屋言郑州房产网提供郑州最新楼盘房产信息、房产资讯、郑州楼盘点评最新动态

房圈儿

房圈儿

客服

客服

热线

热线

0371-55096616

微信

微信

手机站

手机站

买房圈儿

买房圈儿

返回顶部

返回顶部

郑州房产网>深度> 国基路的下半场:瀚宇和美盛,谁...

深度

市场

国基路的下半场:瀚宇和美盛,谁能真正引领金水北区的教育风向

编辑:屋言网络 浏览:14065发布时间:2019-08-05

一条国基路,见证了多少辛酸泪。

作为昔日沙门、张家村、陈砦、庙里等城中村聚集地,数十万郑漂落脚地,国基路已经和郑漂一族牢牢绑在了一起,国基路的梦想便自然而然掺杂着他们的情怀。

而现在,是一个为情怀买单的时代,不论你有没有过城中村的经历,反正这个钱,你是掏定了。

继美景美境16500元/㎡开盘后,国基路城中村改造步伐明显加快,各改造项目相继入市,并且沿线楼盘在瀚海思念城、碧桂园天麓和万科民安江山府的带领下,价格一路高涨,已经夯实在18500元/㎡靠上。

美景美境,陈砦城改一期,均价16500元/㎡,毛坯;
瀚海思念城,思念工厂用地变更,均价18500元/㎡,毛坯;
碧桂园天麓,沙门城中村改造,均价19000元/㎡,精装;
万科民安江山府,绿底璀璨星座后期用地,均价19500元/㎡,精装;
美盛教育港湾,陈砦、庙李合村并城改造项目,待售;
瀚宇天悦城,张家村城改项目,待售。

稀缺的土地,高企的房价使得衰败多年的国基路逐渐成为郑州房地产市场上的香饽饽,成了开盘即清的网红之地。

情怀也不能当饭吃,高企的房价需要配套,特别是教育配套来支撑。

国基路,特别是文化路国基路区域,学校配套一直是其发展的短板,落后于金水其他片区。此时的国基路,急需优质的教育资源落地,来改变这一尴尬的局面。

情怀和学校的虚实共存

一直以来,教育问题都是困扰家长的一大难题。可以说,中国的父母对分数和名校十分痴迷。父母们热衷让孩子考上名牌大学,为孩子打造一个“完美未来”,不惜任何代价。

映射在众多购房者眼中,变成了:

好地段有什么用?没有好的名校,就是一个鸡肋。

不论是一八联合国际的普罗旺世,创新街小学与八中分校的绿都澜湾,还是以枫杨外国语学校学位支撑的名门紫园,当初都剑走偏锋地选择了学校,如今已成了当之无愧的神盘。

于是,“无教育不房产”成了开发商与购房者之间达成的共识。

以万科民安江山府和瀚海思念城为例:

万科民安江山府,凭借万科的精装修以及引进的省实验小学国基路小学两大优势,站在了国基路房价食物链的最顶端,大有睥睨天下之资。

而瀚海思念城,之前因为南面的菜市场未搬迁,规划的学校遥遥无期而遭遇了一波退房潮。

可以说地产+教育,依然是房地产发展和营销上不可或缺的浓重一笔。而此时的国基路也开始了自己的下半场表演,已经围绕两个项目的教育资源争夺而展开。

瀚宇VS美盛,教育争夺战

今年下半年,主打教育的瀚宇天悦城和美盛教育港湾即将面世,在这场教育的争夺战中,谁又能拔得头筹?

1、项目位置

2019年1月22日,瀚宇以10.1亿摘得张家村改造项目一期地块。

瀚宇天悦城为张家村改造项目,一期地块位于三全路与文化路交会处西南方向,配建龙门第二实验学校。

2019年3月29日,美盛以10.6亿摘得陈砦改造项目一期地块。

美盛教育港湾为陈砦庙里合村并城改造项目,一期地块是之前的茶城,位于丰产路与国基路交会处东南方向。项目总体配建18所学校,宣传引进文化路一小、纬五路一小、郑州外国语学校等优质教育资源。

2、产品参数

瀚宇天悦城一期地块占地约97亩,容积率4.89,绿化率30%。

共规划了8栋高层住宅、2栋公寓以及北侧商住之间的商业街。

小区采用挑高精装入户大堂以及内部水系景观带,高层住宅两梯四户,毛坯交付。

置业顾问透露,该项目价格对比瀚海思念城,预计18500元/㎡左右。

美盛教育港湾一期地块占地91亩,容积率5.99,绿化率25%左右。

共规划了11栋高层住宅、2栋公寓以及一栋超高商业地标。

小区采用酒店式入户大堂,打造三大景观区,住宅两梯四户、两梯五户还有部分楼栋两梯六户,精装点位交付(水电、地暖铺设好)。

开盘价格未定,不过由于安置地块过大,项目预计售价不低于18000元/㎡,甚至更高。

3、户型对比

瀚宇天悦城主力户型多为108㎡的三室,而美盛教育港湾的主力户型为98㎡的小三房和118㎡的大三房,从户型上看,两个项目定位刚需和偏刚改。

在户型设计上,瀚宇天悦城宣称该项目是瀚宇天悦的改进版,无论是户型还是楼栋设计上都有所改进。但是笔者通过比对瀚宇天悦、瀚宇天悦湾以及市面上流行的户型后发现,瀚宇天悦城存在户型不方正、走廊浪费空间、暗卫、大户型客厅东西走向等多种缺点。

客卫暗卫、户型不方正的108㎡三室

阳台狭小、户型不方正的115㎡三室

东西横厅、长进深的142㎡四室

左右滑动查看更多

美盛教育港湾由于容积率的限制,为了保证利润,楼栋排布拥挤,户型设计也多为长进深,南北普遍不通透。

中间户、南北不完全通透98㎡三室

长进深、两开间朝南118㎡三室

长进深、两开间朝南138㎡四室

左右滑动查看更多

4、优劣梳理

▼ 瀚宇天悦城

优势:

1、地铁入户。规划的地铁四号线站点丰产路站直通该项目的商业广场,与该项目地下空间无缝对接。

2、瀚宇在引进学校方面可圈可点。不论是之前的瀚宇天悦还是荥阳的瀚宇天悦湾,在引进龙门实验学校上做的比较出色,为该项目加分不少。

3、周边配套成熟,满足基本日常生活需求。项目位于三全路附近,周边的小区如安泰金苑、华瑞紫桂苑已经成熟,居住氛围浓厚。

四号线丰产路站点

劣势:

1、户型及楼栋设计理念落后,每个户型都没有做到真正意义上的南北通透。

2、周边环境较为复杂。在售地块西侧便是方圆路,目前已经成为电动车一条街,人流量复杂。

3、该片区安置房体量过大,造成商品房后期出租和出售难度大,投资属性差,这也是该片区项目的通病。

电动车一条街

▼ 美盛教育港湾

美盛教育港湾一期地块

优势:

1、项目学校用地占到了260亩,共规划了18所教育院校,进一步填补了该区域的教育空缺。

2、项目自身更规划了550万方的商业,在陈砦、庙李的旧址上,重新规划了一座城中城,带动金水北区的发展。

3、安置房已经交付。从安置房的交房情况来看,商品房质量应该不会差。

庙李已交付的安置房

劣势:

1、超高容积率。5.99的容积率可以说在市面上并不多见,这势必会造成小区内部没有足够的活动空间,底层楼栋的采光受到影响,后期居住质量不佳。

2、为了达到利益最大化,最大限度的攫取土地利用价值,美盛教育港湾一期以牺牲居住品质为代价,规划了两栋东西朝向的住宅。

3、距离地铁较远。项目宣称双地铁交汇(四号线和七号线),实际距离最近的地铁站口差不多需要步行15分钟,宣称的举步就算了。

美盛教育港湾二期地块

无教育不房产

优质的教育资源是稀缺的,而如何分配这些教育资源的一个最大依据就是户口和房子。

而两项目周边的国基路沿线,知名学校只有一八联合国际学校,并且该学校招收的第一标准便是“业主子女优先”。凭着一八联合国际学校等诸多因素,普罗旺世二手房比周边二手房价高6000元/㎡左右,成了名副其实的北区增值神盘,是购房者趋之若鹜的郑州标杆项目。

除了普罗旺世,郑州其他区域二手楼盘,像蓝堡湾一期和英地天骄华庭一期更是凭着周边学校的溢价,成了二手房流通市场上的硬通货。

普罗旺世一角

从这点上来看,学区房和学位房很划算,这类房子更容易凭借学区的溢价获得差价,如果想套现,依然可以在通货膨胀的背景下,轻易找到接盘者。

但大多数情况下,教育+地产却不遂人愿。当购房者在面对各大楼盘形形色色的广告宣传和置业顾问口灿莲花的鼓动下,陷入盲目的疯狂中,等到签订购房合同或者交房后发现,“这一切都是唬人的,购房合同上只字未提。”小心翼翼也未能幸免于难而加入学校维权的大潮中。

那么,瀚宇和美盛能否将教育复制成功呢?

从瀚宇以往项目瀚宇天悦的金水区龙门实验学校和瀚宇天悦湾的荥阳龙门实验学校交付以及运营情况来看,瀚宇天悦城的龙门实验学校算是板上钉钉的事情,购房者可不必为学校是否落定而担心。

规划中的龙门第二实验小学

不过瀚宇天悦城龙门第二实验学校的师资是从龙门实验学校引进的,而龙门实验学校号称是纬五路一小和郑州八中的联合办学,这样一算龙门第二实验学校也算和纬五路一小和郑州八中靠拢了。

而美盛之前并没有与学校合作的成功经验,并且与融创联合开发的象湖一号也是毁誉参半,让笔者不得不为这个号称要打造世界第五大教育城邦的项目捏了一把汗。

不过美盛拥有强大的后台,凭借着“超强实力”啃下了陈砦和庙李这两块硬骨头,后续的教育落地应该不成问题。并且据置业顾问透露,一期地块西南方向的教育用地,已经签约了纬五路一小和郑州外国语中学。不过近期金水区政府公布了一则声明,不难看出这两所学校都是联合办学。

引进学校的旁门左道

引进学校没问题,也并不意味着承诺的师资力量就能够变现。学校的教学质量并不单靠着先进的硬件设施,更重要的是以师资力量为代表的软实力。

目前房地产营销模式“房地产+教育”因为过度消费教育资源而被购房者维权的项目屡见不鲜,并且即便成功引进学校,还有“托管”、“委派”、“联合”、“交流”、“加盟”、“挂牌”之分,这些字面意思的解释总会把购房者绕得晕头转向。

就比如以主打教育而闻名的两个神盘,一个宣传优胜路小学和郑州八中,结果小学变成了XX路小学,闹了一波维权后,ZF直接让优胜路小学托管挂名,遂了业主的心。而八中分校呢?更没谱,变成了一个前期和八中有过合作、委派交流的学校分校,算是间接成了八中分校。

可这个学校到底和八中有没有关系,还真不好说,可能是挂牌,也可能是分管,反正一直在隐藏自己的师资,没有明确公布过。

话外提一句,据金水区某教育机构老师坦言,当初八中只委派了几位老师,其他全是学校自主招聘的,属于八中分管。
不止如此,学校属于独立办学,和纬五路一小没有任何关系。即便当时纬五路一小校长入职也没有带来多少师资力量,且全分在了重点班。

另一个更为奇葩,说好的是外国语、省实验,后来不知怎么地变了味,成了文化路一小、郑州七中,可最后落地的却是一个师资力量未可知的不知名学校。不过吭吭唧唧了多年,郑州七中、文化路一小联合分校总算勉强落地。

总之,一切不落实到合同内的学区、承诺,一切以模糊关系定义的学校分校,都是单方面的空口无凭,都是在耍流氓。

写在最后

言归正传,其实距离陈砦、庙李比较近的知名小学和中学只有一八联合国际学校、瀚斯大外语小学和勤礼外国语中学,而且都是民办学校。因此,区域内公立的好学校很稀缺。如果美盛和瀚宇真能延续郑州外国语、文化路一小、纬五路一小或者郑州八中的教育资源,那么它们在金水区的竞争力不言而喻。

瀚宇天悦城和美盛教育港湾有望在近期首次开盘,开盘价格到底会定多少?去化率会有多少?现在不得而知。

真心希望它们真的可以用教育改变一座城,而不是象征性地喊几句口号!

182

182

收藏

分享

微信订阅

网友评论文明上网理性发言,请遵守《新闻评论服务协议》

推荐楼盘

首页关于屋言郑州房产网联系我们郑州楼盘屋言原创房产资讯房圈儿免责条款意见反馈网站地图

Copyright © 2017屋言郑州房产网版权所有 豫ICP备16032821号  增值电信业务经营许可证 豫B2-20170168