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二狗探盘丨郑州南北大战,同样1万4,选中海还是亚新?

编辑:屋言网络 浏览:25251发布时间:2019-05-24

自古南区出刚需随着主城区房价的不断抬升,南三环和南四环合围的区域便成了刚需购房者淘宝的地方。

不过,现在南区也不一定入得了刚需的法眼。当市场横盘、下行风口时,最能刺激大家关注度的无疑是大幅降价。

正商家河家精装变毛坯,均价12500;

融创中原宸院高层均价,毛坯13500;

锦艺金水湾特价房,毛坯12800;

万科天伦紫台特价房,精装13800;

万科民安云城特价房,精装13500;

融创大河宸院特价房,毛坯12700、精装13500。

昔日均价15000的惠济区,如今一降再降,在房价上已经和13500的二七新区和14500的管南站在了同一起跑线上,更有替代南区成为四环内新一轮价格洼地的趋势,吸引了大量刚需入场。

前几日有粉丝后台留言,工作在郑东CBD附近,惠济区的中海湖滨世家和二七新区的亚新美好书苑该如何选择?

为此,二汪在这两个纯新盘开盘之前,特意顶着烈日走了一遭。

中海湖滨世家

在2017年初惠济区月湖附近的土拍中,中海以十多个小马甲突围,从碧源手里抢下了月湖北面最优质的两个地块,就是现在的中海湖滨世家。

中海作为严控成本的佼佼者,不管是滨河国际新城16000精装的万锦公馆,还是高新新城11000精装“刚需必看”的万锦熙岸,皆以“低价走量”的方式搅弄了各区的市场风云,引起了众多购房者的追捧。

此次即将开盘的中海湖滨世家,位于大河路与文化路交会处西南方向。一期占地约63亩,共规划了13栋住宅,其中7栋高层,6栋洋房。高层以105-140m²的三室、四室为主,洋房以144m²的四室为主。容积率3.49,绿化率30%。项目定位刚需偏改善。

高层+洋房的高低配历来是开发商惯用的溢价手段,在牺牲高层容积率的前提下来提高洋房的居住品质,提升整个项目的溢价。单从这一点来说,中海湖滨世家的高层居住品质会有所下降。

据置业顾问介绍明天(5月25日)中海高层首开均价会在14300左右,洋房17500,精装修交付。

亚新美好书苑

作为亚新美好系住宅在嵩山路的开山之作,亚新美好书苑位于嵩山南路与南四环交会处东北方向,原鑫苑名城四期地块。

该项目总占地27亩,共规划3栋高层,其中两栋为33层、1栋为23层, 3T5户,毛坯交付。户型规划98㎡、116㎡、128㎡,其中占比最多的为98㎡和116㎡,各为40%左右。容积率2.99,绿化率35%。从户型配比的角度来说,项目偏刚改。置业顾问透露明天(5月25日)2#楼首开,均价13700。

项目对比

从产品和户型上看,中海湖滨世家典型的高低配,太师椅布局。高层吃透容积率,洋房吃透溢价。如此高低配的规划格局虽说保证了溢价,但小区内部没有足够的空间打造中央景观组团以及社区活动板块,后期景观效果和居住氛围可能会有所影响。

并且该项目整体容积率在3.49,最短楼间距21米,这就造成1、3#楼部分低层由于前方建筑物的遮挡而影响采光。不过项目临近月湖公园,周边环境得天独厚,弥补了社区内部规划的缺陷,为项目加分不少。

亚新美好书苑虽是纯高层项目,楼间距在50米左右,但是由于项目体量小,只能在三栋住宅楼之间打造小型的活动空间和景观带,形成不了较大的活动场所和优质的景观组团。

不过该项目还是有亮点可循,比如1、2#楼首层架空、南北双入户大堂等。

为了迎合市场,两家户型都大量采用了大面宽、三开间朝南的设计方式。而亚新美好书苑更是将阳台做到了2.9米的进深,对置业者来说无疑更有吸引力。

从价格上来看,精装交付的中海湖滨世家高层释放均价14000,其周边碧源月湖毛坯均价13500、万科天伦紫台精装修14500,可以说中海的价格在周边房价区间中处于中等,性价比还是可以的。

而亚新美好书苑则不同于亚新其他美好系产品采用的精装修交付,该项目交付标准为毛坯。

从置业顾问口中得知,“鉴于亚新的品牌,我们的售价在参考周边项目后会有所提高,因此首开价格肯定要比周边贵,大致在13700。”并且“隔壁鑫苑名城物业费在2.8元,我们的物业费在2.9元,这样才能符合我们项目的定位和品牌。”

听到这儿,二汪不禁对亚新的勇气竖起大拇指。虽说亚新拥有一级资质的自持物业,但是作为本土房企,其物业管理水平和开发商品牌还是与外来开发商有一定差距的。难道亚新美好书苑的定位和品牌,只是体现在比别人贵吗?

二汪从周边售楼部了解到,目前旭辉116㎡小高层精装房源,均价13400、物业费2.5元;万科大都会物业费在2.53元。看来正如亚新置业顾问所讲一般,美好书苑不论是在价格还是后期的物业服务上,比周边项目都要略高一些。

从配套上来看,两个项目都是纯住宅小区,居住属性比较纯粹,因此小区需要依赖周边,与其他楼盘共享配套。

在商业上,由于中海湖滨世家位于政府统一规划的惠济区商业中心,因此除了可以共享已经交付的碧源月湖和园、景园的周边商业配套外,还可以享受到惠济万达所带来的便捷。除此外,惠济万达对面便是3万方左右的碧源月湖商业中心,再往南还有万科美景广场、宜家等知名商业广场,区域商业配套已经成熟。

而亚新美好书苑周边除了已投入使用的鑫苑都汇广场以及嵩山南路附近一些自营商铺外,还有在建的奥玛广场、鼎盛大道周边商业以及融侨悠乐商业中心等。不过目前该区域还处于开发建设中,入住率不高,商业孵化最少需要5年,没有形成醇熟的商业氛围。

在学校方面,中海湖滨世家周边有碧源引进的九年一贯制学校郑北一中以及海佩尼斯幼儿园,不过由于是私立学校,学费昂贵。

亚新美好书苑周边拥有省实验鑫苑小学以及项目东面一块中学教育用地。不过据二七新区其他项目的置业顾问介绍,鑫苑小学在2022年合同到期后将撤销原有的师资力量。并且之前鑫苑名城的业主因为鑫苑小学的入学问题,曾发生过维权事件,因此后期亚新能不能划到鑫苑小学还是一个未知数。

总体来看,惠济区和二七新区的教育配套可以说半斤八两。虽说两个项目周边的学校资源较多,但这些学校大多是之前的村小升级而来,教育资质差。

从周边环境来看,惠济区被称为郑州的后花园,而月湖公园可以说是惠济区的休闲花园。中海湖滨世家与月湖公园仅一路之隔,小区前排楼栋可以无遮挡的欣赏月湖景观,并且已经投入使用的月湖音乐喷泉已经成为该区域休闲娱乐的名片。另外,东风渠、黄河迎宾馆、古树苑公园等知名景观都在项目的一公里生活圈内。

相比于环境秀丽的惠济区,二七新区就显得格格不入。物流园遍布、货车横行等都阻碍了二七新区的居住品质额提高。并且目前该区最大的弊端便是位于侯寨乡张李垌村曹洼东沟的郑州市固体废物综合处理中心。

据了解,附近居民一直饱受来自垃圾处理厂的臭味困扰。目前该垃圾综合处理场现日接收垃圾均在5000吨以上,最高达日处理7000吨。近年来随着郑州版图的不断扩大,人口激增,该处理场一直在超负荷运转。垃圾渗滤液积存,加之填埋区作业面小,无法规范作业和及时覆盖,垃圾场气味对周围环境影响增大,波及范围竟然可以达到嵩山路南三环区域。

二汪在网上搜寻资料得知,“根据市、区两级部门的规划,待到这座垃圾处理厂服役完毕,存放垃圾的这片区域,要打造成一个主题公园,如同南环公园一样。”不过由于该垃圾处理厂填埋承受体量很大,短时间内不会有关闭的迹象。

鉴于两个区域的现状,中海湖滨世家在环境方面完全吊打亚新美好书苑,这也是为何许多人放弃亚新的主要原因。

写在最后

如今,大多数购房者在经历了郑州房地产市场一系列的变化后,已经单纯从价格因素中跳脱了出来,转而去追求户型、地段、环境等居住品质,购房越来越趋向于理性。

在对比中海湖滨世家和亚新美好书苑两个项目后,二汪觉得对于刚需购房者而言,不要一味相信南区才是置业的首选,或许在宜居方面,同等价位的惠济,是一个更好的选择。

END

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