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二狗探盘丨高铁站东广场,2万4和1万5你站在哪边?

编辑:屋言网 浏览:9746发布时间:2019-03-14


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近日,朋友圈中的置业顾问已经彻底疯狂。

笔者的朋友圈在这几天被置业顾问们刷了一波又一波的存在,带了一波又一波高潮。一张来自于XX楼市关于多个城市、特别是合肥五百人抢房文章的历史截图,成了当下置业顾问手中的催单神器。


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截图中各个文章的标题无一不充斥着“放开限购、楼市回暖、触底反弹”等信息,再配上吸睛的数字,好像在昭示着全国楼市春回大地,“买到即赚到”。

最近合肥房市松绑,银行规定“房贷已结清的二套房,可按首套利率执行”,这在降低合肥上车门槛的同时,也引发了某项目低价跑量千人抢房热况,使站在买房路口、持观望态度的广大购房者犹豫不决。

购房者持票通宵排队像是点燃合肥房地产市场引线的一把火。不过与合肥火爆的情况相反,郑州的房地产市场走势出奇的平静。

此刻,郑州热点区域高铁东站东广场的两个超大体量项目——碧桂园天琴湾、宝能郑州中心入市,使这摊平静的“死水”泛起了涟漪。

这两个项目能否力挽狂澜,一扫郑州房地产市场的阴霾呢?

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神龙见首不见尾——碧桂园天琴湾


当碧桂园天琴湾的内购已接近尾声,这个拖了一年又一年的“高铁东广场最后一块住宅用地”终于在2019年开年伊始,进行了公开推售。

不过碧桂园天琴湾与碧桂园大部分项目有很大不同。

从2017年7月份拿地到现在推售,隔了近20个月左右,这与碧桂园2018年根据一二线城市项目情况提出的“456”具体要求(4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转)明显不符。除此外,该项目连个独立的售楼中心都没有,和碧桂园其他项目共享商务内环的品牌展厅。


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在二楼碧桂园天琴湾的展厅里,这个高铁东站东广场的稀缺住宅项目显得那样的寒酸。没有沙盘、没有户型模型、没有样板间、没有精装品牌展墙。有的只是两个大屏幕、几张桌椅以及之前的碧桂园品牌墙,这与碧桂园一直致力于项目高大上的包装完全不符。

天琴湾的置业顾问更是比较少。在笔者踩盘当天,天琴湾的展厅里只有四个置业顾问以及一名购房者。并且原先开售的8、21号楼也已没有了房源,只剩下少量6、7号楼144与195㎡的房源。

笔者从碧桂园品牌展厅了解到,该项目规划了32栋楼,包含了洋房、小高层、高层三种业态。其中5栋高层,21栋小高层,6栋洋房,总户数1739户,容积率2.47,单价24000,精装修交付,预计2021年交房。

在碧桂园天琴湾内部,靠近幼儿园西侧有一条观景带式的消防通道,将该项目分为东、西两苑。东苑已经内购完毕,目前在售的是西苑少量房源。


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由于该地块最大的优势便是处于高铁站东广场区域,并且是区域内最后一块商业住宅用地,政府为避免重蹈覆辙,在竞拍中再延续“限地价、限房价”方法。

按最大容积率2.47来算,单价1297.54万元/亩,综合竞得房价14360元/平。


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在地段为王的主旋律下,天琴湾算是一个不错的项目。

碧桂园天琴湾位于高铁站东广场区域,作为郑东新区乃至郑州建设的高铁中央商务核心区,这里在未来将代表郑州走向一个集商务、贸易、经济的全新制高点。

再加上郑州东站国际现代化的高起点、前瞻长远的高规划,让高铁中央商务核心区如虎添翼,依靠天然的政策优势吸引着大量的资金流、人才流。

该项目位于七里河南路南、明理路东、莲湖东路北、徐庄北街西合围的三角地块,东、西两面分别被七里河、东风渠环绕,而在地块西面还有政府规划的莲湖,在位置和环境上的优势得天独厚。

如此优质的地段,三面环水,却被限价在了14360,让很多购房者摩拳擦掌,企图趁着限价的东风来捡漏。

天琴湾,不是想捡就能捡的。准确的说,这个漏可不是一般人能够捡的。


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碧桂园天琴湾值不值得入手


  

绕不开的价格

售楼部的释放价格在精装24000左右,相比于一河之隔饱受业主争议的未来华庭毛坯21000清尾,碧桂园天琴湾的房价不算太高,品牌溢价率低。但是由于该项目限价不到15000,为了能够达到备案的标准,购房人需要补差价,因此首付比例会很高。

以144的四房为例:

售楼部对外给出的首付在200万以上;

碧桂园内部流出的房源,全款单价19000,按揭20800;

而坊间流传的名额转让房,其价格也是不菲,算上152万左右的首付以及75万的转让费,也需227万左右。


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总之,不管是售楼部对外开售还是项目内部流通,或名额转让的中介渠道,该项目的首付比例仍会将大部分存在捡漏思想的购房客拒之门外。

不过该项目置业顾问介绍,现在购买市面上流动的名额转让房已经行不通,因为之后碧桂园将不再为其办理网签更名。笔者也不清楚这件事情的真假,不过目前网上仍有该项目的转让信息。


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教育资源较差

虽说处于高铁东广场片区,但是该片区主要发展贸易和商业,因此没有优质的教育资源落地。在项目没有引进知名学校的前提下,附近居民子女的教育只能依靠商鼎路南面的五十四中和商鼎路一小,但五十四中学的教学水平较低。

如此优质的地段,其周边教育配套却远远落后于一些刚需盘,不得不让人叹息。

产品是灵魂

在157亩的地块里,碧桂园共规划了37栋住宅和1所幼儿园,可以说碧桂园将该地块的使用率压榨到了极限,这直接会导致小区内部没有足够的空间打造改善必备的中央景观组团,再加上园林景观建设一直是碧桂园的短板,因此,小区后期的景观品质不会太好。

在笔者咨询精装标准以及建筑、装修用料时,置业顾问一直顾左右而言其他。在置业顾问熟练的介绍中,笔者只记住了“盼盼钢木装甲门、老板厨具等”精装品牌。其精装修标准应该会低于碧桂园其他项目。

当然,考虑到如此稀缺的位置以及24000的精装修价格,购房者就不要对产品要求太高。


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品牌是保证

高周转下的碧桂园工程质量在市场上也一直饱受诟病。在很多业内人士眼中,碧桂园的高周转是其工地事故频发的内在原因。碧桂园对周转速度的极致追求,往往更容易压缩正常工期,质量、安全、环保等基本要求很难兼顾。

近年来,碧桂园各地项目在建设阶段屡屡遭遇行政处罚,涉及证照不全、安全隐患、环评未达标、超时施工、噪声扰民等问题。不过一线品牌的形象还在,只要吃相不是太难看、价格适中,该项目还是值得很多人趋之若鹜追求的。

总之,在笔者看来这个楼盘针对的客群为改善自住的购房者,如果是首套刚需,不管是从首付资金方面还是后期的子女教育方面,笔者只能说“有钱人玩的游戏,你凑这个热闹干啥?”

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刷新郑州新坐标——宝能郑州中心


在碧桂园天琴湾如火如荼进行内购时,其西面宝能拍的地块也在大开大合地建设着。前几日天琴湾的官微中,还特意提到了宝能郑州中心,恰如其分的凑了下这个未来郑州新地标的热点。

在郑州,郑东高铁中央商务区作为亚洲规模最大的高铁站之一,全国高铁“米”字形枢纽,郑州东站所在的片区一直备受关注。郑东高铁中央商务区分为西广场、东广场,东广场作为西广场的升级版,规划更加“高端、大气、上档次”。zf更是斥资48亿,耗时三年,建设的郑州综合交通枢纽东部核心区地下空间综合利用工程,显示出了zf对这个区域的珍视,也预示着这个区域巨大的发展潜力。而占据着高铁站东广场核心区域的宝能郑州中心,可谓是目前该区域最闪耀的明珠。


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宝能郑州中心是宝能进驻郑州的第一个项目。说到宝能,最知名的事件应属 “宝万”之争。2015年,宝能通过前海人寿一度增持万科股份达到24.26%。虽说在这场断断续续的股权之争中,最终以宝能减持万科股份退出而结束,但宝能也被大家熟知。


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2017年11月16日,宝能集团以22.11亿元拍得了位于高铁东站东广场核心商务区的郑政东出(2017)15号(网)至郑政东出(2017)22号(网)号地,共8宗商服用地。

该地块规划有1栋306米超高主塔,2栋240米副塔,5栋150米和20多栋100米超高层,物业形态涵盖了写字楼、购物中心、豪华酒店、服务式公寓等,欲打造郑州高铁站东广场,甚至是整个郑州的新地标。


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2月23日该项目首开推出6梯20户的3号楼,其中朝南的4户为105㎡,朝北12户是50㎡ ,东西四户为43㎡。开盘前释放的价格在17000元/m²(含精装3000元),可能是为了打开市场、扩大知名度,宝能在开盘前一天决定采用低价跑量的做法,开盘当天优惠到了8个点,较小户型均价在15500左右。

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宝能郑州中心到底值不值得入手


对刚需而言,总价高、首付比例高

宝能郑州中心此次首开三号楼公寓最小面积为43㎡,50㎡的跃层和平层居多。照50㎡来计算的话,公寓总价在77.5万左右。而公寓的首付比例在50%,因此其首付在39万左右。其首付与80㎡的住宅相当,因此对于刚需群体来说,同样首付还不如买一套70年产权的住宅。并且公寓的贷款年限有限,只能贷10年,利率一般上浮1.1~1.3倍。


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自住成本高,物业费高

商业用地就注定其后期的物业费、水电费及各种维护费用等隐性成本,均属商业性质,生活成本比普通住宅更高,尤其是公寓的物业费一般是住宅的2倍以上。

宝能郑州中心的物业为世邦魏理仕,据了解世邦魏理仕的物业费在3.9~5元/㎡不等,再加上商水商电,让本就生活拮据的刚需群体雪上加霜。

对投资群体而言,投资与回报率不明显,转卖成本高

置业顾问一再强调,以后宝能三塔会吸引大量的企业入驻,之后东广场的公寓出租会很方便,并且一般能够租的起这片区域公寓的,很多会是中上管理层,因此按照每月5000月租的话,后期会有不错的收益。如果能够挂靠到酒店进行统一的出租管理,租金会更高。

可,真是这样吗?

笔者查看了郑州东站西广场公寓租金价格,其中78㎡海马公园A区的租金在3700元。姑且不论4年之后,随着郑州东站东、西广场大批量公寓入市带来的租金下跌,50㎡的宝能郑州中心的租金价格应该在每月3000左右。


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按照最笨的方法进行计算,一套50㎡的公寓算上贷款利息总共需要92万,按照每月租金3000来算的话,大约需要26年才能回本,这个长线投资未免也太过于亏本了吧!

并且公寓转卖时税费成本较高,需交纳契税3%,个税差额的20%,营业税5.6%,加上土地增值税等,计算下来大约增值部分的30%-40%将用于缴税。

因此,此时投资不是一个明智的做法。

去化率的问题

根据内部消息透露,宝能在开盘当天推出560套,去化343套,去化率超过61%。看似去化率良好,但是却忽略了一个问题,那就是对于不限购的公寓,特别是高铁东广场的公寓而言,有很多酒店会购买大量公寓产品,作为酒店的运作基础。

据了解,在开盘当天,有郑州的商会组织买下了100套50㎡的公寓,作为酒店用房。如果消息属实的话,抛开这已知的100套而言,去化数据其实也没那么好。

商业聚集问题

就目前情况来看,商业产权的产品能不碰还是不碰。并且郑州东站东广场面临着郑州办公市场的供求问题,毕竟现在高铁商圈的写字楼面临着去化问题,甚至是大玉米楼、绿地双子塔也存在着写字楼空置率过高的问题,如果东广场真的开建就需要市场有强大的办公需求。

目前单单就东广场的区域而言,与宝能郑州中心一路之隔的华润新时代广场,其公寓体量惊人。当两个大型公寓产品交付入市后,产品同质化问题将会非常严重。在供大于求的前提下,很多公寓业主可能会通过降价出租来吸引租房客,这在另一方面也会极大的降低公寓投资租售比。


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写字楼过剩、公寓供大于求、商业发展萎靡,可能会影响宝能郑州中心后期的发展步伐。

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写在最后


高铁东广场自规划之日起便受到了无上的荣光与万众追捧,并且随着其区域价值日益凸显,高铁站东、西商业区域齐头并进、共同发展也只是时间问题,后期它们一定会成为带动郑州经济腾飞的强力发动机。

可是当好地段遇到了像碧桂园天琴湾这样中庸的规划,其得到的产品就比较尴尬。


刚需?


首付比例太高,承受不起。


改善?


并没有很好的改善基因,但地段好。



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