屋言郑州房产网提供郑州最新楼盘房产信息、房产资讯、郑州楼盘点评最新动态

房圈儿

房圈儿

客服

客服

热线

热线

0371-55096616

微信

微信

手机站

手机站

买房圈儿

买房圈儿

返回顶部

返回顶部

郑州房产网>深度> 南港破万?不好意思,你站岗了!

深度

市场

南港破万?不好意思,你站岗了!

编辑:屋言网络 浏览:42426发布时间:2019-07-05
美编:曼曼 校对:屋媚娘

近期招商公园与湖开盘试水,高层开到了10500,让远在40公里外的郑州市民一脸懵逼。

三年前还是一片不毛之地的南港,转眼间房价破万都已经板上钉钉。

其实,之前笔者关心的不是破不破万的问题,而是在经过招商公园与湖试水后,觉得南港的房地产市场将逐渐分化成两个极端:价格极端和去化极端。

尽情吃着双鹤湖红利的项目破了万,但被67%的去化数据拉下了面子;

商登高速以北,继续坚持着低价走量,均价8000,开盘疯抢令远在双鹤湖的同行分外眼红。

短时间内,南港房价破万的消息会让一大波投资者、自住者头脑发热,趋之若鹜地涌入。有粉丝后台留言,招商公园与湖已开到了万元,后续南港还能上车吗?

笔者在经过认真思考后,在这里为诸位泼一盆冷水:南港确实可期,但房价破万?不好意思,你被收割了。

来自郑州东南的惊雷

天翻地覆谁得知,如今正南看北斗。

坦白地讲,提到港区,大部分人印象就是富士康和机场,尤其是南港这一块,存在感极低。

2013年3月7日,国务院正式批复郑州航空港经济综合实验区,也就是现在的航空港区,成为首个国家级航空港经济综合实验区,规划面积415平方公里。

航空港也由此奠定了自己集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体的综合枢纽地位,成了以郑州新郑国际机场附近的新郑综合保税区为核心的航空经济体和航空都市区。

相比于发展了八年,配套已经成熟的北港,目前同属航空港区的南港,除了大面积的安置区、在建的几个商业项目和稍显起色的道路外,算得上一张白纸。

根据政府规划,南港被定位为高端制造业集聚区,是未来港区的经济支柱。如果再细化一下南港,笔者觉得以商登高速为界,将南港分为南北两区。

北区以园博园为辐射,周边被大量安置区、物流产业园和商品房包围。

▲园博园一期鸟瞰

北区的置业顾问提到最多的一句便是“附近便是园博园,居住环境优美”。说到这儿,笔者不禁想到经开物流园区的居住环境。并且园博园也不是免费的,你乐意每天花个45大洋,去踏青采风吗?

南区则以双鹤湖区域为支撑,定位为高端商务区和企业总部基地,是整个南港的核心区域。

目前,片区内已入驻高端产业项目220个,合晶、华锐光电、台湾友嘉精密机械、正威等品牌已提前布局,将成为南港经济发展的引擎。区域内住宅项目则依湖而建,分布在双鹤湖周边。

政策倾斜、政府托举、国家战略加码,南港规划跃然纸上,图景初现。

风雨无声的南港

我们知道,港区发展的轨迹一直都遵循着先北后南。随着北港的日渐成熟完善,南港的规划建设也提上了日程,开始了起步。

笔者自驾从中州大道出发,经机场高速、京港澳高速,至双鹤湖高速口差不多花费了40分钟。

目前区域内地铁十七号线也在修建中,预计2021年通车,不过公交总站目前还未投入运营。

就目前来说,交通不便对郑州市区的购房者来说,绝对是硬伤。

▲地铁十七号线双鹤湖站

▲地铁站与安置区

其次就是配套方面。 完善的配套设施,更有利于南港的发展。

据笔者实地探盘发现,南港除了双鹤湖周边的建设略有起色外,其他区域,像工业园区和物流仓储产业园还处于一片荒凉或者是围挡中。

▲北区物流产业园一角

▲南区高端产业园一角

在教育方面,南港目前确定的知名学校有郑州市第九初级中学和郑州外国语学校港区校区,其他学校也多为安置学校,教学质量一般。

▲南港安置区一角

▲双鹤湖规划

目前南港的商业主要集中在双鹤湖,比如在建的绿地双塔中心、兴港广场等,整片区域规划的市政项目稍有起色。

▲围挡中的兴港中央广场和绿地塔

▲双鹤湖鹤首区域商业

在环境和道路规划方面,双鹤湖中央公园一期目前已经投入使用。另外,据招商公园与湖的置业顾问介绍,“项目后期一路之隔的南面,便是双鹤湖规划的二期工程”。

在道路规划和绿化上,南港比郑州很多新区路网和绿化都要优质许多。

▲双鹤湖桥梁、道路

▲南区道路绿化

从区域成熟和发展进度来看,南区不论是环境还是产业都要优于北区,自然成了房企们争夺的主要战场。

总之,对于南港而言,凡是贴近双鹤湖这个热点的,都是卖点。当然,这也造成南区的房价要比北区高。

▲双鹤湖实景

南北区域项目比拼

现在我们来看下瀚海航城、招商公园与湖、远洋中能荣府三个项目。

瀚海航城

该项目属于北区,位于荆州路与思存路交会处东北方向。目前6期还有少量大户型在售,本月加推的7期为项目6号地块。总共规划了7栋高层,一所幼儿园,一栋社区物业用楼,容积率2.49,户型区间在90—200㎡。

首付款包括绑定车位的4万元(车位8万),不过总体影响不大。7期预计本月开盘,毛坯均价8200。

项目优势

不限购,单价低,这也是为何瀚海航城卖到了7期,依然热抢的主要原因。

大阳台,翻版晴宇。瀚海的外立面一直都是其建造的标杆。

自身建有配套,项目规划的商业和学校配套能够自给自足。

未来地铁出行便捷。地块内部有13号线的铁府站,不过根据最新公布的地铁规划图来看,13号线要等到2030年之后。

周边有大量物流仓储用地,人群基数庞大,后期不论是出租和转手,都比较方便。

项目劣势

土地产权为尉氏县,房本开头开封市,这是该项目的硬伤。

附近多为断头路。由于该项目所在区域属于开封,因此在规划和建设上较为落后。

地块偏离南港区域核心,发展缓慢。

北面存在大量的物流仓储用地,后期在交通、居住方面受到一定的影响。

▲瀚海航城北面尉氏村镇银行

招商公园与湖

该项目一期位于公园北二路以南、规划电子科技二街以西,总占地约104亩,总建筑面积约15万方,分为两期(南苑、北苑)开发。

容积率1.99,整个南苑规划了4栋小高层、9栋洋房,高层户型面积为124的三室、133的四室、145㎡的三室。业态和户型上看,偏向于改善,精装修交付,均价10300。

北苑则是纯高层,具体开盘时间未定。

项目优势

靠近双鹤湖,用置业顾问的话说项目与规划的双鹤湖二期仅一路之隔。

项目劣势

高低配,并且地块中轴线处规划了三栋洋房,导致小区活动空间缩水。

招商在郑州的口碑、质量日益下滑。目前交付的招商天地华府,出现了不同程度的维权。

人车不分流,小高层楼下存在非机动车库出入口。

周边荒凉,没有生活配套,项目内部也没有相应的规划。

远洋中能荣府

该项目由远洋地产和河南中能集团联合开发的高端住宅项目,位于志洋路与生物科技二街交会处北300米,占地105亩,总建筑面积约16万方。

项目分为东西两个地块,即将开盘的为西地块,占地50.7亩,容积率1.49,绿化率约31%。规划了2栋合院,12栋叠墅,主力产品为叠墅,户型在107㎡-256㎡间,合院以341㎡为主。

首推叠墅产品,毛坯,预估价格12000——13000。

项目优势

纯改善型住宅项目,1.49的容积率可以说吊打该区域任何楼盘,

项目虽说与双鹤湖有一定的距离,但是北临梅河,生态环境较好。

项目劣势

合院产品在地块的东西两侧,且为东西走向,后期采光会有所影响。

项目周边存在大体量的安置小区,后期居住环境不纯粹。

自身没有配套,需要依靠周边。

与在建的骨伤医院一路之隔。后期等到该区域臻熟,人流较杂。

韭菜的自我修养

看似南港一片欣欣向荣的背后,却存在着置业方面的诸多隐忧,细细想来,不觉令人心悸。

安置地块过于庞大

笔者通过实地考察发现,航空港区现有的住宅销售去化以投资客为主,自住购买者少之又少,而区域内庞大的安置区无疑会制约商品房的发展。

据了解,南港的村民安置政策与市区不同,属于政府负责的定点回迁,安置房由政府统一建造、交付,为国家重点工程。目前即将交付的河东棚户区是河南省目前在建的建筑面积最大的棚户区改造项目,规划建设楼栋495栋,可安置村民约15万人,预计今年交付。

交付早就意味着成熟时间快、配套足,并且安置小区的位置比部分商品房要好。从这几点来看,后期该区域吸引而来的产业人群将会把更多的目光放到安置小区上,削弱了商品房的投资属性。

▲南港大体量的安置房

只卖房,不管其他

置业顾问对购房者最大的忽悠便是画饼充饥。

由于ZF不强制该区域商品住宅自建学校、商业等配套,为了压缩成本,各大开发商也是能省则省。

在笔者探访的三个项目中,除了瀚海航城受限于千亩大盘、地块位置等原因需自建配套外,招商公园与湖、远洋中能荣府则全部“居住质量纯粹”,配套依赖于周边。

▲北区瀚海航城周边

就拿远洋中能荣府来说,一个洋房、叠墅、合院的纯改善高端项目,所有生活配套都要蹭一路之隔的安置区,是不是有点过了。

警惕接踵而来的限价

许多人拿“北港限价,南港会涨”来说事,强调现在正是南港上车的最佳时期

其实,在笔者看来,这不是南港房价上涨的借口,反而更是一个巨大的危机。

北港已限价12000,你均价10500的双鹤湖还能有多少上涨空间?并且说得再残酷点,领事馆区落定北港的利好,都没有撼动限价,这对南港来说简直是一个警钟。

那么,现在上车双鹤湖区域不能说站在云端,反正离站岗也已不远。人间不值得,即便是南港北区8000的房价也只欢迎放长线钓大鱼的韭菜。

谁才是这场盛宴的韭菜?

从南港的规划以及周边产业入住需求来看,南港确实有巨大的发展潜力,但这也不代表该区域值得入手。

对于投资者而言,目前北区因为房价便宜,算得上是一个值得投资的区域,但也要做好长期持有,甚至是套牢的准备。而南区由于成品房、物业形态以及后续的品牌加持,均价已破万,吃透了双鹤湖区域的未来红利,不是一个投资的好去处。

对于资金不足的郑州市区刚需来说,这里房价相对主城确实便宜,并且低密、限高也令人神往。但是距离主城区直线距离40多公里、与新郑市区基本在同一纬度上、自驾通勤时间40多分钟,有诸多限制因素,你为何不多考虑南龙湖?

港区地缘性客户就更不用说了。南港安置房是国家重点工程,其建造质量比大部分商品房都要好太多,再加上区域内村民家家都能分得几套房,他们即便想要提高生活质量,也不会把太多的购房愿望落到南港区域。

另一方面,由于部分项目不限购,甚至可以解决限购,该区域确实能吸引新郑市和尉氏县的购房者,不过也不会太多。

▲双鹤湖二期待建地块

该区域未来主要的购房者还是来自于区域内的产业园和高端制造业。说白了,这里的房子就是为他们准备的,他们才是这个区域的接盘者。

但是就目前郑州“一路向东”和港区“先北后南”的发展方向来看,此区域从规划到落地必定要经历一个漫长的时间,之间会不会再次出现不确定的因素,也不好说。

▲双鹤湖万花筒

不过笔者还是认为南港未来是美好的,明天的南港就是今天的北龙湖。但明天有多远?最起码10年吧!

写在最后

寻找价格洼地提高收益预期,用最小的资金撬动最大的利润,便是安全的投资。

南港破万的疯狂之后,笔者还是希望大家能够冷静地想明白一件事情,那就是北港限价的12000便是南港的顶,现在南区的房价包含了太多双鹤湖区域的溢价,后期升值空间不高,或者说近乎为零。

南港,特别是双鹤湖的价值洼地已在去年土拍时被填平,反而成了价格高地。现在还抱着投资的心态去南区,只能说不好意思,你站岗了。

【言之有屋 - 热门回顾】

新城的春药

205次高频调控,郑州房价下半年或将下跌!

不好意思,可以放弃学区房了!

我就知道你“在看”


7852

7852

收藏

分享

微信订阅

网友评论文明上网理性发言,请遵守《新闻评论服务协议》

推荐楼盘

首页关于屋言郑州房产网联系我们郑州楼盘屋言原创房产资讯房圈儿免责条款意见反馈网站地图

Copyright © 2017屋言郑州房产网版权所有 豫ICP备16032821号  增值电信业务经营许可证 豫B2-20170168