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40+楼盘真实探访:降价已成奢望,时刻警惕反弹!

编辑:屋言网络 浏览:10368发布时间:2019-03-14

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中国最牛的通讯社是朋友圈,中国最优秀的宣传工作者,都在房产中介的队伍里。

行话说得好“做销售的不发朋友圈,等于实体店不开门”。

2019年的“金三”刚开始,我朋友圈的置业顾问就集体复苏了,尤其是本地某知名房企的置业顾问表现相当优秀,用一张张激动人心的、以销售团队成功签订房源信息为主要内容的、微信聊天记录图,成功吸引了包括言之有屋在内的同行注意。

别人家朋友圈广告还停留在不明觉厉的品宣海报模式,该房企不仅产品领先,营销手段也是别出心裁,用最简单粗暴、直接明了的方式告诉你:我家房子就是这么好卖!

这到底是一场蓄谋已久的“营销诈骗”还是郑州楼市“金三银四”的良好开端?朋友圈歌舞升平的繁华落地能有几分真呢?

怀揣这些疑问,言之有屋编辑部挑了一个春和景明的周末,自南向北、从东到西,实探郑州市场上近40个楼盘,还原一线市场的真实面貌。

由于篇幅有限,本文摘取代表性的十几个项目,如有补充或疑问,欢迎留言!


滨河国际新城:冰火两重天


康桥悦蓉园


上午十点左右,我们到达滨河康桥悦蓉园,人不算多,但也够置业顾问忙活了。“一次性刷走样板间”的案例如雷贯耳,成功为项目带来一波声量。

目前悦蓉园接近清盘,价格也是有涨无降,高层26号楼和28号楼在售,均价19500元/㎡,洋房均价25000元/㎡。不仅力破项目顶不住降价压力,变相下调售价的谣言,络绎不绝的购房者也让置业顾问扬眉吐气。


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康桥悦蓉园是有底气,但是架不住定价高,所以从看房者数量来看,远远比不上均价16500元/㎡精装修的中海万锦公馆。


中海万锦公馆



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中海万锦公馆目前在售的是5号楼,精装修均价16500元/㎡。

我们预约的置业顾问小郭,在简单介绍了在售楼栋信息后,便小步快走去迎接下一组客户,期间也不停地向我们致歉:“真是不好意思,今天的客户太多了,我手上的客户已经转给同事接待了有两组,但还是会担心他们照顾不周,我得抓紧时间了。”

看来性价比仍然是购房王道,加上中海的品牌背书,户型设计尚可,价格合理,自然追求者众多。


融侨府

融侨府开盘的时候,也曾以14500元/㎡的价格撼动整个滨河,但是低价除了给融侨府带来非议和关注外,并没有带来更好的实际销量。

如今,一路之隔的中海万锦公馆看房火爆,衬托的门可罗雀的融侨府更显落寞。


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看房过程中,整个售楼部有且仅有我们这一组客户,置业顾问解释说,上一批房源已经卖完,10号楼预计下个月才开盘,且开盘价应该还是14500元/㎡左右,现在是前期咨询认筹期,所以客户并不多。


信保春风十里


与融侨府同样冷清的还有信保春风十里,看房客也只有两三组。

目前在售17号楼,均价14500元/㎡,今年6月即将交付的一期楼王也还有大户型房源,均价15200元/㎡。

马上交房了还没卖完,不禁让人唏嘘,回顾信保在滨河走这一遭,没有带来十里春风的愉悦,反而有缩手缩脚的局促。


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同样属于一路之隔的两组项目,康桥和中海看房者要明显多于信保和融侨,而且前者房价是高于后者的。

这就明显看出来产品力和品牌力的影响,现在的购房者也逐渐成熟,不再盲目追求低价。


北龙湖:不徐不疾,保持姿态


康桥诸子庐


继续北上,我们来到北龙湖,首先拜访了康桥诸子庐。

北龙湖的项目还是跟普通改善盘不一样,这种楼盘很难出现一般售楼处那样摩肩接踵的赶集场面,毕竟高端楼盘就要符合高端人群的特点,低密。

不过当时一起看房的也有至少五组客户。

诸子庐售楼处延续了康桥人文路线,调暗的灯光,山水屏风,古筝摆件,悠扬的古典乐,将项目与外界的车水马龙隔离开,营造出典雅高端的体验感。

项目一共规划了16栋6层的平层,全部一梯一户,最小170㎡,最大270㎡,平均售价在5万/㎡左右。


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康桥的产品还是信得过的,高端产品更值得期待!


雅居乐·御宾府


看过康桥的项目,只觉得舒服,再看雅居乐御宾府,就会忍不住不客观。

首先,无论是景观示范区、售楼处大门、大堂、沙盘、户型模型等,都给人速成的感觉,小气且不够精致;其次是叠墅的户型,面对近20米的长进深,我只能保持沉默,甚至有点同情御宾府的土豪业主;最重要的是毛坯价格4万+,根本没有多少竞争力。


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雅居乐当天看房的人不是很多,不过仅上午也有了4组到访,属于正常范围。


杨金片区:明枪暗箭,近身肉搏


康桥东麓园


继续北上,杨金片区的康桥东麓园更是人声鼎沸,同样出现了类似于中海万锦公馆找不到置业顾问的现象。

不过现场有2/3的人是康桥老社区业主过来参加植树节活动的,有1/3的人是真正来看房的。


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康桥东麓园目前在售的是9/10/11号楼的130㎡三房,1/2/3号楼140㎡的四房,12/13/15/16号楼的洋房。

价格基本没变,小高层均价2.2万-2.3万元/㎡,洋房2.8万元/㎡左右,一楼带院子的可能会达到3.1-3.2万元/㎡。

洋房一梯两户,小高层两梯两户,可以算作一梯一户;洋房得房率85%左右,小高层得房率在79%左右。

看房过程中,同样收到了和中海万锦公馆类似的道歉:“今天有业主活动,天气又好,看房客户太多了,实在是没有想到,忙到脚不沾地。”


美盛北龙台


杨金的美盛北龙台,售楼处也是一片火热。美盛老业主也有植树节活动,调了两辆大巴车,刚把参加活动的业主统一送往黄河边植树,所以我们看到的售楼处基本都是真实看房客。


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得知我们刚从东麓园出来,美盛的置业顾问会心一笑,之后全程一副骄傲脸,对自己的产品充满了必胜的信心!

对话中,我听到最多的是“美盛是杨金片区位置最好、离北龙湖最近的地块”“我们和康桥装修细节一样,但是品牌比他们好”“我们小高层户型秒杀他们洋房户型,甚至秒杀同等面积的所有户型”“他们区位图有误差,我们没有,你可以自行百度!”“今年中央大道修通后,我们项目分分钟涨价3000元不在话下”……

诚然,美盛北龙台是距离中央大道最近的楼盘,户型设计也算上乘,精装价格优惠后2.1万左右也是很有竞争力的。

看来美盛一点没有把年初开盘当天去化率低至29%的事情放在心上,“我们推盘节奏比较慢,以后区域价值还会升值,不着急”;也并没有把门前的铁路编组站视作不利影响,“康桥南边有铁轨,他们没跟你说吗?”



惠济区:网红当道,势不可挡


正商家河家


3月9日刚好是家河家二期开盘,我们来到售楼处已经是晚上六点左右,但是现场依然人头攒动,沙盘区、选房区和签约区都有人。

家河家的网红体质源于楼市下行期的降价行为,从15500元/㎡(精装)一步步降到了现在12000+(毛坯)的境地,甚至“不太挑楼层、当天成交,还有11500元/㎡的房源”。


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二期当天开了一栋半高层,位于1号楼和6号楼,一栋洋房,位于8号楼。共推出268套房源,当天去化246套,去化率约92%,成绩优良。

正弘府


正弘府也是北区著名网红盘,3月6日开盘,均价15000到15500元/㎡,当天去化率100%。

据置业顾问透露,下次开盘应该还要再等3个月,到时候如果政府限价不放松,价格基本上不会有变动。

我们去的时候,售楼处也是人满为患,都在忙着签约。


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金水区:冷热不均,蓄势待发

名门天境


犹记得去年年底名门天境开盘当天去化805套的传奇,让当时瑟缩在墙角的各路大牌开发商、产品优质的住宅项目,都艳羡不已!

但对抢滩上车的800位勇士,坊间评论却是惊人一致:有钱烧得慌!

时隔三个月,名门天境怎么样了呢?逆境之下尚且激流勇进,现在市场回暖声音不绝于耳,该项目是否还能爆火如昨,续写传奇呢?


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如图所示,并没有!

中州大道农业路上的名门天境售楼处,门头和面积都不大,客户也寥寥无几。目测当时只有3组左右,置业顾问甚至比看房的人要多。

春光明媚,适逢周末,本应是售楼处最热闹的时候,但曾经的神盘却冷冷清清。“主要是我们没有做广告宣传,像名门翠园、名门橙邦都会有出街广告,最近售楼处也没什么活动,所以看房人并不多。”置业顾问燕子这样解释。

人不多,燕子又把项目的详细信息向我介绍了一遍,“也没什么人,就当熟悉一下业务流程吧,时刻准备好是一名置业顾问的基本素养。”


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去年底首开的5号楼和6号楼处于平销期,这两栋楼共计1647套房,当天去化805套之后,还剩下842套房源,原来一天的消化量用了三个月还没有消化完。 

去年开盘时6号楼对外释放是从7楼到23楼集中签约,但是当天燕子却告诉我们23楼还没有开盘,所以去年805套的去化数据也是有待商榷的。

再来算一下魅惑人心的返租政策。“我们的表单价都是1.8万-1.9万,但是各种优惠和返租加上以后实际单价在1.4万左右。”但是如果实际首付按照1.4万计算的话,购房者至少能少付10万左右的首付,按照1.8万计算首付,多付10万,后期再把这10万以“返租”的形式还给购房者。

这样一进一出,开发商不仅能够无息利用购房者的购房款,还能以“返租”的噱头吸引更多的人,妙哉!

但是套路越深,越不得人心。尤其是买房大事,每个人都能瞬间化身数据大师。“高单价+4年返租”的打法逐渐失效以后,置业顾问也开始抛出“实际单价也就1.4万左右”的友好信息。

住宅市场尚且还在观望,何况公寓呢?

瀚海思念城


瀚海思念城样板间开放日,同样迎来看房热潮。“城市北中心,思念一座城”,思念城让我们等了六年,终于是千呼万唤始出来。


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据置业顾问透露,思念城预计五一开盘,均价应该会在1.8万往上。户型从45㎡一室到190㎡四室都有,虽说没有安置房,但是这样的户型设计,让小区将来的居住环境也变得复杂。

外立面就是走瀚海晴宇风,漂亮归漂亮,但是阳台都不是很大。


市场回暖明显


从看过的区域和项目来看,郑州楼市一线市场呈现出冷热不均现象,具体表现是康桥类优质改善项目和正商家河家、正弘府等性价比较高的刚需项目回暖明显,到访率、签约率、去化率等都比较可观,甚至赶超去年上半年数据。相反,产品、知名度、价格等都没有太大竞争力的项目依然延续着冬日的萧条肃杀。

从整体看,市场上反应还没有达到严打之前的火热,只是开始出现部分区域的部分项目人气回升,但这已经是个好的开端。

从探盘过程中了解到,几乎所有楼盘的合作银行都能做到利率上浮25%,包括四大银行,甚至有些楼盘小银行还有利率上浮20%的现象;不管是刚需盘还是公寓,目前多数项目也支持首付分期,这对购房者也是利好。


写在最后


之前言之有屋分析过,年后的市场都在观望,从购房者到开发商,都在等待两会的消息。最后如愿以偿等来了“没有消息”的好消息,这从政策的基本面上保证了今年楼市环境相对宽松。

接着多数城市曝出下调利率、降低门槛、取消限价等放松调控的动作,杭州、广州等地也陆续出现楼市火爆信息,如抢房、秒清、涨价等字眼也开始浮出水面。

郑州目前在政策上还没有明确表态,但是在市场上已经出现了一些现象。观望的购房者可以不用期待房价继续下跌,反而要时刻警惕市场小幅反弹。

之前诸位要探楼市的底,基本已经来了。


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