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库存仅剩2.6月,4天卖出两个月货值,郑州房价要起飞?

编辑:宗隆隆 浏览:10499发布时间:2019-05-07

暗骂一声MMP,老李挂断了置业顾问的电话,旅游回来一身疲惫,他怎么也不会想到瀚海思念城的房子能卖这么快。

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200斤的老李比谁都渴望住进有电梯的房子,1楼到4楼的距离,已经是老李身体不能承受之远,面对这住了20年的老房子,老李已经到了忍耐的极限。

着急换房的念头让老李看遍了郑州北区所有能叫上名号的楼盘,看来看去最让老李心动的就是瀚海思念城,奈何价格太贵,老李一直在犹豫。

本想五一过后再去看看,谁曾想五一过后,不仅房子卖完了,首付都交齐了,等人退房的路都没了!

更有骇人听闻的消息称,五一假期四天,购房者在郑州消化了200亿的货值。

瀚海思念城的火爆屋空亲眼所见,假期里每天,售楼部前的国基路南侧都停满了车,售楼部里更是找不到一个空闲的置业顾问。跟正在排队的购房者闲聊中,屋空发现他们都是来交首付的,看来“五一”假期来看房、选房已经晚了。

绿博片区建业橙园的置业顾问也不断打电话催促屋空,每次的话术都是相同的,“哥,真的没房了,再不来恐怕连顶层的边户都没了!”

微信朋友圈更是被各个项目的成交喜报刷了屏。

频频刷屏的喜报,外加200亿的销量,“五一”的郑州楼市似乎火爆得让人看不懂,假期四天强销200亿是真是假?市场的真实情况到底怎样?

我们简单算一下,以郑州主城区均价16203元/㎡计算,200亿的货值,大约是123.4万平米。根据相关数据显示,2019年第一季度郑州商品住宅批准预售面积196.22万平米。

四天的销售额就抵得上第一季度两个月的量,这样的行情恐怕放在2016年也是不敢想象的!

“五一”这200亿的销量或许有水,但郑州楼市热销、手慢无的现象却是真的。

新房库存撑不过仨月?

4月24日,上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》。据报告统计,截至3月底,百城新建商品住宅库存总量为45010万平方米,环比下降0.7%。

49个库存呈现下降的城市中,济南、丹东和郑州的同比降幅较大,降幅分别为42%、34%和24%。库存量少,去化周期也在缩短,其中郑州的库存去化周期为2.6个月。

2.6个月的库存去化周期是一个怎样的概念?

克而瑞数据显示,在2016年9月郑州楼市最热的时段,新房库存去化周期为2.5个月,也就是说,目前郑州的新房库存已经与2016年持平。

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从房产销量来看,4月郑州新房成交7236套,环比增长102%。再经过“五一”假期这一波狂销,暂且按照200亿的销量,16203元均价和100平米的平均面积计算,“五一”四天郑州销售出去的房子大致为12300套。

3月底库存去化周期是2.6个月的话,现在经过整个4月和五一假期的去化,郑州新房的库存已经拉响警报,进入倒计时!


大量土地上市,好戏在后面


新房眼看不够卖了,怎么办呢?加快供地节奏,尽快补充供给!

根据4月17日,自然资源部下发的通知,库存去化周期在6个月以下的城市要加快土地供应量,郑州2.6个月的新房库存去化周期符合要“显著增加并加快供地的范围。”

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所以,与二级市场火热相辅相成的是,郑州楼市的一级市场同样热闹。

刚刚过去的4月,郑州土地市场迎来了一波小高潮。4月郑州成交住宅用地23宗,其中主城区成交11宗为住宅用地,这11宗主城区的土地面积约为713.46亩。

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从土地供应分布来看,成交地块主要集中在管城、金水、中原、二七四区。管城区无疑是供地大户,成交7宗土地总用地面积392.02亩。

面对如日中天的销售行情,这样的供货节奏显然是不够的,所以土拍的热潮在5月还将继续。

根据公布的数据来看,5月郑州主城区共有13宗地块挂牌出让,面积达536378㎡(约合805亩),起拍总价约51.8亿元。其中管城区6宗(包括2宗仓储用地),惠济区4宗,二七区2宗,金水杨金片区1宗,上街区1宗。

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土地大规模的入市,对拯救即将打饥荒的新房市场,效果立竿见影,部分房企刚拍地就迅速进入宣传开发阶段。

典型案例如碧桂园,4月8日碧桂园携手名门拍得管城区京广南路-中州大道-南四环附近的24、25、26号地块,据悉,这三块地后期项目案名为碧桂园·时代城。

名门是出了名的墨迹,但是有了高周转的碧桂园加入,“456模式”将会加快面包的上架速度。

2019年楼市稳定的基本面,已经回暖的二级市场销售行情,4、5两个月二十多块土地入市等综合来看,下半年郑州楼市的销售和土地供给将持续稳定增长。

郑州楼市在暖风中走得很稳


金三银四去化良好,单“五一”假期四天郑州房地产市场就销售了200亿的货值,让不少粉丝担忧楼市重现2016年的噩梦,后台关于“郑州房价是否会上长涨”的提问也纷至沓来。

新房库存去化周期接近2016年,土地供应也在加速,但是置业顾问传达出的信息多是“房子快没了”,而不是“即将涨价”,这是屋空感受到与2016年市场的最大不同。

国家统计局4月16日公布的《2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,郑州2019年3月份新建商品住宅销售价格指数环比仅上涨0.4%。

明明卖的很好,也出现了供不应求局面,按照市场规律,应该是涨价的时候。但是一向见风就长的房价,此时却一反常态,变得温温吞吞,房企低价走量的形势反而给人回光返照的隐忧,这究竟是怎么回事?

没有一场销售盛宴是公益性的,这样的回暖局面是在这个特殊时期,多个推手共同促成的。

首先,郑州楼市的回暖与郑州人才落户政策的调整有关。

“五一”期间的购房者中,来自地市的占据大部分。在郑州不少售楼部屋空都听到相似的说法:“人才落户政策放宽,大中专毕业生属于人才范畴,根据人才落户政策,这些在郑州没有房子的人才,在郑州有了购房资格。”

其次,利率的下降也让一部分持观望态度的人入市。

4月份郑州部分银行将首套房贷款利率调整为上浮15%,相较于之前一直执行的上浮20-30%的利率,下调5个点至少能为购房者省下一部分装修钱。

第三,郑州地铁的最新规划,也为楼市回暖起到了推波助澜的作用。

在最近批复的郑州地铁第三批规划中,有相当一部分没有地铁的区域将有地铁接入。例如,白沙、绿博片区的8号线,常西湖新区的14号,连接惠济北与二七新区的7号线,都为这些区域项目的热销起到了促进作用。

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局部火爆一定程度上掩盖掉了整体冷热不均的现象,其实3、4月份去化率好的房子,要么是价格低于预期,要么是位处有较大利好区域。例如,绿博热销的碧桂园中央公园,其11500元/㎡的装修房明显低于周边楼盘。市场全面回暖,但并非全面疯长。

虽然在今年前4个月中,郑州楼市有诸多利好因素的推波助澜,但是随着土地供应量的上升,再结合郑州仍在严进行中的严格调控政策,郑州房价并没有上升的趋势,依旧以稳定为主。

写在最后

从3月到4月再到如今,楼市虽有回暖,但绝对还没有达到拉升房价的地步,稳定依旧是今年郑州楼市的主题。

供不应求的最终结果势必导致价格的上升,好在土地供应在跟上,表明政府在供给侧发力,调整市场结构,平衡供需矛盾。

虽然眼下郑州市面上的新房库存告急,但面对进一步增大土地供应量,下半年在郑州各路房企手中存货还是不少的。所以如果你是刚需,如果你还在考虑买房,错过了上半年下半年依旧可以安心上车,大可不必慌张。


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