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15500!管南天花板初现,等待发配还是高位介入?

编辑:屋言网络 浏览:35808发布时间:2019-07-22

管南真是越来越有意思了!

今年3月富田九鼎公馆开盘以来,直接将区域房价拉高至15000元/㎡,人们开始重新审视管南的价值;

6月融创城开盘,均价不超14000元/㎡,让人们又开始审视管南的价值;

6月底,绿都澜湾第七期第一次开盘,均价15000元/㎡,官方称19秒近罄;

上周六,绿都澜湾第六期开盘,推出300多套房源,均价15200元/㎡,没有低于15000元/㎡的房源,当天几乎售罄;

同一天,融创城再开盘,均价13000元/㎡,刚需小户型最高也不超过14000元/㎡,当天售罄;

……

管南的市场,似乎被四环线上呼啸而过的大货车扬起的尘土覆盖,既辣眼睛又让人看不懂!

究竟是涨了还是跌了?哪个才能代表管南的真实价值?管南有什么能耐房价比肩大北区?难道它的未来会比惠济北更好吗?

富田?融创?都是搅局者!

之前提到管南,就是刚需窝,郑州房价垫底!在郑州房价均价15000-16000元/㎡的时候,管南房价低于平均价,14000元/㎡左右。

因为环境糟糕,管南在郑州发展道路上几乎被遗忘,所以房价没有起色;又因为房价低,管南吸引了大量刚需购房者,成就了“刚需王”的名号!

搅局者一:富田城·九鼎公馆

富田城·九鼎公馆带领“刚需王”突破15000元/㎡;而遥遥相望,号称“生活宜居”,综合素质吊打管南的惠济北,此时却成为降价重灾区,均价跌破11000元/㎡!

富田城·九鼎公馆显然成功抬升了管南房价,弄得卖房的、买房的,都惶惶不安!这不、绿都澜湾马上接着涨价!

搅局者二:融创城

在北区,降价3000元/㎡,搅乱了北区有序降价的节奏;在南区,低于片区均价1000元/㎡左右,让刚要站起来的管南打了个哆嗦!

融创凭借一己之力,将郑州的市场搅得天翻地覆,名副其实的捣乱者!

但就像前几年超低价的融创象湖壹号和北区首批降价的融创珑府一样,低价、降价、快进快出是融创的一贯作风,这完全取决于融创自己对整体市场的判断。

过往项目的特立独行并没有对区域房价造成太大震动,所以融创城在管南的这波操作,也只是个例。

只是周边开发商,尤其是富田,应该会有想打人的冲动:我绞尽脑汁才成功把片区房价抬升一点点,你就来拖后腿!你不赚钱,我们还想赚钱呢!

确实,除了融创,周边项目都想利用久违的涨价期,小赚一笔!

于是绿都澜湾涨价了,十月入市的永威城7期,据说也不会低于15000元/㎡。

暴发户管南

其实管南涨价并不是孤立事件,与富田带头作用有关,与今年各区域暗涨的环境有关,但更重要的是区域密集的利好消息。

尤其是2019年,管南利好接踵而至,涨价是表象,区域发展前景才是底气!

1、土地、土地、还是土地!

兵马未动,粮草先行。

土地储备对开发商来说,向来都是至关重要的粮草般存在,城市发展同理。

从今年管南区域的土地相关政策中,我们就能隐约感受到,这个素日里朴实无华的区域,正在酝酿一记大招!

土地控规。上半年管南出台的土地控规达到5100亩,控规出台,意味着这些土地距离上市又近了一步!也意味着管南在不断广积粮,准备更多、更大、更优质的蛋糕,吸引开发商和企业到此落户,也预示着政府向管南倾斜的发展方向。

土地供应。5月23日,郑州出台2019年度国有建设用地供应计划,管城区以335.97公顷(5040亩)居郑州市年度土地供应首位。



土地出让是一个区域发展的风向标,无论是高高在上的北龙湖,风口浪尖的滨河国际新城还是明日黄花的惠济区,他们的辉煌无不是由土地市场搅动起来的。

征地公告。6月,郑州市政府公布了5则征地报告,涉及金水区、管城区和中原区,其中管城区征地面积占总量7成还多,是金水区和中原区征地面积总量的将近3倍!

2、小李庄火车站开建

2018年圣诞节刚过,中国铁路总公司和河南省人民政府就批复了《郑州铁路枢纽总图规划(2016~2030年)》,文件显示,小李庄火车站将与郑州火车站、郑州东站、郑州南站一起,并列郑州铁路枢纽客运系统的“四大主客站”!



一时激情千层浪,管南沸腾了!

要知道,郑州是鼎鼎有名的“火车拉来的城市”,早期的郑州中心就是围绕老火车站形成的。小李庄火车站成为郑州四大主客站,意味着管南将来也有可能形成下一个“郑州火车站”!

更重要的是,今年7月12日,郑州市人民政府下发一份通知,显示今年将会启动小李庄站的建设!



城市建设和区域发展过程中,规划和执行往往是两回事,但是小李庄火车站从批复到开建,中间都没怎么耽搁,足以说明政府对管南发展的重视!

3、紫荆山南路的最后一公里开建

6月13日,郑州市自然资源和规划局刊发一则公示,显示紫荆山南路“最后一公里”迈入新的建设阶段!

紫荆山南路从2013年开始施工,原本预计2016年就实现通车。但是据说因为十八里河和周边900多米的耕地,导致工期一拖再拖,从南四环通往南龙湖的最后一公里,成为郑州与南龙湖之间,最远的距离。


该路段的公式招标工作预计月底结束,8月份有望开工,工期一年,预计明年这小小的遗憾将会被修复,管南将迎来更大的人流!

本来就已经有一条已经开通的地铁2号线,正在建设的地铁4号线,规划中的地铁12号线、14号线和16号线;又有金岱产业园的规划变更,产业用地变为住宅或商务用地等各种长期规划;现在又加入这三个重量级快速利好消息,管南的改头换面似乎是情理之中,迟早的事!

但、我想说的是,管南的宿命决定了,即使爆发,他也只是个暴发户!成不了大气候!

刚需是管南的宿命

根据管南的发展路径,我们可以将其分为1.0区域、2.0区域和3.0区域。

1.0区域是南三环、十八里河、南四环、紫荆山南路围合区域,属于早期开发区域,分布着最早的管南三雄:鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭和澜湾、永威城。

2.0区域是南三环、机场高速、南四环、十八里河围合区域,属于管南新晋力量,这里的代表性楼盘就是今年陆续入市的:富田城九鼎公馆和融创城。

3.0区域是南四环以南、南龙湖以北区域,是管南最后一块大蛋糕,分布着正商生态城、碧桂园开元盛世、碧桂园潮湖小镇等项目。


从2014年管南开始发展到现在,“刚需”一直是管南摘不掉的帽子!鑫苑、绿都和永威的神盘之道,也验证了这个不可撼动的定位。

现在,随着区域密集利好公布,大盘云集,管南发展愈发扩大,区域是否能逐渐摆脱刚需的宿命呢?

很难。我们逐个分析。

首先说管南1.0区域:南三环、十八里河、南四环和紫荆山围合区域。

这个区域已经开发了近五年时间,有了地铁2号线的加入,部分项目也陆续交房,生活环境有了很大改观。

但是多年沉淀的脏乱差基础还在,定位刚需的千亩大盘,即使全部入驻,有了人气,高容积率的区域环境也决定了后期嘈杂混乱的生活氛围。

管南2.0区域:南三环、十八里河、南四环和机场高速围合区域,即金岱片区。

金岱片区得名于金岱产业园,片区被各种重工专业市场、厨具专业市场、汽车配件市场和物流园占据大部分面积,道路坑洼、大车呼啸而过、、汽笛轰鸣、尘土飞扬……

产业园新规划多年,少部分市场已经搬迁,但并没有改变整个园区整体面貌,很长时间内,区域环境难有大的改观。




1.0区域已经没有立足之地,后来者富田城和融创城只能选择这里,今年两个项目的相继入市,也将人们在管南的目光东移。

好在两个项目分别位于产业园边缘,且具有交通和稀缺的水资源,所以也很快跻身管南神盘行列。

千亩大盘+重工产业聚集区,该区域发展方向依然是清晰的刚需路线。

管南3.0区域:南四环以南。

目前该区域是郑州与南龙湖的过渡地块,四环还分布着部分重工厂和生物药厂,再往南就是荒芜。

片区最大利好是小李庄火车站的建设,按照东站和南站的建设时间,预计会在2023年左右投入使用。

但是火车站和高铁站对区域的影响不可同日而语。

高铁站周围或许会成为城市的商务中心,而普通火车站基本就是城市的大型批发市场,就像现在的火车站一样,不仅带来了人流,也带来了混乱的交通和各种治安问题。

郑州市东有省府,西有市府,北有环境,南区……只有物流。

所以即使有了土地支撑、地铁加持、火车站规划,也难以改变管南刚需的宿命。现在他是荒凉的刚需,多年以后成熟起来,也不过是热闹的刚需。

管南楼盘,越来越南

按照1.0到3.0的发展路径,管南发展是从三环内的主城核心区,向东、向南纵深延长。

2014年正商中州城和绿都紫荆华庭,开启了管城区的管南时代,那时候大家还在三环附近,环境相对干净的中州大道以西区域试探;

2015年永威城和绿都澜湾入场,将管南的区域进一步向南扩展,管南三雄初露端倪;

2016年鑫苑国际新城最后一个到场,却占据了最后一块三环内、地铁口的优质区位,强势加入管南战争,管南三雄格局正式形成。

之后的三年时间里,市场动荡不安,其他开发商多在城市发展主线上活跃,管南就一直是本地开发商鑫苑、绿都和永威的天下!


现在、先驱正商中州城和绿都紫荆华庭已经售罄;

永威城5期清盘阶段,顶层和首层13800元/㎡左右,十月预计入市第七期,是最后一批,单价会超过15000元/㎡;

绿都澜湾第六期清盘阶段,不好的楼层也不愿低于15000元/㎡处理,第七期部分开过盘,预计下个月还会再开两栋小高层,单价15500元/㎡左右,第七期也是澜湾最后一批;

鑫苑国际新城也卖到了4期,清盘阶段!


1.0区域这些年的大卖,夯实了区域强大的刚需力量,也吸引力更多开发商进来分一杯羹,首先就是富田和融创!

2019年,富田城、融创城的加入,将管南向东拉伸到中州大道以东,进入金岱片区。

后期随着正商生态城、碧桂园开元盛世、碧桂园潮湖小镇等项目跟上,管南继续向南纵深发展,与南龙湖之间的空白将会逐渐填满……

这个暴发户,身价越来越高,铺排也越来越大!未来郑州的刚需购房者,可能就只能去南龙湖了。

写在最后

管南确实爆发了,但难改刚需基因,所以即使身价贵了,也就是个粗犷的暴发户!

刚需的基因也制约了管南的爆发,只能是小范围的自嗨。15500元/㎡几乎就是他的天花板,突破了这个线,可能就要走进盛极而衰的圈子。

毕竟,西三环的阳光城还不到14000元/㎡,北三环的兴隆城特价房也不到14000元/㎡。

管南今年的爆发,让我想到了他的“冤家”惠济北,也有很多人总会拿他们对比。

惠济北的综合素质确实优于管南太多,之前南北之间普遍存在2000元/㎡的价差,吸引了万科、锦艺、中海、融创等开发商相继在此落子。

但也正因为大家蜂拥而至,导致北区出现阶段性的供过于求,出现了刹不住车的降价现象!南北价差不在,甚至管南超越惠济北,南区性价比优势丧失。

目前管南有发展利好,短期内又是供不应求,涨价可以想见。但是管南房价本身不具备继续上涨的基因和支撑,后期又有大量土地和房源入市,将来又将出现长时间的横盘期。

选择高位介入,还是在等待“特价房”的过程中被发配到管南之南,是管南抛给郑州刚需的新难题。

如果是你,你会怎么选?

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