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终于,手握镰刀的开发商,也成了资本的韭菜!

编辑:屋言网络 浏览:49001发布时间:2019-08-13

开发商利用土地收割着六个钱包的房奴,而险企却通过资本控制着开发商吃透整个市场的利润。

险资偏爱房地产,已是不争的事实。
上个月,为了响应国家混改,中国金茂发布公告称,将引入平安为其第二大股东,持股15.2%。紧接着,平安人寿便披露举牌信息,表示委托平安资管香港与中化香港、中国金茂签署《配售及认购协议》,受让中国金茂股份后,中国平安对中国金茂的持股比例由0.02%上升至15.22%。
至此,平安人寿持股15.22%,成为金茂的第二大股东,而同为险资的新华保险则持股9.18%,成为第三大股东。至此平安在2019 年初增持华夏幸福后,再次投资上市房企的股份,成为金茂的第二大股东。
王朔曾言,一半是海水,一半是火焰。
正当房地产分配了整个社会的资金,成为令人厌恶的尿壶时,险企却躲在了房企的背后,疯狂收割着市场上大部分的利润。这也让我们不得不把更多的关注点聚焦在房企背后的险资上,特别是近期频频出手的资产大佬——中国平安。

房企背后的平安帝国


前几日,“平安仅用27分钟便成为汇丰银行最大股东”的消息配合当下的时局,一时间刷爆了朋友圈,很多网友从中解读出了多重含义。
实际上平安拥有汇丰银行7%的股份并成为其第一大股东,发生在2018年11月初,而且平安通过二级市场买入汇丰银行股份的原因也简单明了:汇丰银行的分红十分可观,在过去十年间约80%的利润都用在了分红上。
其实,除了目前身陷囹圄的汇丰外,平安更是不断加码地产股,重仓房地产领域。

2015年4月,平安人寿成为碧桂园的第二大股东;
2015年5月,平安不动产成为朗诗的第二大股东;
2017年7月,平安人寿成为旭辉的第二大股东;
2017年9月,平安银行成为融创的第二大股东;
2018年7月,平安资管成为华夏幸福的第二大股东。

除了直接控股外,平安还通过共同开发、联合拿地等多种形式,和各大开发商建立了合作关系,比如与碧桂园、东原、万科等房企巨头的联合拿地。
笔者查阅资料得知:

2016年7月8日,平安与碧桂园联手以5.9亿夺得东莞一处商住地,即现在销售的碧桂园东江月;
2017年1月4日,平安旗下深圳安创投资以0.16亿元获得郑州165地块,即目前维权的东原晴天见;
2017年11月29日,平安旗下深圳安创投资以0.68亿元再夺东莞一处商住用地;
2019年6月24日,平安旗下深圳市创勇以2.47亿元抢得深圳坪山某地块;
……

虽然平安后期是否会单独拿地开发未可知,但种种联合拿地、单独拍地的迹象表明,平安已经准备从幕后走向台前。这头地产巨兽的獠牙已然显露,巨大的阴影已经笼罩全国,开始了新一轮的地产布局。

险资王朝的崛起


当然,平安布局房地产也仅仅是险资加码地产的一个缩影。
近年来,保险公司规模发展迅速,它们通过“死差”、“利差”、“费差”等来源聚集大量资本的同时,需要更好的投资标的。而房地产兼具投资价值与成长属性的特点,非常契合保险资金的配置需求,成了险资入股的首选目标。特别是一些优质上市房企股权,更成为了保险资金重仓的领域。于是中国人寿、中国平安、新华保险等各大险企纷纷投资地产,加码持股房地产上市公司。
据不完全统计,目前险资入市资金已经超2万亿,投资规模占比上升至12.51%,主要流向了银行、房地产等行业。约有30家主流房企前十大股东中,均有险资股东进入,可以说整个保险行业纷纷扎堆在了房地产公司。而在险资入股地产的版图中,以平安系、安邦系、前海系最为闻名。

中国人寿为远洋集团、恒盛地产的第一、第二大股东,并且参股了新城、广宇发展、首开、金融街;
前海人寿是万科第二大股东,且持有金地、华侨城两家股票;
大家保险(原安邦保险)则是参股房企最多的险资,握有中国铁建、招商蛇口、万科、中国建筑、远洋、金地、保利、首开、金融街九家企业的股权;
华夏人寿手握阳光城、新湖中宝、华远地产三家股票;
泰康人寿也进入了保利、招商蛇口、京投发展的股东阵营。

除金地外,上述险资入股的开发商近年来无一不是将高周转玩得风生水起,企业规模突飞猛进的肉食性房企。可以说,险资的入股直接加速了房地产行业的高周转速度。
在这个资本快速套现的年代,快和狠才是追逐资本的目标。

白衣骑士or野蛮人

白衣骑士?
房地产行业是一个资金密集型产业,前期拿地、规划、开发、销售等环节均需要大量资金支持,因此房地产企业的现金流对于企业发展至关重要。
但是近年来随着房地产市场发展、地价暴涨,房企融资需求加大,作为一种高效的直接融资来源,房地产基金规模也在不断扩大。加之房企的融资渠道缩紧,使得众多房企不得不面临融资难、融资贵的棘手问题。
在如此形势下,能够吸引险资的入股不失为房企一个好的资金来源和融资渠道,可以作为房企长期发展的低成本资金池。
以华夏幸福为例。作为曾经环京带最大的地主,2017年下半年,随着环京地区限购限贷政策升级,华夏幸福销售受到巨大影响。与此同时,再加上产业新城模式前期投入巨大,资金回笼时间长,也面临着资金压力,致使华夏幸福一度出现资金链断裂的风险。在内忧外患的情况下,平安入股19.88%,给了华夏幸福一场及时雨。
野蛮人?
险资入股房地产的同时,也带来了诸多问题。近年来险资过度介入企业经营、爆发矛盾的案例时有发生,其中最为著名的便是富德生命、安邦分食金地以及前海人寿收购万科而引发的宝万之争。
自2012年开始,富德生命和安邦便一步步蚕食金地股份,逐渐成为金地的第一和第二大股东。2015年起,公司近5成的归属净利润全拿来股份分红。不仅如此,金地为了确保资金分红,不再强调规模,改用合作拿地的方式保持业绩增长,错过了2016年的楼市大涨期。
2018年上半年,受制于人的金地从房企排名中的第10位降至第21位,自此昔日赫赫有名的金地日渐式微,逐渐成为二流开发商,开发楼盘负面缠身不断。
而扮演野蛮人的前海人寿也借着万科股权之战的宝万之争,走到台前。2015年底,前海人寿通过一步步加码,不断买入万科股票,在持股比例上首次超过了华润,成了万科的第一大股东。随后,前海趁着华润的反对热态,掀起了一场“罢免管理层”股权之争的腥风血雨,企图通过更换万科管理层,谋求万科控制权,将万科“宝能化”。
虽说万科牵手深铁,最终保住了自主权,但是隐藏在企业内部的矛盾在这场股权之争中险些摧毁万科,陷入金地的发展困局。
双刃剑!
险资入股房地产板块,可以为资金密集型的房地产补充新鲜血液,确保房企续命的现金流,扩大公司的经营规模;另一方面在险资占据房企股份过高的情况下,险资在不断侵蚀房企利润的同时,还伴着被险资控制的风险。
就像万科,虽贵为头部房企,但在前海举牌、争权夺利下,自身依旧没有招架之力,只得小心翼翼地借助外力寻求制衡之术。否则一不小心,就会成为下一个金地,变成险资贪婪地嗜血对象,沦为镰刀下待收割的韭菜。

写在最后


三十年河东,三十年河西。
当开发商举着镰刀肆意收割购房者的时候,是否想到自己也有成为砧板之鱼,成为险企韭菜的一天呢?
其实,在特定的圈子里,市场本身就不是公平的代名词。当各大险企裹挟着整个社会的保险财富入股房企后,逐渐形成了一个以购房者、开发商、险企、保险投资者为主的资本流通的开放性闭环。
在这个环节里,每个人都是市场的参与者,而每个参与者都需要不断地用真金白银来换取赌桌上的协议。一旦协议无法兑现,有人倾家荡产,有人卖身求荣,有人爆雷不断,有人血本无归,更有一部分人赚得盆满钵盈,肥头大耳。
险资入股地产,原本就是一场资本角逐的游戏:大鱼(险企)吃小鱼(房企),小鱼吃虾米(购房者)。在这场吞食鱼的场景中,小鱼要做的仅仅是击鼓传花——在承担风险(击鼓)的同时,又不得不把既得利益(鲜花)传输给那些贪婪的大鱼。
在未来中国房地产市场的宏大叙事里,万科、碧桂园、恒大可能已经不再是主角,幕后的平安、前海、人寿或许才是未来最值得浓墨重彩的一笔。



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