验区,形成引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。


去年以来,航空港区一直动作不断,园博会成功举办,高铁南站开工,郑机城铁与地铁二号线南延通车都为港区的发展带来利好。日前,港区发布的领事馆片区城市设计规划批前公示,揭开了领事馆区规划的面纱,更是为港区价值提升、经济发展注入一剂强心剂。但,港区真的适合置业吗?


1. 交通


交通是连接城市的重要纽带,也是城市发展的主要动力。作为一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽,港区在交通方面的优势,可以说是全郑州无出其右,这是不少官媒宣传的重要论点。


港区紧邻新郑机场,T2航站楼的投入使用将使新郑国际机场的货运量达到300万吨,客运量达到2900万人次,跻身全国机场前列;

郑州南站是铁路网的核心之一,建成后将成为全国第二大规模的高铁场站,并与机场、郑州火车站和郑州东站实现衔接。南站也是是省内南阳、周口、濮阳、商丘,省外西安、重庆、武汉、昆明、成都,各市互通的重要交通枢纽,以后港区人的出行将因高铁而更方便更快捷。


从港区规划地图上看,地铁2号线南延项目直通港区,向东穿过T2航站楼,与高铁南站相连。除了城郊线,还有5条轨道线将会贯穿港区,分别为9号线、11号线、13号线、17号线和18号线,地铁密度仅次于市中心。


当然,公路也是港区的重要优势。为了港区发展,政府下穿四港联动大道(现已更名为华夏大道)及城际铁路把京港澳高速双湖大道出入口放到港区北部的地方,届时港区北部到京港澳圃田或郑州新区出入口不过10多分钟车程。未来港区将新增5个高速出入口,至洋路出入口、双湖大道出入口,还有S223、前程路、新港十一路出入口,提高港区人民出行效率。


但是,不管官方如何宣传,政策如何给力,也改变不了港区距离主城区太远的现实。港区不像东区,是老城区的自然延伸,也不像西区,一条中原路直通荥阳、巩义。即使按规划,港区也和主城区不搭界,中间隔着一大片空白地带。




2.政策


作为是中国首个国家级航空港经济综合实验区,港区的地位和政策可谓得天多厚。

首先,从级别来讲,港区为正厅级单位,和郑州市平级。熟悉中国政情的人都知道,城市级别越高,权限越大,经济自由度也越高。对提升城市定位,增强城市功能,拓宽发展空间等具有重要的战略意义。


再来说政策。航空港从它出生的那一天起,便像一个“富家子弟”,“珍馐美味,绫罗绸缎”应有尽有。2016年3月,港区被列入《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》;同年5月,港区被国务院列为全国首批大众创业万众创新示范基地;同年8月,在国务院批准设立的中国(河南)自由贸易试验区就涵盖郑州港区40.6平方公里。

如今,3.4万亩的郑州港区领事馆区规划出炉,展现了港区的政治地位、经济实力,郑州也正式迈向国际化。


但是一朝天子一朝臣,一个官员一个政策,如果换了领导,或者国家大政方针发生变化,港区的政策优势还会依旧存在吗?

3.教育


十年树木,百年树人,百年大计,教育为本。


作为郑州最先国际化的港区,以后可能是郑州外国人最多的地方,所以教育资源配备也更国际化。目前,港区有了英迪国际学校、育人国际学校、航空港区外国语小学等国际中小学,让你不用出国留学也照样能学好外语。


但是,这里规划的公办名校较少,要知道,港区的楼盘多为改善型住房,业主阶层也并不像北龙湖一样,都是富人,大么多价格不菲的国际学校,住户真的消费的起吗?


4. 医疗


平心而论,港区规划的医院相对较少,只有郑州市第一人民医院港区医院,河南省省立医院、河南省儿童医院、省胸科医院港区医院(一个拥有3个名字的三甲医院),河南省质子医院等。这对于拥有415平方公里面积的港区来讲,是远远不够的。




5.环境


去过港区的人都知道,港区是按照一个国际化城市的标准规划,环境确实漂亮,堪称公园城市。


港区共计规划19个公园,不仅有园博园,还有双鹤湖中央公园。双鹤湖中央公园规划总占地5300亩,是世界上最大的公园。除此之外,港区绿地规划面积将是121平方公里,绿化率达29.1%,依托南水北调干渠、小清河及其两侧防护绿地构建规划区内核心的生态网络骨架,将水系与绿廊相结合,形成有机的共生体系。



接下来,我们一起去看看港区的楼盘。二狗用了一天时间,探访了港区地铁附近的几个楼盘,为您分析利弊,仅供参考。


永威南樾


概况


永威南樾位于郑州航空港区郑港四路与郑港四街交会处,是港区的价格标杆。本次开盘的为永威3期,均为精装房,户型面积在86—139平不等,均价12000元,范围在11700元—12500元不等,一房一价。交房时间为2020年3月,规划容积率2.8,绿化率36。规划户数1652户,车位1652个,车位1:1。目前,仅剩2号楼、3号楼、5号楼、7号楼、8号楼有房在售。



优点:


1、永威南樾门口为港区主干道雍州路,距离兰河公园地铁口仅有500米路程,交通方便。


2、附近有侨航路小学、郑州华夏中学、郑港实验小学、育人高中等学校,教育资源丰富。


3、周围银行、超市、商场、医院都有,距离均不远,生活便利,美中不足,目前周围没有饭店。


4、非毛坯,去样板间看了下,厨房、卫生间设施不错,有新风系统和全屋地暖,买了家具家电,基本可以实现拎包入住。


5、永威深耕郑州多年,在郑州拥有多个地块和楼盘,有较强的品牌背书,南樾一期口碑不错,美誉度较高。


不足:


1、房价过高,溢价较多。永威南樾定位港区的价格标杆,均价12000元,在港区基本算是最贵的房子。主要是永威该地块,为二手地,买自豫发集团,成本较高。虽说是非毛坯,但“装修成本并不高”,据一位在永威南樾卖过房的置业顾问吐露,“永威南樾一期非常火爆,均价只有6000,老板没赚到太多钱,想通过3期较高的价格,把损失补回来”。


2、楼间距过窄。永威南樾是港区为数不多的高层房,共26层,其他楼盘多为18层。永威南樾3期的实际楼间距大约只有35米,低层的住户基本见不到阳光。


3、公摊过高。据置业顾问介绍,永威南樾的公摊为25%左右,得房率较低。


户型

三室两厅两卫 115.34



南户,户型方正,采光较好,两个卫生间,能满足三代人的需求。但不通透,朝北的卧室没有朝北的窗户。


4室2厅2卫 建面 129.15m²


全明户型,大阳台,室内空间足,双卫间,满足一家人需求。四房,只有一个卧室朝南,采光不好。餐客不分离,餐厅部分空间有点浪费。

3室2厅1卫 105.63m²


全明户型,有阳台,端户三面采光,卫生巾干湿分离,小开间、大进深,三进式设计,餐厅在中间,局部采光不好。


豫发国园玖号院


概况:

豫发国园玖号院由8栋两梯两户板式住宅组成,位于郑港四街与盛祥路交会处,产品涵盖建筑面积110-140㎡舒适三房、160㎡左右阔绰五房。2019年一期交房,目前在售房源为二期,建面约110-130平米,整体均价为11500元/平米,165平房源均价12500-13000元/平,具体一房一价。1/2/3/5/6/7/8#楼18层,9#楼20层,每栋楼2个单元,1/2/3/5/6/7/8#楼为两梯两户,9#楼为两梯三户。容积率:2.48 ,绿化率35%,总户数624户,停车位均为全地下停车位,共计635个,车位比超过1:1。

目前110平方已经售罄,在售最低建面125平。



优点:

很多人有个误会,以为豫发集团是国企,其实不是。这家最早开始做商业地产的企业,打造了锦荣商贸城、锦荣轻纺城、锦荣摄影器材城、锦荣婚庆喜庆城等专业批发市场。自从涉足住宅以来,豫发集团在郑州共有翠园·锦荣世家、白鹭源·春晓、蓝山公馆、国园等11个项目。

国园玖号院是国园的二期,位置不错,紧邻兰河,交通便利,2公里内有3个地铁站,23个公交站,其中距兰河公园站540米,距康平湖站627米。


附近有河南省实验幼儿园、冯特国际中央公园幼儿园、郑州华夏中学、育人高中、港区第四实验中学、英迪国际学校等学校,教育资源丰富。周围银行、超市、商场、医院都有,距离均不远,生活便利。

不足:

总体来讲,玖号院没有大的不足,只不过属于毛坯,如果想拎包入住的,恐怕要失望了。价格在毛坯房中,也相对较高;豫发的物业被不少业主诟病,要留意物业:公摊22%,得房率一般。

户型:

B-2户型, 3室2厅2卫1厨, 建筑面积约125.12平米


超大客厅朝南,采光好,外接阳台厨,厨房餐厅一体相连,简单方便,不过,只有主卧朝阳,带独立卫生间。

中建森林上郡


概况:

中建森林上郡位于护航路与祥和街交汇处,项目二期共有6栋楼,均为小高层,户型建面约98-128㎡,均价9500元,交房时间2019年。容积率2.49,绿化率35%,住户1858,地下车位数1858,车位1:1。

优点:

1、便宜。作为为数不多均价低于10000元的楼盘,中建森林上郡的价格确实比较优惠。毕竟中建是国企,资源丰富,拿地价格低,且开发商、建筑商、物业均为中建旗下企业,成本较低。


2、品牌。中建作为国企,信用背书较强,信赖度较高。


3、楼间距高,50米左右,采光较好,公摊比例低,只有19%。


不足:


1、距离地铁口较远,距最近的康平湖站1300米,距港区北站1600米。且公交站较少,大多数较远。

2、附近教育相对玖号院、永威南樾较少,只有7个,且距离均较远。

3、商业、购物距离也较远,2公里内没有医院。

户型:

A1户型, 3室2厅1卫1厨, 建筑面积约98.00平米


客厅空间宽敞,活动空间较大,南北通透,通风采光效果好,主卧空间开阔,附带南向阳台。开放式厨房设计,节省空间,但需配置一个吸油烟效果好的油烟机,避免油烟。

A2户型, 3室2厅1卫1厨, 建筑面积约107.00平米


起居室与客餐厅隔离,动静分区,互不干扰。主卧空间开阔,附带南向飘窗。但户型不方正,次卧采光差。

B1户型, 3室2厅2卫1厨, 建筑面积约118.00平米


有两个卧室朝南,主卧空间开阔,附带南向阳台,有两个飘窗,但户型不方正。

结语:

诺基亚巅峰的时候,有人这样评价它:你现在越成功,你在将来越失败。你的优点,一定程度来讲,就是你的缺点。果不其然,没过两年,这个手机巨无霸轰然倒塌,让人唏嘘。


港区交通便利,四通八达,有飞机,有高铁,政策优势明显,但离主城区太远人口密度上不去,飞机整天嗡嗡嗡的地方,高端服务业不会去,富人也不会去,再加上航空管制,建筑高度密度上不去,逼格起不来。


在港区搞产业,十分方便,但如果投资,还需多斟酌。


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