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常西湖卖到18000元?别逗了,超过16000元的都是站岗!

编辑:屋言网络 浏览:52766发布时间:2019-07-19

美编:王好看 校对:屋媚娘


随着第十一届少数民族运动会进入倒计时,一直未有动静的恒大刁沟项目再次风起云涌,踩点精装18000元/㎡入市的消息不胫而走。

常西湖会涨到18000元/㎡?让一众不明真相的吃瓜群众惊掉了下巴。

其实,也不怪市场疑心病太重,只是事情太过蹊跷——低调的刁沟与“好大喜功”的恒大就像两个对立面。

以快周转见长的恒大,在刁沟改造项目中一反常态:两年悄然而逝,该项目依旧待字闺中,直至此次价格流露。

后台有粉丝询问:目前,常西湖片区普遍涨价,现在能买吗?18000元/㎡的恒大项目如果入市,能入手吗?

在此先明确下观点:常西湖,现在可以买,但要看价格,超过16000元/㎡的项目都要敬而远之。

常西湖又涨了

今年,是常西湖新区的巅峰之年。

作为郑州“一心两翼”西翼发展的桥头堡,常西湖新区除了承接市政西迁外,再加上即将到来的少数民族运动会,让其攀上郑州各大新区话题榜榜首的位置,一东一西,与郑东新区遥相呼应。

并且,常西湖今年的交通有了很大改善:

西四环高架今年主线通车;

六号线部分站点今年开通;

十四号线星空路站到铁炉站今年7月份开通,届时将会把六号线和一号线相连,贯穿郑州的东西城区。

规划至今已有6年的常西湖终于揭开了神秘面纱,房价也跟着水涨船高

永威西郡涨了500元/㎡,开盘15000元/㎡;

融信奥体世纪涨了700元/㎡,均价14700元/㎡;

华瑞紫韵城也要涨,预计下次开盘14500元/㎡;

……

总之,除了世茂璀璨熙湖没敢轻举妄动外,剩余几个常西湖在售的项目都安排好似的集体涨了价。

▲郑州“鸟巢”

笔者推算,如果按照常西湖各项目的涨价情况,再参考高新区的恒大城,恒大刁沟以精装溢价、踩点销售的营销手段开盘,卖18000元/㎡还真有可能。如果再考虑千亩大盘首开惊喜,17000元/㎡或许是恒大的最低价。

常西湖目前的顶

在年初常西湖的稿件【二狗探盘丨万亿俱乐部的这届买房人,还是不行啊!】中,大汪同志就曾提到,世茂璀璨熙湖的小高层均价16000元/㎡,比周边项目高了2000元/㎡,已经是该区域的天花板。

不过心怀改善梦的世茂,在常西湖混得也不行。或许是郑州人民不领情,或许是常西湖不需要改善,该项目去年年底首开直接扑街,不得不调整开盘战略,采取少量快跑的方式。

近两次开盘共计推出房源100多套,小高层均价15500元/㎡(价格有所下降),洋房20000元/㎡,平均去化70%。

而西四环边上的永威西郡,凭借着运动会临近、楼栋位置较好,再加上“精细化”的营销,在6月1日普涨500元/㎡的情况下15000元/㎡开盘,去化96%。

再看西三环附近的项目,汇泉景悦城均价14000元/㎡、阳光城丽景公馆精装变毛坯13800元/㎡、郑地璞园准现房14000元/㎡、和润林湖美景精装15000元/㎡,可以说目前位于西三环开外的常西湖新区凭着区域、规划等利好名头,一波暴击便遥遥领先,但是生活配套匮乏依然是该区域的硬伤。

由上图看出,常西湖新区刚改、改善的项目除了在价格上高人一等外,其商业规划和学校配套连刚需管南都不如,更不论刚改的惠济区周边了。并且卖房成魔的常西湖新区各项目,一味抱着四大中心和市政西迁的大腿,对于自身匮乏的学校和商业配套并不是太上心,这也造成该区域生活配套支撑不了后续高企的房价。

就目前的情况来看,世茂璀璨熙湖当初16000元/㎡的售价依然是常西湖的顶。在市政西迁前夕,即便该区域在情怀加持、品牌溢价下,所能承受的极限便是高层16000元/㎡,这便是置业的底线,不过现在开发商正在通过逐步涨价来试探市场情况。根据开发商以往的“尿性”和逐利的市场本质来看,市政西迁前后该区域将会迎来最后的高光时刻。

如果恒大18000元/㎡的精装价格属实,可以说已经把区域近三年的升值空间吃透,未来几年内真正升值的概率近乎为零,不排除高位站岗、后继无人接盘的危险。

这对于购房者,特别是投资客来说,简直是一场噩梦。

▲大剧院

运动会的魔咒

其实说到底,现在常西湖新区集体涨价还是因为“运动会马上举行,先涨一波”,这也符合开发商追名逐利的本质。

少数民族运动会本是一场体育盛会,是连接全国各少数民族友谊的纽带,和房地产扯不上一丝关系,现在却变成土地盛宴的催化剂,让开发商提前进入卖房高潮,间接提升了区域房价,这究竟是提前透支价值还是未来潜力无限,让很多人困惑。

在这里,我们可以参考一些国内举办过亚运会的城市,北京和广州分别为1990年和2010年的亚运会修建了亚运村。由于北京亚运村修建较早,这里我们就以广州亚运村为例,了解下运动会前后对该区域房价的影响。

2004—2010年:亚运会申办后,广州房价上涨

根据以往资料显示,2004年广州房价均价4270元/㎡。

在2009年,由富力、碧桂园、雅居乐联合公司以楼面地价5821.9元/㎡拿下亚运村的亚运城地块后,广州一手住宅交易均价首次冲破15000元/㎡大关。

2010—2016年:降价三成,众房企以价换量

2010年11月底,亚运会落幕,再加上广州出台楼市调控,亚运村楼市陷入沉寂,一蹶不振,陷入漫长的平销期。

随后部分项目降价三成,让这个寄予厚望的改善天堂变成了广州的“南龙湖”。

▲广州亚运馆

直到2016年全国楼市暴涨的前夜,该区域的楼盘均价也仅仅在10000元/㎡左右,而彼时广州其他区域的房价已突破了30000元/㎡。

2016年—2019年:房价平稳发展,涨幅不大

2016年,广州和全国一线城市一样,楼市暴涨。而广州亚运村的楼盘虽然也出现了不同程度的涨价,但幅度有限。目前广州亚运村的楼盘普遍售价20000元/㎡,而市区房价则已突破40000元/㎡大关。

同样的,北京亚运会在成功举办后,亚运村附近也迎来了一波房价下跌。

总之,连亚运会都没能撑住北京、广州两个一线城市亚运村后期的房价,让笔者为即将举办少数民族运动会的常西湖新区捏了把汗。不过好在常西湖新区有政策倾斜,是未来的市政承接地,单从这一点来看,很有可能避开缠绕在亚运村身上的魔咒。

常西湖能否突围而出?

从上述广州亚运会的“经验”来看,运动会对房价的影响不容忽视,基本可以得出这样一条曲线规律:

运动会前,城市进入筹备阶段,基础设施大幅度投入,房价呈直线上涨态势;

运动会期间以及会后的一段时间内,房价达到区域顶峰,吸引了众多投资客和刚需者,成为新兴城市下的一片热土;

随着赛事结束、热潮退去,区域根据实际规划,慢慢露出真容,周边房价出现阴跌。

目前常西湖新区处于这条曲线规律的第二阶段,在市政西迁之前很有可能重蹈广州的覆辙。

▲市民中心

运动会还未开始,短短两年便由12500元/㎡涨至15000元/㎡,如果再继续放任其一味涨价,在市政西迁之前,恐怕常西湖只有两个结果:

区域热度不断炒高,房价泡沫越来越大,价值和价格自相矛盾;

走上亚运村的魔咒之路,未来几年单纯靠着四大中心苦苦支撑,一蹶不振。

一个区域的成熟和发展需要人口和产业。作为一个新区,如果前期只靠着少数民族运动会带来的基建利好,后期没有人口和产业进驻的话,根本不足以支撑后期的区域价值,降价也是早晚的事。

这也是广州亚运村的问题:区域内没有正确的人口导向。

▲博物馆

而常西湖新区有别于CBD的繁华商业,该区域定位是文化区(CCD),集中的多是各种行政机构和民众团体办事机构。

至少目前来看,常西湖新区除了四大中心和政府机关外,没有大量企业进驻, 没有其他配套产业,就业机会少,在人口虹吸能力上没有太大的优势,而这势必会影响常西湖房价。

所以,吸引人才、发展配套产业将成为运动会之后的重点功课。

写在最后

写在最后

目前,被各种利好裹挟的常西湖新区,用了不到三年的时间从荒芜到雏形初现,政府规划和相关配套在不断落地,这也是笔者对常西湖新区的发展抱有很大信心的原因。郑州,太需要一个真正的中央文化区来承载市政未来的发展空间。

而在房价方面,该区域也从最初的11000多暴涨到了15000元/㎡左右,经历了一个又一个高位,暴涨也该是到尽头的时候。在接下来一段很长的时期内,常西湖区域房价虽然还会有所上涨,但涨幅不会太大,更不会出现暴涨的情况,毕竟稳地价、稳房价、稳预期才是调控的关键。

可以预见,2019年下半年会是常西湖新区的分水岭,彼时的常西湖房地产市场将会迎来一次大洗牌。届时,区域内的楼盘什么都不用做,只需坐在办公室等着韭菜自动上门即可。而购房者呢,则需要理性对待,不要盲目跟风上车。

最后还是那句话:目前,常西湖的顶就是16000元/㎡左右,超过16000元/㎡的都将站岗。

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