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十年生死劫,蓝光,What's your problem?

编辑:屋言网络 浏览:20632发布时间:2019-07-10

20世纪90年代,是摆个地摊就能发财的年代,只要敢下海,就能淘来第一桶金!大量公务员“下海”经商,掀起了整个社会的“下海潮”!

动荡的年代,有梦想的咸鱼也能翻了身,更何况有梦想的年轻人?

成都小伙杨铿就是个有梦想的年轻人,也是个名副其实的官二代。

他在国企工作,拥有令人艳羡的人脉资源,从行政人员,到车间主任,再到集团技术开发部主任,杨铿的职场生涯春风得意。

就像电视里所有的富二代一样,杨铿不甘心被安排的命运坦途,决定凭着自己的双手、乘着改革的东风,大干一番,证明自己!

于是杨铿辞职创办了成都市西城区兰光汽车零配件厂。如果没有接下来的转行,杨铿这辈子还是不能跳脱机油味儿的圈子,默默地做一个汽配厂小老板,但其实汽配厂只是杨老板离职后,利用老本行做的一个过渡。

当改革的春风吹进巴蜀大地,整个西南的房地产拉开序幕,眼疾手快的杨铿敏捷地跳上房地产这座诺亚方舟,这才终于打开了他的任意门!

有时候,选择真的大于努力。

1992年,全国到处都在解放思想,每个人都在用实践去检验真理,杨铿创办“成都兰光房屋开发公司”。

1994年,分税制改革和住房制度改革启动,房地产行业步入市场化发展阶段,时任国务院副总理兼外交部长的钱其琛为杨铿的“蓝光大厦”题字,从此以后,蓝光才算正式登上历史舞台。

时也,运也,命也。

吴亚军的龙湖地产创建于1995年,黄红云的金科诞生于1998年,都比杨铿的蓝光起步晚。但是现在提起西南地产,人们只知品质龙湖和昔日四大天王金科,蓝光知名度却远不如后来者。

这几年,尤其是传说中的千亿之年前后,蓝光经历了什么?

第一道生死劫:“天灾”

蓝光地产初期业务主要集中在商业地产,深耕成都。

2000-2004年,蓝光通过开发蓝色加勒比、蓝色金荷花、耍都等商业地产项目,在成都开启了自己的“蓝光时代”,凭借一己之力,照亮成都人的夜生活。

其中最具代表性的是玉林广场。曾经因为空瓶子酒吧的火爆,音乐房子的张靓颖,玉林广场家喻户晓,2017年又通过赵雷的《成都》,被全国人民传唱:“走到玉林路的尽头,坐在小酒馆的门口~”

蓝光创造了一代成都人的回忆,也成就了自己的一方霸主地位。

2004年,蓝光在成都的商业地产,用“一年连开8盘,一个月开3盘”的奇迹,达到巅峰,也成为蓝光的转折点。

“快”始终是蓝光商业地产的首要秘诀,快速拿地、快速开发、快速招商、快速销售,这也位后来蓝光住宅项目的高周转模式奠定理论和实践的基础。

当年连开8盘中,最后一个就是蓝光住宅地产的试水项目——御府花都。

该项目的成功让蓝光尝到了住宅项目的甜头,当时成都又逢“旧改”东风,向来很会借力的蓝光便迅速从“住宅+商业”到“加大住宅开发”,利用在商业地产总结的“快”字诀,在住宅地产上也成为川派房企的领头羊。

后来抢滩成都的万科和保利,都没能干过蓝光!

昔日商业地产的成就和眼前住宅地产的成功,让蓝光一时间风头无两!本以为功成名就的杨铿从此可以过上正常的成都人安逸的生活,却不想蓝光的第一道生死劫不期而至。

2008年的金融危机、四川地震、楼市高压调控政策纷至沓来,蓝光一度陷入经营困境!

福无双至,祸不单行。已经为自身发展坐立难安的蓝光,又卷入“四川最大开发商蓝光地产申请破产”的信任危机,风雨飘摇!

无奈之下,蓝光急忙买下各大报纸头版,同时刊登广告澄清,在公司网站发布“严正声明”,这才勉强挽尊。

缓过劲儿的2009年,杨铿便做出了布局全国的决定,先后大手笔在重庆、北京拿下地块。2012年开始,蓝光全国化进程提速,并于当年加入百亿俱乐部,开始在全国的快速扩张。

人的欲望,就如同高山滚石一般,一旦开始,就再也停不下来。

2012年,刚过百亿的蓝光,意气风发的提出“9年千亿”的宏伟目标!

2015年,蓝光借壳迪康药业成功上市;

2015-2017年,三年复合增长率达到78.4%;

……

多年下来,蓝光对外塑造了“刚需王”的形象,对内总结出了“3461”的开发模式:

一个项目拿地三个月开工,四个月开盘,开盘当日去化率60%,一年内实现项目现金流回正。其在成都开发了一系列COCO系产品,就曾创下拿地到开盘最短3个月的全国纪录。

成也萧何,败也萧何。蓝光速度帮他渡过了第一道生死劫,十年之后,蓝光速度却让蓝光折在了千亿门前!

第二道生死劫:人祸

2018年,蓝光遭遇的第二道生死劫,有点自作孽。

这次危机源于杨铿6年前“9年千亿”埋下的雷。习惯“快点、快点、再快点”的蓝光,是不可能按部就班用九年时间去执行计划,在2018年初就给自己定下了800-1000亿的销售目标,外界也都认为,2018年会是蓝光跨过千亿门槛的关键年。

但最终年报显示,2018年蓝光地产销售金额855亿元,距离理想中的千亿目标还有145亿元的缺口!

这还不是最重要的,人家年初毕竟也只是说了800-1000亿元的区间嘛!距离9年的deadline还有3年时间,如果能稳住,或许还能赢!

但是为了冲刺2018,蓝光已经透支了太多:

1规模大跃进,土储仍不足

2018年全年,蓝光通过合作、股权收购、代工代建等方式,新增土地储备85块,建筑面积同比增长155.3%,拿地规模创新高;新增货值也比去年同期增长157.1%。

看着高于100%的增速似乎很激动,但是按照蓝光速度,这点土储依然不够。

根据年报,蓝光土储货值不到2018年销售额的2倍,按行业平均去化率50%-60%计算,2019年也难以实现千亿梦想。

2高管震动

蓝光频繁的人事变动,从2016年就已经开始,2018年的冲刺之年,人事变局更加动荡不安,一年之间,除独立董事外的6个董事,更换了5次。

尤其是原蓝光和骏总裁魏开忠的离职,引起业内猜想:上半年销售额只完成了千亿目标的40%,净负债率却增长了23%,或许是最直接原因。

这位曾经协信的“守夜人”,2016年加入蓝光之后,开启蓝光改善型产品元年和品牌战略元年,推出了雍锦系和公园系两大改善型产品线,使2017年蓝光销售金额大增92.97%

无论在协信还是蓝光,魏开忠都是一个合格的职业经理人,他的离开,对蓝光是一大损失!

3负债率飙升

2015年上市后,蓝光利用上市平台疯狂融资,3年间净负债率从109.16%飙升到154.47%,2018年上半年更是一脚油门踩到底,净负债率激增至186.19%!

值得注意的是,2016年蓝光借了7.8亿永续债,2017年激增到46亿元,2018年上半年就达到55亿元!

高层人员陆续离职、股价低迷、负债率走高……这还不算,蓝光的产品也开始出现各种问题!

4全国遍地维权

西安蓝光公园华府、南充蓝光香江国际二期,被提前交房,房屋质量被爆有严重问题;昆明市蓝光天悦城部分项目因伪造《消防验收意见书》被昆明市政府通报;各地业主维权此起彼伏、法院诉讼被判赔偿上亿……

蓝光二十年来打下的口碑,几乎消耗殆尽。

现在的蓝光,或许还保留着户型和景观不掉队,但是看不见的物业管理、工程质量却早已不如前期!

蓝光在郑州

蓝光在郑州在售项目有两个,分别是位于平原新区的蓝光·凤湖长岛国际和蓝光·雍锦王府,这两个楼盘分属蓝光两大产品系:长岛系和雍锦系。

凤湖长岛国际占地450余亩,有高层、洋房、叠墅和商墅等物业形态。项目主要亮点:1、200余亩内湖;2、临近王府井商业小镇;3、精装修。

蓝光凤湖长岛国际

1、200余亩内湖

在平原新区的楼盘中,长岛国际几乎是距离凤湖最远的项目,为了补上这一短板,该项目社区内规划了人工湖,但是这很考验后期物业管理水平,如果维养不好,还不如做成公园或者绿地等公共活动空间。

凤湖长岛国际内湖模型

2、临近王府井商业小镇

项目紧邻区域内最具特色的王府井商业小镇,据置业顾问介绍奥特莱斯将来也将落户该小镇。目前王府井商业小镇正在做外立面,预计下半年可以开业,但是据内部人员透露,王府井的招商并不理想,下半年是否能够如期开业还不一定。

王府井商业小镇模型

正在做外立面的王府井商业小镇

大面积的商业小镇会给生活带来便利,但是如果人群聚集效应不好,商业很难形成气候,人口太多,又影响了社区的居住氛围。

3、精装修

虽然精装,但是由于成本控制,装标并不高。

雍锦王府占地86亩,以洋房为主,居住氛围相对纯粹。项目主要亮点:1、雍锦系高端改善产品;2、洋房社区纯粹。

蓝光雍锦王府

雍锦王府的开盘也是一波三折。


去年9月份编辑部探盘平原新区就收到“雍锦王府”即将开盘的消息,后来就一直延期到今年3月才终于入市;

延期开盘期间,雍锦王府的示范区也经历“开了又关”的命运,置业顾问也被迫换了几波;

开盘前,雍锦王府也进行了“前期认筹”活动,后期网友爆料认筹金迟迟不退,雍锦王府陷舆论风波;

项目一期延迟开盘,去化存疑,二期开盘遥遥无期……


就目前情况来看,两个项目都卖的很惨!

长岛国际去年开盘时高层均价8300元/㎡,将近一年过去,一期仍然有大量房源出售,而且还可以享受“员工内购价”7300元/㎡;雍锦王府一期开盘时宣传去化火爆,但是目前也仍有不少房源在售。

平原新区在郑州本身就处于尴尬的位置,唯一的卖点和灵魂是1800亩的凤湖,却存在配套不足、交通不便、划归郑州无望等各种不足,蓝光进驻郑州首选这里并不是明智之举。

但是自平原新区之后,蓝光似乎并没有继续深入郑州的打算,先后分别在漯河、洛阳等地市布局,却在郑州市区拿地积极性不高。

另外,虽然蓝光在郑州没有已交付项目作参考,但是网上频繁传出的蓝光项目维权信息,还是让人心有余悸。如南京蓝光公园、无锡蓝光雍景园等其他城市项目,都存在严重减配、降标、该规划等操作!

南京蓝光公园一号精装减配

无锡蓝光雍景园维权

看过蓝光各地长岛系和雍锦系的维权之后,不禁对蓝光在平原新区的两个项目后怕,高周转+房屋维权几乎是这两年房地产商扩张的标配,郑州蓝光会不会步后尘呢?

不说别的,根据最新的地名整治规则,两个项目的名称应该不保了,前期寄希望于安家“国际社区”、入住“王府”的业主,心要凉了。

写在最后

一方面是楼市持续调控,一方面是企业内部业绩目标,蓝光的高周转似乎可以理解。

但是以产品减配、降标、私改规划、欺骗业主等结果让购房者承担,是我们不能接受的。

都说现在楼市不好混,但越是环境严峻的时候,就越是靠品质博出位的时候,乱世出英雄,最终拼的都是实力!

不然就会像蓝光一样,陷入高周转的泥淖中,被资金链、负债率、人事变动、项目维权等问题困扰。

千亿大关,蓝光任重道远,且行且珍惜!

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