屋言郑州房产网提供郑州最新楼盘房产信息、房产资讯、郑州楼盘点评最新动态

房圈儿

房圈儿

客服

客服

热线

热线

0371-55096616

微信

微信

手机站

手机站

买房圈儿

买房圈儿

返回顶部

返回顶部

郑州房产网>深度> 二狗探盘丨绿博均价1万,刚需也...

深度

市场

二狗探盘丨绿博均价1万,刚需也能住洋房?呵呵。

编辑:屋言 浏览:10420发布时间:2019-04-19

在沉寂了六个月之后,房地产市场终于迎来了久违的小阳春。

三月份的郑州房地产市场,共计17个楼盘开盘,推出2861套房源,开盘当天去化2340套,去化率达到83.1%。

很多区域都出现了有代表性的“去化神盘”。

惠济的正弘府,推盘110套,成交110套,成交均价15700元/㎡,去化率100%;

管南的富田城九鼎公馆,推盘519套,成交482套,成交均价14400-15100元/㎡,去化率93%;

高新区的钱隆城,推盘128套,成交128套,成交均价14500-15000元/㎡,去化率100%。

更厉害的是“宇宙级房企”碧桂园,3月30日,一天连开三盘,且平均去化达到80%以上。

当大部分区域都在回暖时,也有部分区域依然冷如坚冰。

这些坚冰,主要是环郑的远郊片区。这些区域跟着上一轮价格上涨而上涨,但是远郊区域的配套、人口等因素又不足以支撑区域的价值,导致这些区域大涨大落与主城区市场的整体节奏脱节。

绿博就是这些坚冰之一,任凭楼市热度的上涨,它却无动于衷。

到底绿博现状如何,大汪带着疑问前往绿博片区,对该区域的项目一探究竟。

郑州价格浮动最大的改善之地

凡是新区,总有人喜欢将其与北龙湖对比。

早一些的二七新区、中原新区,新一点的双湖科技城、滨河国际新城,都是很好的例子。这些区域概念提的很高,但能落实的很少。从目前来说,真正将新区规划落到实处并且具有价值支撑的还是只有北龙湖。

这些不了了之的新区应验了《红楼梦》中那句“缘起缘落缘如水,花开花落终有时。”

红极一时的绿博,也曾被称为“继北龙湖之后,郑东新的价值所在”。绿博凭借其优美的自然环境以及“东方奥兰多”的区域规划,在它最“膨胀”的时候,这里的高层均价在1.4万上下,洋房更在2万左右。但是,这个被寄于厚望的区域却没有扛过2018年的楼市寒流,截止到三月绿博片区的均价为10462元/㎡。“寒流”过后绿博片区掉价近4000元,成了郑州掉价最快的区域而且没有之一。

断崖式的下跌,让人想起了一句话“退潮了才知道谁在裸泳”。

14.webp.jpg

的确,也只有热度褪去,才能看清一个区域的价值所在。

早上大汪沿着郑开大道来到绿博,郑开大道在早高峰时段,并不比市区好走多少。

在绿博区域内,大汪看到像广惠街、人文路这样的域内骨干路网修的很好,基本上都是双向六车道的大路。路灯、红绿灯这些基础设施也都已经配齐。虽然路边还有大片的菜地,但是区域整体的结构已经显现。

如果用一个词来形容绿博的现状,大汪觉得“初见雏形”一词比较恰当。

微信图片_20190418112723.jpg

微信图片_20190418112717.jpg

在大汪大秀车技之余,也发现了不少绿博片区的道路问题。

不管怎么走,返回主城区都要回到郑汴之间的几条老路上。本想沿着平安大道一路向西,却发现平安大道向西只修到了前程大道,再往西路就不通了。

微信图片_20190418112828.jpg

作为远郊区域,轨道交通比道路更重要。

就目前的情况来看,区域规划有地铁8号线、8号支线、14号线、19号线、20号线、22号线,但是这些线路依旧处在规划阶段,没有一条进入实质的施工阶段。

3.jpg

区域内唯一通车的轨交线路,就是郑开城际铁路。但郑开城际在绿博区域只有绿博园一站。坐城际铁路到绿博,下车以后交通就要靠腿了。

1.png

作为郑州改善属性明显的区域,绿博片区从各个方面都在告诉购房者“我是改善之地”。

改善的首要条件就是区域内自然环境好。

在这一区域内最多的就是绿地和湖。其中包括大大小小的湖,贾鲁河水系,近4万亩的郑汴中央公园、欢乐湖,绿博园等。从这大大小小的湖泊、公园来看,绿博片区的自然环境确实优于主城区。

既然是改善,在售项目业态也很重要。

绿博片区除了少数项目有30多层的高层外,主流的业态以洋房与小高层为主。比较有代表性的有碧桂园中央公园、建业电影小镇之橙园、普罗理想国、金科博翠书院小镇等等。从户型来看,像碧桂园、建业、金科所开发的项目,主力户型均在140-160㎡。

在探盘过程中,大汪看到绿博片区在建的商业配套很多,有明确标识的就有海昌海洋公园、建业华谊兄弟电影小镇、只有河南、建业J18等商业设施,再加上已经建成营业的绿博园、方特、杉杉奥特莱斯、海宁皮革城。在未来都能为区域营造出不错的生活气氛。

微信图片_20190418112848.jpg

区域内的典型代表

康桥香溪郡

微信截图_20190418115006.png

微信截图_20190418115051.png

康桥香溪郡是大汪探盘的第一个项目,项目在郑开大道与广惠街交汇处西北角。用一个具有体验感的表述来说,从高铁站坐郑开城际到绿博园站下车向东再走3公里就到了。

微信截图_20190418115216.png

微信图片_20190418112644.jpg

价格:

康桥香溪郡的置业顾问告诉大汪:“目前康桥香溪郡在售3、5号院,也就临近郑开大道的那几座楼,面积在90-166㎡,价格在1万1到1万2左右。

配套:

康桥香溪郡作为绿博片区的老项目,其周边配套还是比较丰富的。

配套有奥特莱斯、海宁皮革城、郑大三附院、建业华谊兄弟小镇、极地海洋世界等文旅的项目,还有郑大三附院等生活服务设施。

微信图片_20190418112713.jpg

交通:

康桥香溪郡紧邻郑开大道,道路交通自然不用多说。

轨道交通上地铁12号线、19号线经过项目,郑开城际铁路绿博园站距离项目3公里。

点评:

2017年8月12日康桥香溪郡开盘,高层毛坯12000元/㎡。

目前康桥香溪郡3、5号院价格11000—12000元/㎡,两年时间价格基本没变。与其说它价格稳定,不如说它初期的价格定高了。

价格定高了,销量还能保持一个高位,其优势更多地在于康桥品牌的口碑。但是其高低配的规划与附近建业、碧桂园的小高层相比,显得社区内比较拥挤。

“文体两开花”的建业

在绿博片区中,大部分房企都执着于住宅项目。也有企业在这里“文体两开花”,住宅和文旅地产全都有。建业可以说是“文体两开花”的代表。

区域:

建业电影小镇之橙园的位置在康桥香溪郡以东,路旁橙黄色的招牌再配上“建业”二字,辨识度还是很高的。

微信图片_20190418164551.jpg

除了项目自身有很高的辨识度,项目周边林林总总的与建业有关的路标,仿佛也在告诉你,橙园附近的配套也被建业承包了。除了建业电影小镇之橙园东边的奥特莱斯外,南边是建业华谊兄弟电影小镇,北边的“只有河南”,都是建业所建。对比绿博片区其他项目,橙园可谓是建业在绿博片区为自己打造的“风水宝地”。

产品:

作为河南房企的本土大哥,建业在绿博片区的项目确实很多,涉及的面也很宽。有文旅类的建业电影小镇、只有河南;有商业类的建业J18;有住宅类的建业电影小镇之橙园、建业新筑。

微信截图_20190418115728.png

微信图片_20190418180227.jpg

其中,建业电影小镇之橙园占地600亩,全部为小高层。其户型为137-190㎡,主力户型是137㎡和168㎡的三房,价格12000-13000元/㎡左右。

配套:

在建业电影小镇之橙园附近,除了杉杉奥特莱斯、郑大三附院外,基本上就是像建业华谊兄弟电影小镇、只有河南、建业J18等建业自建的配套设施。

点评:

虽然近些年建业在郑州市场的声音有些降低,但是建业在绿博很有存在感。

建业电影小镇之橙园的突出特色在于配套,东西南北有各种商业、生活配套。

同时,建业电影小镇之橙园一期容积率2.44,没有采用高低配,14栋17层纯小高层,建面约137-220㎡,外立面采用公建化玻璃幕墙,类似于建业天筑。对比部分绿博高低配置的项目,建业电影小镇之橙园纯小高层设计更有诚意,舒适度更高。

橙园的好处确实不少,但是其问题也不能回避。

建业电影小镇之橙园在公共交通方面有明显短板。首先是这里没有公交车;其次,距离轨道交通车站太远。郑开城际绿博园站距离该项目6.3公里,还没有公交车接驳。

3.png

规划的地铁最近的车站在项目西北的平安大道广惠街上,距离项目也有3公里,从家到地铁站这段路也没有公交接驳。平心而论,即便是有车的人也不可能天天都开车出行,区域公共交通的缺失以及轨道交通车站距离项目远,都是业主入住后的烦恼。

4.png

除此之外,168㎡与137㎡这两种户型,也存在一些问题。两个户型都在次卧安排卫生间,看似是很体贴的设计。但是,次卧中的卫生间没有窗户,其潮湿的环境以及气味,对住在次卧中的人有一定的健康影响;其次,卫生间中的上下水产生的噪音,对人的睡眠也有一定影响。

金科博翠书院小镇

微信截图_20190418124339.png

项目位于广惠街与琼花路交汇处。

微信截图_20190418124504.png

用局座张召忠的话说:“颜值就是战斗力”。

金科博翠书院小镇给大汪的最大印象就是,售楼部建的真漂亮。售楼部中式的建筑风格,日式的景观示范区,为这个建在菜地上的项目增色不少。

产品:

金科在绿博片区也算是拿出了比较高端的定位,其博翠系是金科面向城市新中产阶层的改善型消费需求。目前在售洋房户型为140-180㎡;高层户型为120-140㎡。

价格:

金科博翠书院小镇定位高,但也生不逢时。其2018年5月城市展厅开放,2018年11月16日开始认筹。当金科带着旗下高端的博翠系进入郑州时,正好碰上2018年下半年的房地产寒流。也正好碰上了绿博的价值“退潮期”。在2018年11月开始认筹时,价格高层为9500元/㎡起,洋房为11500元/㎡起。目前其洋房均价13000元/㎡左右,在整个绿博市场上看也算是不上不下的状态。

点评:

配套之类的就不再一一列举,因为绿博片区的配套设施,大家基本一样。金科博翠书院小镇项目本身也配套有商业、文旅项目。

对于金科的担忧主要在品牌与交房品质上,2018年底金科城交房维权事件,将其“洋房之父”的荣誉在郑州市场上消耗的一干二净。考虑在绿博这一区域对标金科的碧桂园、建业、康桥等品牌,金科的品牌效应稍差。

结语

作为郑汴一体化的关键节点,绿博片区被定位为郑州国际文化创意产业园。2016年10月,《郑州国际文化创意产业园总规划》就已经获批,明确将在这一区域建设东方“奥兰多”,即国际化时尚创意旅游文化新城。发展会突出时尚创意特色,重点发展文化旅游产业。可以说政府已经为这一区域栽下“梧桐树”。

“栽下梧桐树,引来金凤凰。”仅2018年就有20个项目签约绿博,预计总投资金额252.9亿元,涉及会议会展、泛娱乐文体、创意设计、总部经济、中部设计城、主题酒店等六大类别。

有政策的扶持,有资本的投入,绿博区域的成熟只是时间问题。

但是这个时间周期会很长,从房产价值的角度来说,发展时间过长是一个劣势,这也是绿博目前最大的弊端。

不过,经过一段时间的沉寂,绿博的水分基本已经被沥干,价格已经趋于低位,对于改善和终极置业客户来说,可以考虑入手。刚需的话,还是远离吧。

5002

5002

收藏

分享

微信订阅

网友评论文明上网理性发言,请遵守《新闻评论服务协议》

推荐楼盘

首页关于屋言郑州房产网联系我们郑州楼盘屋言原创房产资讯房圈儿免责条款意见反馈网站地图

Copyright © 2017屋言郑州房产网版权所有 豫ICP备16032821号  增值电信业务经营许可证 豫B2-20170168