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土地盛宴下的楼市侧影,郑州是否会步苏州的后尘?

编辑:屋言网络 浏览:74764发布时间:2019-05-16


面粉和面包,在房地产中被认为是地价与房价的关系。

地价与房价虽不能画上等号,却是正相关。每每提及房地产 “面粉和面包同价”时,最初人们都会兴致浓浓、津津乐道,可一眼看到楼面价后,往往变成了嗤之以鼻。近几年的房地产市场,高地价等于高房价逐渐成为了民众的普遍认知。

地价太高、面粉太贵,房子和面包的价格自然水涨船高,买不起的还是买不起“你见过天价面粉卖出白菜价的面包吗?”

面粉与面包理论,促使着房价向更高的层次发展。



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2016年,随着一场波及全国各大城市的土拍热浪席卷,各城市房价出现了跳跃式的发展。几乎一夜之间,高涨的房价收割了居民近半生的积蓄。

截止到2018年下半年,此轮由地价、政策、供需关系等因素影响的房地产市场上涨周期已经持续了37个月,刷新了中国房地产历史上涨周期的最长记录。

在这看似和谐却又混乱的37个月里,房子由原来单纯的居住属性更加坚定地向金融属性靠拢,演变成了一种稳赚不赔的新型投资手段。


“房炒不住”的畸形价值观让全民陷入了炒房的疯狂中。



2



2018年下半年楼市冰封、房价横盘,让紧捂钱袋的购房者终于松了一口气,开始慢悠悠地享受观望的好时节。可喘气的机会还没完全浪费,今年四月的拿地高潮再次敲响了“房价报复性上涨”的警钟。

地王频出的长三角地区、非同寻常的土拍结果轰动全国,彻底打乱了购房者制定的观望计划。

419日,苏州园区的地块开拍前9天已经加价9.7亿,楼面价30245 24日,苏州再炸出三地王,最高楼面价26288

5月8日,苏州土拍三宗地平均以溢价率53%的价格成交。

418日,常州连拍四块地,其中钟楼区怀德路地块成为常州新地王,成交楼面地价15665/,突破历史新高。

4月16日,杭州上城区望江某宅地,以封顶溢价率30%,成交总价52亿,楼面价突破50000,成为名副其实的单价地王。目前周边楼盘单价6.9W。

上有天堂,下有苏杭。如今的苏杭,不似人间天堂,却似房地产的天堂。


其实以苏杭为代表的城市还不是最狠的,更狠的还在后头。

423日,东莞万江胜利社区2019WG008号地块,一位神秘买家在无他人竞拍的前提下,短短1分钟内自导自演连续加价10次,硬是将这块“奶奶不疼,舅舅不爱”的地由20亿推到了30亿的逆天价格。

57日,该地块以30亿的成交价格被保利湾区投入发展公司竞得。

保利,央企,副部级央企。此次土拍东莞对着空气的斗智斗勇,也向我们间接展示了东莞作为一个站在粤港澳大湾区都市群风口上的城市,“土拍竞争激烈,房地产正在逐步回暖”的雄心壮志。

在全国的土地市场中,躁动的不止是长三角和珠三角的区域。

4月25、26两天,合肥共成交24宗土地,揽金210亿,最高溢价率140%,其中7宗土地溢价率超100%。

4月23日,武汉成功出让10宗土地,合计成交价228亿,其中融创以152.38亿拍得四块土地。

4月11日,厦门两宗商住用地成功出让,共揽金36.73亿,楼面价分别为24200、26466。

……



3



伴随着个别城市土拍升温、部分鼓吹利好信号频现、全国楼市即将升温的谣言鹊起,一些居心叵测之人更是在朋友圈吼出“下半年房价必涨”。

对于普通购房者来讲,闭塞的房产圈充斥着各式各样的复杂信息,真的成了一个迷。

此刻,市场需要冷静,民众需要冷静

而作为国家中心城市的郑州,从四月份的土拍价格来看仿佛并未受到此次土拍火爆的影响。


从图中我们可以看出,郑州成交的住宅用地多为城改项目的后期用地,且起始价成交。

起始价、零溢价的土拍,看似风平浪静,实则为积压已久的郑州房地产市场添了一把火。众所周知,郑州的城改地一般都按照“先改后拍”的规则,其实早已“名花有主”。

城中村改造项目地块,拆迁与安置房建设成本并没有算在土拍的地价中,因此地块的总成本要比一些净地更高。此时房企比拼的不是品牌和质量,而是资金和精力。因此在土拍市场中,房企达成了“宁拿高价地,不拍城改地”的共识。

就郑州四月份的土拍情况来看,郑州在土地成交价格方面虽较其他城市有所下降,但作为改造项目的地块,其拿地成本依然高企,后期房价可能会出现一定的涨幅,此时更应警惕城改土拍式的割韭菜现象。



4



土拍的花式割韭菜,对象便是高价拿地的众房企。

从近期融创重金布局武汉、碧桂园在太原联合拿地等动态来看,在棚改货币化政策收紧的前提下,各房企放缓甚至中止了三四线城市的扩张计划,转而将目光更多地放在了一二线城市上,开始了新一轮的补仓。

可是,房企在一二线城市拿地又怎会简单!

一二线城市由于土地价格以及稀缺性,让房企不得不花费更高的价格、更多的精力去参与到“狼多肉少”的土地竞拍中。

激烈的竞争无疑让本就资金困难的众房企雪上加霜。

据了解,截止到2019年年底,房企到期债务规模达3711.93亿元。这意味着在整个2019年里,房企迫于资金压力,不是在融资就是在融资的路上

现在,摆在房企面前的只有两条路:如果想赚钱,就必须要降负债,降低扩张的激进程度;但如果不想被市场淘汰,就必须要硬着头皮去拿地。

两条路大相径庭,房企必须要尽快做出选择,显然他们都选择了“左手缺钱融资,右手高价买地”

为了短时间加速扩张、未来求得一线生机,房企只能饮鸩止渴,用资金换土地,用土地换时间,用时间求生存。



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为此笔者呼吁市场、郑州和购房者,警惕这波杂乱无章、摸不着头脑的土拍怪现象,不要“好了伤疤忘了疼”。



市场——警惕过热的土拍导致房价激增


就目前来看,一二线城市因为政策的微调,市场预期相对转好,加之融资后企业的发展需要,房企拿地比较积极。

在面对土地供应下降的情况下,各房企甚至会展开新一轮的土拍大战,但这也并不意味着高房价就可以堂而皇之,就可以合理化,也可能是房企再融资道路上的饮鸩止渴。



郑州——警惕过度依赖土地金融式的土拍收入


年初大都市圈的定义,提高了城市群的房地产虹吸效应,不过如果没有客观的政策导向影响,这将会打击个别城市脆弱的实体经济。再加上毛衣Z的影响,后期实体经济的发展方向令人担忧不已。

因此个别地方的财政收入会陷入一个怪圈,债务增加后卖地,卖地得到钱后就发展房地产,以更高的价格卖地,甚至会出现利用一部分房企变相炒地的行为。



购房者——警惕房企、房东联手出货


上一轮房价上涨周期,国家开始执行严格的楼市调控政策,“一刀切”的政策方针在限制炒房团继续发酵的同时,也限制了刚需购房者的购买欲望。

而从今年开始,房贷利率下调、落户限制放宽以及限购政策放松等利好消息袭来,楼市迎来了短暂的春天。此时,房企和房东们一定会大量出清回转周期长的城市库存房源,寻找新一轮的的韭菜接盘。


而那些靠着土拍的楼王,鼓吹房价暴涨的朋友圈,真应该消停一会。

郑州南龙湖三地王正商、龙湖、雅居乐和滨河国际新城地王金辉,以及苏州9.7亿疯狂之后的限售升级,都是“楼王引爆房价”的反面教材。

那些冒进拿地的开发商死在沙滩上的案例,更应该让我们惊醒:原来在真正的市场面前,不论是房企还是购房者,其实都算弱势群体,都在为高房价买单。



写在最后



随着房地产市场去库存速度的加快,供需关系已经发生了转变,加之近年来房价节节攀升,吸引了大量投资者,二手房的抛压一直存在,这在一定程度上也遏制了未来房价的暴增。

时间可以冲淡一切。不管是房企还是购房者,不管是地价亦或是高房价,一切都会败在时间的石榴裙下。

希望郑州不要步了苏州、常州、杭州的后尘,“房住不炒”才是硬道理。


END


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