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杨金17500元/㎡的万林府,是漏还是坑?

编辑:屋言网络 浏览:60729发布时间:2019-07-26

美编:王好看  校对:屋媚娘

规划,一个让人又爱又恨的东西。

开发商最喜欢什么?规划敲定。

不论是绿博还是白沙,仅凭一张规划图,被吹得天花乱坠,在各项利好还未落地,憧憬还未变现下,便俨然一副宇宙中心的样子,令不少购房者趋之若鹜。

购房者最惧怕什么?规划变更。

学校侵占小区绿化、临河公园变安置区、规划学校因为政策得不到落实等现象频出,引发了购房者一波又一波维权。

而今年上半年,杨金片区一纸规划调整书,几乎将整个区域的改善项目送上了断头台,令不少购房者顿足捶胸,却又维权无门。

近日,笔者接到分销中介的电话,声称杨金片区的东方宇亿万林府项目处于认筹排号阶段,可以去售楼部了解详情。用中介的话讲:

中央大道今年底通车,项目低于区域周边价,每个户型都配有三米左右深的大阳台,你确定不考虑一下吗?

好吧,面对中介的“灵魂拷问”,笔者特意走了一遭。

杨金片区的万林府


万林府,为马林村改造项目,位于杨金路与慧城环路交会处东南方向,总占地660亩,分5期开发。

作为目前杨金片区入市最大的项目,项目自身还配备了一座商业。而此次即将推出的二期地块位于慧城环路与永兴路交会处东南方向的万林府叁号院,占地72亩,容积率2.49,推出5栋洋房和8栋小高层。其中小高层两梯四户,采用通风连廊设计,面积段在89-149m²间,洋房一梯一户,面积多在140以上。二期项目无底商,无幼儿园,预计明年年底毛坯交付。

项目一期为万林府贰号院,之前已经内购完毕,占地约4.8万方,总建面约17.7万方,建筑密度24.06%,容积率低于2.5,绿化率30%。项目住宅总户数931户,规划由8栋小高层和5栋洋房错列围合而成。目前已经封顶,预计明年下半年交付。

东方宇亿?团购开发商

之前抢滩登陆杨金片区的一些开发商虽然在郑州不是什么知名房企,但是其做派已经在地产圈广为流传。

自2013年开始,杨金片区内以美商、伟业、东方宇亿(东方福田)为首的开发商在资金与开发经验都欠缺的情况下,为了回笼资金,维持资金流,便开始走起了内购。

笔者最早得知万林府便源于2016年东方福田贰号院的几场团购。

2016年上半年,东方福田在未取得贰号院土地证的情况下,开始以6000元/㎡左右的价格进行团购。

此次探盘的万林府开发商为郑州万林置业,是河南东方宇亿置业的控股子公司。作为登封房企,河南东方宇亿置业之前在登封、许昌均有交付的项目,不过其打造的东方富田品牌在两地口碑较差,曾因建筑质量不合格以及违规收取燃气开口费等问题出现了不同程度的维权,在当地认知度一般。

作为东方宇亿置业在郑州的首个项目,笔者特别查询了一下相关资料。根据某网站显示,万林府的建筑商郑州劲牛建筑与河南东方宇亿置业有着千丝万缕的关系。而在去年12月份和今年6月份,郑州万林置业、郑州劲牛建筑以及河南东方宇亿置业都因拖欠工程款分别在郑州和登封两地吃了官司。

可见,该项目目前依然存在资金链短缺的风险,这也可能直接影响了万林府叁号院的建设进度,造成预售证迟迟没有批复,拖到准现房销售的主要原因。

准现房?周边硬伤


置业顾问一再强调,项目明年年底交付,属于准现房销售,不用担心烂尾的问题。并且交房的时候,周边配套也已起步,基本可以满足业主正常的生活需求。

可事实是这样吗?

经过笔者实地探盘了解,目前除了万林府贰号院与叁号院楼栋封顶或者是成型外,周边配套依旧空空如也:

1、在规划上,项目西侧紧邻慧城明渠与慧城环路,但因为该区域的规划一再调整,慧城明渠还未动工,慧城环路现在也仅是一条乡间土路。市政规划落后于住宅建设,这不得不让笔者联想到康桥朗城的维权,后期万林府会不会重蹈康桥的覆辙,很难说。

2、贰号院与叁号院周边还有大片待拆迁的村庄,周边环境较为嘈杂,对小区的居住和出行将会造成严重影响。并且贰号院北侧为项目的后续用地,不过马林安置房已经交付一年,周边却还零零散散分布着几家未拆迁的住宅,是安土重迁吗?笔者觉得事情有些蹊跷。

3、叁号院东侧地块为万林置业今年刚拍下的后续用地,南面有规划的小学用地,但至今未有任何消息流出。这意味着后期贰号院与叁号院的业主子女可能会蹭马林安置区配建的小学。

4、在贰号院与叁号院之间是万林府规划的商业广场——万林阁,据说引进国内知名大型商业集团。不过目前杨金片区缺的不是规划中的大型商业和产业园,而是落地配套。

像蹦了多年的美商龙湖商业中心,围了多年的清华启迪科技,建了多年的外包产业园,干了多年的聚方科技园,口号都喊得震天响,但真正将规划落地到实际的商业项目能有几个?这不禁让笔者对该商业的实际落地持怀疑态度。

聚方科技园

万林阁

总之,按照万林府贰号院和叁号院将近三年的工程进度来看,该项目的周边配套需要大量的时间来建设完善,在很长一段时间内并不适合居住。

区域低价?性价比一般


万林的置业顾问透露该项目开盘价17500元/㎡,会低于周边。据笔者了解,康桥东麓园和福晟九州府都是精装修的项目,价格在20000元/㎡左右。毛坯交付的万林府确实在价格上更具优势,但与同为毛坯的伟业龙湖上城比对后发现,万林府的性价比一般。

伟业虽然已经在香港与新加坡两地退市,但是在郑州的认知度还算可以,品牌影响力要强于东方宇亿。位置上,伟业龙湖上城位于中央大道与杨金路交会处,后期中央大道与连霍高速下穿隧道打通后,能够更好的享受北龙湖的外溢配套。

中央大道连霍高速段

不仅如此,龙湖上城的户型设计还算可以,均价17300/,比之万林府更具有优势。

大阳台?高得房率的噱头


对于偏改善的杨金片区,户型也在考虑的范围内。万林府的户型包含了89的两室,109、112、121、134的三室以及149的四室,户型设计多种多样。

万林府125㎡三室两厅

万林府134㎡三室两厅

既有占比较高的两室,又有体量较大的大户型,可以说项目定位比较模糊,既想走高端范,又舍弃不了对刚需的追求,严重拉低了项目的居住价值。

不仅如此,万林府的户型设计较为差劲,大部分户型只有一个主卧朝南,再加上长进深,势必会影响北卧采光。

而其标榜的郑州首个3米左右进深的大阳台在户型的衬托下显得非常鸡肋。

万林府90㎡两室一厅

以两房90㎡为例,项目宣称得房率在80%,但阳台便占去了24个平方,赠送面积达到12㎡左右,相当于一个较小的次卧,这就直接压缩了套内的居住空间,实际得房率较低。再加上阳台进深太宽,直接影响了客厅采光,后期的居住质量会更差。

可能会有购房者打算将阳台与客厅打通,增加客厅面积。这样虽说可以提高居住舒适度,但室内的实际保温性会变差,冬冷夏热将成为常态。

写在最后


其实,对于杨金片区,配套从来都不是它的卖点,地段才是关键。

即便区域项目没有亮点,区域规划已伤痕累累,但只要北龙湖还在,机场不搬、编组站北扩、铁路及部分区域调整的杨金片区便有它核心卖点,置业的理由就不会变。只要站在风口,猪也能飞上天。

不过上车杨金,还是要选对开发商。对于那些不靠谱的开发商,一些前期靠内购回款的小开发商,还是谨慎对待的好,不然美商龙湖一号、东方国际的内购业主便是前车之鉴,这些都是血淋淋的教训

现在万林府开盘节点临近,但其蓄客情况依旧不乐观,看来拥有强大分销能力的贝壳和链家,也有带不动的队友啊!

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