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205次高频调控,郑州房价下半年或将下跌!

编辑:屋言网络 浏览:27009发布时间:2019-07-01


毕竟西湖六月中,风光不与四时同。

六月不仅是毕业学子们回头看的时间,也是众房企回头看、年中总结的时间。过去的半年,楼市最响亮的声音便是“小阳春”的到来,在这个难得的春光沐浴下,房地产市场究竟催生了哪些疯涨?春天结束之后,是直接入夏还是在严调控下重复2018下半年的严冬?

我们不妨也来个回头看,了解过去,才能更好预判未来。

为期一个月的楼市“小阳春”

2018年是中国楼市疼痛的一年,熬过那段艰难岁月,从2019年3月开始,房地产业终于迎来了渴望已久的春天,呈现全面复苏的态势。


政策上:“一城一策”给地方更大的自主调控权。土拍取消限价蠢蠢欲动,苏州、徐州土拍爆火;房贷利率连续6个月回落;呼和浩特大学生可半价买房!


销售上:全国房地产销售面积和金额全线增长,降幅收窄。南京抢房、无锡抢房、杭州“万人摇”网红盘刷屏!


房价上:整体稳定微涨,个别区域和项目涨势凶猛。据国家统计局公布的,5月份70个大中城市房价显示,一、二、三线城市新房价格全线上涨。


但表面繁华的背后,实则暗流涌动:楼市调控持续收紧,房地产各项指标从5月开始回落,楼市降温初现端倪!

严格意义上说,上半年的“小阳春”只出现在3月份,4月是余温笼罩期和调控政策出台期,5月房地产市场便出现各项指标回落,6月调控继续深入。

5月,是上半年楼市的一道分水岭。

政策上,4月中央和地方出台房地产调控措施高达60次,5月调控41次。东莞土拍调整为以“最接近平均价者得”,杭州将主城区涉宅用地溢价率下调了20%。

销售上,5月开始多项指标增速出现下滑。土地成交面积同比大幅下降、房地产开发投资增速小幅回落、商品房销售面积降幅小幅扩大。

房价上,商品房成交均价涨幅逐渐收窄。西安房价连续6个月领涨全国,不出意外地在6月份升级调控。

上半年的楼市风向标有两个:五月看苏州,六月看西安。

通过苏州和西安楼市过热而升级调控,以及北京、合肥、长沙、丹东等市场波动较大城市接连收紧调控来看,“稳地价、稳房价、稳预期”的决心不会变,房价不允许剧烈波动!

多项利好,助燃郑州复苏

将目光收回我们的中原腹地郑州,就会惊奇的发现,任尔东西南北风,郑州楼市从3月开始,就一直发挥地相当稳定:既没有在“金三银四”过度疯狂被点名,也没有因为5-6月的严打过分紧张。

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郑州楼市的回暖是小心翼翼的,在短暂的3个月内,房价也大致经历了从降价到微涨的过程,而促使房价、市场从回暖到火热,最大的推手也是“一城一策”的调控放松。

1、首付分期。

回暖初期,首付分期几乎是郑州所有楼盘的标配,尽管这是房管局明令禁止的违规行为,但是市场下行期为了刺激需求,也就不拘小节了。

随着市场逐渐升温,首付分期现象有所收敛,但直到现在也并没有绝迹。在一定程度上能够刺激部分需求,对楼市推波助澜的作用明显。

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2、利率下调。

在全国房贷利率普遍下调的背景下,郑州首套房贷利率也出现了短期内多次下调。从基准利率上浮30%不断下调至25%、20%,甚至出现了上浮15%。

利率下调意味着每月月供少还,这项实打实的利好政策,对购房者诱惑更大。

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3、限购变相放松。

郑州曾经谣传过部分地区可能放开限购,后来被官方辟谣,但是市场上却流行“写承诺书豁免社保和学历”的操作方法。

第三方机构曾统计,2019年3月郑州市购房人户籍中,有将近7成是省内市外人口。地市突然大量涌向郑州,与购房门槛降低不无关系。

4、降价促销。

3月的回暖伴随着低价大甩卖的声音而来,尤其是大热的北区,成为回暖降价的重灾地:

网红盘正商家河家,从14500元/㎡的精装房变成12000元/㎡的毛坯房,强烈的价格差为项目带来了持久而良好的去化;

锦艺金水湾当初开盘均价16000元/㎡,年后不停推出12800元/㎡左右的特价房;

正商河峪洲同样精装改毛坯,均价从12000元/㎡下调至8500元/㎡左右

……

5、分销给力。

著名分销机构某壳,在郑州大大小小的知名和不知名的楼盘,分别轮番上演“特价房活动”“某壳专场”,每次都是限时折扣,给出平时比售楼处低1-2个点的优惠来促进成交。

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这波市场回暖行情中,分销“功不可没”,他们就是有本事在集中的时间点内带来那么多人头,给市场输送恐慌的同时,也促进了客户的成交。

即使不成交也烘托气氛,别管这人是不是托,动摇人心的效果立竿见影!一定程度上也搅混了地产市场。

开发商主动降价+首付分期+利率下调+强大的分销,郑州的楼市就这样撕开了口子,照进了春日的阳光。

调控前夕,疯狂抢收

房地产市场向来见风就长,遇见阳光就更加野蛮向上。不过惮于外部严格的调控高压,北京、合肥、长沙、丹东等都先后出台调控政策,郑州各区域还是暗戳戳地涨了几百块钱!

以今年热度最高的常西湖新区为例:


4月份,融信奥体世纪和永威西郡还都是14000元/㎡;

5月18日,融信奥体世纪加推均价14700元/㎡;

6月1日,永威西郡加推,均价14500元-15500元/㎡。

常西湖新区由于运动会的东风,地铁加持等利好消息,不到两个月,区域内新房均价上涨1000元/㎡,90%以上的去化率,也说明人们对片区的接受度在提高。

5月和6月,苏州和西安先后遭严打,很多城市也相应升级调控,在此背景下,郑州依然迎来了火热的六月!

截止到6月最后一个周末,郑州共计开盘项目34个,推售9070套房源,当天去化7007套,去化率达77.25%。

其中前三周开盘去化基本都在80%以上,尤其是第三周推售房源最多,有12个项目集中开盘,共计推出3570套房源,当天去化2855套。

其中美盛中华城在朋友圈赚足了流量,一张张人山人海的海报画面,隔天涨价300元/㎡的宣传口号,将中华城首开的火爆推到了顶点;正商智慧城也宣称当天去化达到91%,再加上其他三个项目85%以上的去化率,南龙湖继去年地王事件之后,罕见的集体火爆!

但最抢风头的要数南阳建业春天里的开盘数据:均价12000元/㎡,当天售罄!

继6月21日南阳曝出单价破千万的地王,成为所有地市土拍新标杆后,南阳该楼盘1.2万的房价,也成为地市房价新标杆!

郑州楼市6月抢收背后的原因大概有以下几点:

1、各房企面临年中总结,为了冲刺业绩,集中推货,且多呈现低价跑量现象,急于回笼资金;

2、外部环境恶劣,从中央到地方的调控还在持续,在不知道明天和意外哪个先来的情况下,开发商选择尽早出货收钱,说不定下一个目标就是郑州;

3、政策收紧、利率触底反弹等利好消息收缩,在利好变成利空之前,最大程度进行收割;

4、7、8月是楼市传统淡季,天气炎热,人们看房意愿降低,成交下滑,必须把淡季的业绩提前完成,下半年有任何变动都有足够应对空间,也才有希望保证全年业绩按计划完成。

在调控到来之前,在淡季前夕,大家都在用时间换空间,河南地市已经逐渐浮出水面,郑州发文整治“假离婚”、房贷利率触底反弹、公积金政策也由宽变紧。

6月最后一周整体去化骤降,仅为57.17%,之前话题度最高的正商家河家和美盛中华城,一个去化49.02,一个22.44%,数据出奇惨淡!

调控的靴子,随时都可能正式落地郑州!

2019下半年预判

全国楼市已经开始降温,郑州还能坚挺多久?

5月新房价格环比上涨的67城中,西安以2.0%的涨幅位居70城市之首,成为上半年第二个楼市调控风向标的城市。

河南洛阳以1.8%的环比涨幅紧随西安,这对河南、郑州和洛阳来说,都已经拉响了警报!

根据上半年楼市的表现,灵儿对楼市下半年走向有这样几点预判:

调控持续深入

6月13日,人民银行党委书记、银保监会主席郭树清表示:过度依赖房地产最终会付出代价!再次为稳定楼市站台。

去年的楼市冰封期也决定了今年不会再走回头路,“一刀切”的做法不可取也不会再出现,“一城一策”将是调控的核心原则。但是上半年的整肃行动也表明,“一城一策”并不是放松的意思,因地制宜才能更好地保持稳定。

所以,在政策的指引下,6-8月调控或将持续深入,重点整治楼市过热城市或区域,维护稳定大局。

房价变相阴跌

6-8月本来就是房地产淡季,天气炎热,人们看房热情骤减,售楼处拼命做花样暖场活动来刺激到访。

但是由于调控深入,前期市场并没有根本好转,淡季接踵而至,没有完成半年任务,又迫于全年业绩压力,开发商恐将再次上演“团购房”“特价房”等活动,变相降价。

湖北恩施“断崖式”降价促销和随之而来的“止跌令”,已经敲响警钟。你可以说这只是个例,那么去年的大规模降价、维权事件,不也是从个例撕开的口子吗?

房贷利率触底反弹

房贷利率基本已经触底,下半年继续下调的可能性不大,房价波动较大城市甚至会出现回调上浮。

而且房贷利率收紧已经出现:安徽蚌埠,上调!南京,上调!南宁,上调!深圳和合肥,额度收紧……

金九银十回归

2018年的楼市寒冬标志性事件就是“金九银十”全面熄火,今年根据“稳预期”的工作原则,加上“金九银十”的传统购房旺季,开发商的促销节点等,今年下半年的旺季节点应该会比去年收成要好。

相应地,下半年推货量也会加大。


写在最后

2019年已过半年,春天早已远去。

短期内国家层面的调控政策不会放松,前期集中释放的利好或面临收紧,房企资金压力依然较大,未来几个月或将整体保持稳中有降局面,但应该不会出现去年下半年的悲剧。

对开发商来说,昨日之事不可追,正常推售并全力备战,冲刺金九银十,今年或许会好过点。

对购房者来说,房企日子不好过的时候,就是你捡漏的时机。7月已经开始,下半年究竟怎样,我们拭目以待!


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