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“房多多”莫慌!空置税+房产税没你想象的那么可怕!

编辑:屋言网络 浏览:10333发布时间:2019-04-08


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在4世纪的意大利叙拉古,有位叫达摩克利斯的臣子,因为擅长奉承国王,被赏赐做一天国王的机会。

得到梦寐以求的权利、财富和美女,达摩克利斯喜出望外,甚至得意忘形。直到一天的晚宴将要结束的时候,他才注意到王位上方那支仅用一根马鬃悬挂着的利剑,在提醒他看似美好的背后充满着极大的危机。

这个典故就是后来的达摩克利斯之剑。

在被房地产压迫的日子里,购房者一边痛恨房价高涨,一边像猎鹰一样不停寻找机会下手,各自心怀鬼胎的样子,可不就是那个“阳奉阴违”的达摩克利斯。

现在有个叫房地产税的王冠和空置税的权杖出现,将权利转移到购房者一边,收割者的快感让人们沉醉于“开发商即将完蛋”“房地产面临崩盘”“房价终将下降”的美梦中,不愿醒来。

但是朝臣始终是朝臣,王冠和权杖也改变不了被屠宰的命运,在享受的时候,一定要时刻警惕自己头上是否也有一把利剑摇摇欲坠!

横空出世的港版空置税

前不久,香港方面宣布,政府已大致完成一手房空置税草拟法案,4月即将提交立法会讨论。

香港一手房空置税提出是在去年6月底,将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”。

“差饷”是香港对地税的说法,“额外差饷”金额是该住宅单位的应课差饷租值的两倍,即200%,相当于两年租金,且大约相当于楼价的5%。

如果一套市值1000万的新房,空置6个月以上的话,按照“额外差饷”征收标准,需要缴纳50万的空置税,而且按年征收,直到不空置为止。

与空置税同时提出的还有其他5项房屋新政:修订资助出售房屋的定价政策、邀请市区重建局将位于马头围道的非合作发展项目改为“港人首次置业”先导项目、改拨私营房屋用地以发展公营房屋、成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目。

可以看出,这些新政基本都是围绕增加“刚需房产”而设立,之所以这样大刀阔斧地增加住宅用地和刚需房产,是因为在这之前,香港房产一直是高度的供不应求局面,房价持续高涨!

从2016年初开始,香港房价连涨了25个月,涨幅高达38.5%,并连续18个月刷新最高记录;《华尔街见闻》也提到过,香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区,楼价与收入比从2016年的18.1倍恶化至2018年的19.4倍,数字为历来最高!

而空置税提出后,虽然还未开始执行,但是对香港房地产市场的震慑作用立竿见影!

据香港差饷物业估价署发布的住宅楼价数据显示,自2018年7月香港房地产市场调整以来,截至12月香港楼价已连续下跌5个月,累计跌幅超过9%。2018年12月香港住宅销售量仅有2060套,相较于6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。

香港如此雷厉风行的推行空置税,是因为空置率太高吗?对此,我们要区别看待。

香港当地私人住宅的空置率2012年为4.3%,2017年为3.7%。按照国际常见标准,空置率10%以下为合理区间,属于房屋供求基本平衡状态;10%-20%为危险区间,20%以上才视为房屋库存严重积压。对照此标准,香港私人住宅的空置率相当合理。

但是据香港特区政府介绍,近年,香港已落成楼宇但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升,由2013年3月底的约4000个增加至2018年3月底的约9000个。

去年5月出席立法会时,香港特区行政长官林郑月娥就痛批开发商捂盘惜售行为:“现在楼房单位极度短缺,所有房屋都要用来住,而不是囤积或用来炒卖!”

所以,与我们理解意义上的空置税不同,港版空置税的征收对象是开发商。

据了解,香港因为土地供应不足,开发商囤积居奇、捂盘惜售情况较多,再次加剧市场供不应求,导致香港房价一直居高不下!如今粤港澳大湾区启动,香港如果不尽快进行房地产行业的自我调整,紧绷的楼市很可能拖累其在大湾区的发展和地位。

空置税的出台和施行,有利于倒逼开发商尽快出售一手房,增加市场上新房供应量,这对于缓解供需矛盾、抑制房价继续过快上涨有很重要作用。

内地的房地产市场一向是学习香港模式,看到香港空置税对房价起到巨大的抑制作用,内地很多人仿佛看到了希望。

但大陆开发商操作模式和香港有所不同,因为融资成本压力和规模扩张的需求,国内开发商一直崇尚“高周转”。一是企业规模越大,能够吸附和动员的外部资源就越多,话语权越大;另一方面自行车“越快越稳”理论也让很多信奉高周转的开发商尝到甜头。

所以国内很少存在开发商一手房长期捂盘惜售的现象。郑州更是在2018年公布了“取得《商品房预售许可证》后,应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格”的规定,也进一步打击了开发商捂盘惜售的行为。

所以,香港征收空置税对内地可以说有借鉴意义,但却是性质不同的两件事。

房地产空置税指房地产商开发完成后销售的商品房长期空置或房屋的所有者空置达到一定时间后,根据控制年限采用累进税率征收的惩罚性税赋。

香港即将征收的空置税属于前者,但在大陆,炒房似乎比开发商捂盘惜售现象更严重,所以我们一般概念上的空置税对象主要是个人,内地呼声较高的空置税征收对象也是个人。

据第三方数据显示,我国城镇地区住房空置率2011、2013、2015、2017年分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%,2017年全国城镇地区有6500万套空置住房!而农村房屋空置情况可能更严峻!

由于农民进城务工、炒房客囤房、租售比较低等各种原因导致内地房屋空置率逐年上升,但是这个空置率只是民间粗略统计,标准不一。

官方一直缺乏房屋空置率确定统一的统计标准,导致内地普遍征收空置税任重道远。而且,从国际上空置税的实践经验来看,空置税是建立在房产税基础上的,我们的房地产税喊了多年尚且待产,更何况还没有脉象的空置税呢?

悬而未决的房地产税

3月,与香港空置税遥相呼应的,是内地两会中提到的房地产税。

这是继2014和2018年之后,房地产税第三次出现在政府报告中,每一次说法都不太一样:

2014年,做好房地产税、环境保护税立法相关工作;

2018年,稳妥推进房地产税立法;

2019年,稳步推进房地产税立法。

似乎是老生常谈的问题,但是今年的房地产税却别开生面:

3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中指出要“稳妥推进房地产税立法”;

3月8日,全国人大常委会委员长栗战书表示,将落实制定房地产税法,确保如期完成;

3月9日,全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示,相关部门正在完善(房地产税)法律草案;

……

高层如此密集的表态,给了人们很大信心,甚至有媒体迫不及待地表态:最快2019年底,最慢2020年,房地产税就能走马上任。

之前言之有屋在解读房地产税的时候,曾说过土地财政和房地产税,就像皇后和嫔妃一样,皇后不倒,嫔妃永远没有上位的机会。难道今年皇后即将倒台了吗?

土地财政倒台固然是房地产税上位的关键时机,但是房地产税的直接对象房地产市场自身也存在诸多毛病亟需治理,房地产税实施后对各方利益主体的制约作用几何,也需要斟酌。

1、房地产税要出台,因为土地财政的“皇后”地位不保

我们都知道房地产是地方经济支柱产业,土地财政也是地方政府的重要收入来源,但是土地是不可再生资源,只会越来越少。虽然这两年的地价已经在大幅提高,大多数一二线城市,也已经出现土地资源开发力度过大,新增土地资源严重不足的现象。

不少地方进入存量房交易时代,而存量房交易对政府的财政收入基本起不到什么作用,于是可持续性征收的房地产税就显得迫在眉睫,断奶前先把奶粉备足才不至于出现打饥荒的尴尬空窗期。

土地财政的“皇后”地位不保,嫔妃终于等来了上位机会。征收房地产税符合稳定政府财政收入的预期。

2、房地产税要出台,因为炒房矛盾激增

我们跟香港房屋空置率不同在于,内地有大量炒房客为了投资升值而主动空置房屋,其实也类似于香港某些开发商“左手转右手”的置换手法,把一手房通过正常交易的方式变成二手房资源。

这部分炒房客手上握有大量房产,还可以联合起来抬高房价,不仅浪费社会资源,也是对真正购房者的无情收割。

而房地产税的征收可以提高房屋持有成本,可能会出现大量炒房客抛售局面,而大量房产入市,将会引起房价下降。所以从普通群众的角度考虑,房地产税在一定程度上能够起到抑制投机炒作行为,实现实现居者有其屋的目的。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜?房地产税或许可以,这符合普通购房者的愿望。

3、房地产税准备工作已经开始实施

房地产税是一个系统性工程,他的征收可能对土地制度、住房制度、金融制度等都产生较大影响,但是市场上还存在大量福利房、军产房、小产权房等特殊性质房产,这些房屋税收标准怎么厘定?城镇和农村同时实行还是城镇先行,试点先行?房地产税实行办法要不要借鉴国外经验,借鉴多少……

牵一发而动全身,这是房地产税一直悬而未决的重要原因。

但是房地产税的准备工作其实早就开始实施,如几年前实现的全国不动产统一登记和住房信息联网,70年产权自动续期方案出炉,就连之前的个税改革,也有为房地产税铺路的作用。

看似多年的画饼充饥,其实早已随风潜入夜。

4、挑个黄道吉日出台

房地产税的直接征收对象是房屋,多房者多缴税,势必会对楼市产生不小的冲击力。所以在出台前后都要考量市场运行情况,因势利导。

如果在市场下行期,就像2018年那样,就不适合实行房地产税,不然楼市崩了谁都没好处。

在楼市上行期倒是比较合的出台时间,既可以起到适当抑制房价、调节市场的作用,又是规范楼市运行的既定动作运行,符合市场和人民预期。

5、房地产税对楼市影响力有限

房地产税的征收能够有效调节楼市运行规则,但它的作用又不仅限于此。

往大了说房地产税说有利于优化收入分配结构,避免社会贫富两极分化严重,保障国民住房,往小了说还能起到稳定政府财政收入,维系政府机构正常运行的作用。

但绝对没有降低房价的目的。

商品房的价格最终还是由供需关系决定,而国内客观存在的住房需求不会因为房地产税而大量减少,市场供应或许会有所增加,但不会出现激增现象。

没有房的人坐等手里多套房的人,为了逃避房地产税,大量降价甩卖,但是房地产税很难与房产增值利润相提并论,“大量、降价、甩卖”只是幻想。

而且,买过二手房的人都知道,二手房交易有很多税费需要卖家承担,在实际交易过程中,很容易就转嫁到买家头上。

同理,房地产税虽说是征收二手房东的税,那出让的时候会不会将这部分成本再次转移到购房者身上呢?到时候对房价起到的作用就不是抑制了。

最后,如果想要用“削峰填谷”的手段达到社会财富的“合理分配”,就需要大力征收房地产税,而这样的后果很可能对楼市产生巨大的震荡作用,这样的局面谁都不想看到。

但是力度太小又起不到应有的作用,而且容易将负担转移到普通购房者身上,所以房地产税征收的前提也需要维护楼市稳定。

都调侃房地产是夜壶,那房地产税在一定程度上起到了清洁剂的作用,会让房地产市场变得相对干净,但是这并不能改变这个行业的本质。

社会主要矛盾从人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾,转化为人民日益增长的对美好生活的需要和不平衡不充分的发展的之间的矛盾,对中国社会发展来说是个重大历史转折点,但是你的生活因此发生什么天翻地覆的变化了吗?

土地财政对政府收入有着举足轻重的作用,而将来这部分收入转变为房地产税,对中国楼市来说,也是具有划时代意义的历史性转折,但是对我们的实际生活可能并不会产生深刻的影响,只要房产增值部分足够对冲缴税,该买还是会买。

但愿,所有的的后果不要再让普通购房者承担,虽然很大可能会出现这样的结果,但是他们真的很无辜。

写在最后

2018年是中国楼市近十年来最艰难的一年,2019年进入恢复期,如果市场运转良好,2020年房地产税入市也不是不可能的事。

而根据发达国家经验,空置税是在房地产税基础之上征收的,那将又是一个庞大复杂的系统性工程,至少等城镇化进程结束,社会发展进入稳定状态,空置率才好制定统一计算标准。那时候再来讨论空置税也不晚。

只是等城镇化进程结束,首要问题就不是考虑空置税的征收问题了,而是房地产又该何去何从……

达摩克利斯剑,高悬在每个人头上,夹着尾巴,且行且珍惜。

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