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河南房企境外发债8亿美元

编辑:大河报 浏览:23844发布时间:2020-03-19

由于往年债券到期及新冠肺炎疫情带来的叠加影响,境内房企现金流紧张程度超出以往,发债融资已经成为目前房企最喜欢干的事情。

万得统计数据显示,截至3月17日,境内房企已完成境外74单发债计划,累计募集资金达到270.42亿美元;完成境内发债141单,实现可确认的合计募集资金1165.61亿元。境外、境内发债融资规模都高于去年同期。

中泰证券地产首席分析师倪一琛在接受大河报·大河财立方记者采访时表示,债务融资在房企的融资中占比较小,境内债和境外债加一起,在房地产企业到位资金中占比不到8%,单一依靠发债难以解决房企现金流问题,现在大多数房企在做的是一方面抓回款,另一方面减少拿地,开源节流,减小现金流压力。

河南房企已发债5单合计境外融资8亿美元

疫情之下,河南本土房企也受到影响。以建业地产为例,根据其公告数据,2月份,建业地产实现物业合同销售额17.47亿元,同比减少53.6%;合同建筑销售面积326592平方米,同比减少46.5%,每平方米销售价格为5351元,同比下降13.2%。

在此背景下,河南的本土头部房企也加入了发债大军中。

大河报·大河财立方记者梳理发现,今年以来,尚无河南房企发行境内债券。而境外发债方面,包括建业地产、正商实业和中瑞实业河南本土头部地产企业先后5次境外发债,合计融资规模8.03亿美元,约合人民币56亿元。其中建业地产和中瑞实业都已实现两次境外发债,分别实现境外发债融资5.03亿美元和1亿美元。

就融资用途而言,正商实业此次发债主要用于“现有债务再融资及一般企业用途”,而建业地产的两单融资则分别用于现有债务再融资和支持旗下筑友智造的发展。筑友智造是目前市场上少数拥有房产项目开发装配式工程高端技术供应商之一。

建业地产是河南较早利用境外债券实现企业融资的河南头部地产企业。从2010年10月份建业地产打开境外债券融资开始,建业地产每年都会发行一定规模的境外债。

值得注意的是,随着时间的推移,建业地产的境外债券发行规模越来越大,其发行的利率也逐步降低。2010年首次发债,当时的票面利率为12.25%,而到了2017年,建业地产的境外债券利率基本上就控制在7%左右,资金使用成本大幅下降。

但实际上,并非所有的河南企业都有资格实现境内、境外发债融资。一位河南房地产业内人士告诉记者,目前河南省只有本土头部房企拥有发债资格,能通过境内或境外发债的形式补充流动资金,而对于大多数中小房企,面对疫情的影响,只能“硬扛”。

疫情速冻房地产销售两月超短融同比增15倍

突然而至的新冠肺炎疫情“速冻”了国内房地产业市场行情。根据克尔瑞发布的2月份中国房地产销售TOP100排行榜,受疫情影响,国内百强房企单月全口径销售金额为3265亿元,同比下降37.7%。

国家统计局3月16日发布的最新数据则显示,1~2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%;1~2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%;商品房销售额8203亿元,下降35.9%。

上述业内人士表示,疫情对河南地产行业影响明显,尤其在疫情防控压力较大的1~2月份,不少地方售楼处关闭,线下销售完全停滞,不少楼盘建设也因无法施工而被迫推迟。

在其看来,房企所有的现金流都依赖销售来实现流动,如银行的开发贷款需要销售资金来偿还,项目开发的建材和管理成本需要销售资金来兜底,1~2月份房产销售被疫情“速冻”会影响到一些房企全年的布局。

郑州当地一家房企的营销总监金鹏(化名)告诉记者,由于疫情防控,房企建设开工也遇到新难题,除了运输不畅,也很难买到建材,很多建材都被要求保障重点项目的施工。如果房产项目无法建设到一定的投资比例,就无法拿到预售证。

金鹏表示,即便是房产项目拿到了预售证,由于疫情防控及观望情绪,短期内也不一定会有足够的客户到售楼处去,一些客户出于安全考虑买房需求会相应后延,还有一些客户希望看到疫情之下房价下降。

值得注意的是,疫情期间,包括恒大、碧桂园在内的全国头部地产企业都积极开拓房产销售新通道,而且恒大还实现2月份全口径销售金额465.4亿元,位居行业第一。

金鹏告诉记者,线上买房对于中小型房企“聊胜于无”,大地产公司,一个月可能会在线上成交几十套,对小地产企业,1个月能完成10套房子的销售就已经很不错了,这对房产企业的资金需求“杯水车薪”。

东方金诚高级分析师冯琳则表示,目前的“网上购房”及“无理由退房”对冲效果预计有限;地产企业一季度至上半年面临流动性压力。

在这种背景下,发债就成为不少大地产企业保证流动性和度过眼前困局的重要选项。中国指数研究院研究总监李建桥表示,今年前2个月,国内房企短期融资券融资规模229.5亿元,同比大增15倍,大量短期融资主要用途为偿还债务利息。

境内、境外发债双增长多数用于偿还到期债务

境外短债成为备受境内房企青睐的短债品种之一,相比中长期债券,短债发行效率较快且发行限制相对较少。根据2015年9月份发布的2044号文,将一年期以上的中长期外债纳入备案监管,但一年内的境外短债不在监管范围内。

今年1月下旬,还仅有1家房企发行了一单短债,而到了2月底,年内境外短债发行累计数量就达到8单,仅一个月左右的时间,发行总额就占到了2019年全年的47%。进入3月份,又有4单超短融完成发行,募集短期资金8.18亿美元。

实际上,1月份也是境内房企集中发行境外债券的时间。万得统计显示,1月份有44家企业发行境外债,其中仅1月14日就有8单境外债完成发行,其余如1月13日和1月21日也都达到6单。

万得统计数据显示,截至3月17日,境内房地产企业已发布76单境外发债计划,计划募资规模为272.52亿美元,仅两家企业未完成发行,已发行规模达到270.42亿美元。计划发行规模和已发行规模分别较上年同期增长了9.71%和1.97%。

就企业而言,恒大集团、正荣地产、佳兆业、佳源国际均为多次发债。就发债利率方面,超过六成债券票面利率都在10%以下,28只债券票面利率都高于10%,占76只债券总数的36.84%,其中明发集团的票面利率达到15%。

除了境外发债,境内发债也成为房企的重要融资渠道。根据万得数据统计,截至3月17日,房企境内发债达到141单,可确认发债总额达到1165.61亿元,与境外融资类似,超短融受热捧,今年以来已发行41单,可确认的合计发债规模达到329.44亿元。2~3月份是超短融的发行爆发期,3月份已过17天,当月发债数量就达17单,平均每天1单。

从发债用途看,贝壳研究院月报显示,在2020年1~2月的159单债券融资中,仅1家房企发债用途为“补充运营资金”,其余158单融资用途均涉及全部或部分用于存量债务偿还。2020年作为房企偿债高峰年份,叠加疫情影响,债务再融资压力预期将贯穿全年。

疫情影响或延长房企或6月后回归常态

国家统计局3月16日发布信息,2月份,70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击,各地区各部门贯彻落实党中央关于统筹做好疫情防控和经济社会发展决策部署,及时出台了一系列政策措施,保障房地产市场持续平稳健康发展。

国家发改委曾在2019年7月12日发文规定中国开发商境外发债仅可用于其境外的再融资,能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。但在疫情发生后,国家发改委在2月4日也宣布,因疫情未能在现有额度有效期内完成外债发行的企业,有效期可延长6个月。这大大提高了开发商境外发债的灵活性,以有效规避资本市场形势增大的不确定性。

1月份,恒大、万达、融创、佳兆业等27家境内头部房产开发商就纷纷发行了境外债券,当月总发行额激增至165亿美元,这一规模超过了2019年1月份111亿美元的历史月度峰值。与2018年和2019年发行的债券相比,今年1月份新发行的高收益债券期限更长,新发行债券的加权平均期限从2019年第四季度的3年和第三季度的3.2年延长至3.7年。

河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰认为,不管房企采用何种形式发债融资,都只能解决短期的现金流问题,根本改善则需要通过加快房产销售来实现,而房企要恢复房产销售至往年的水平,可能还需要更长的时间。

而金鹏也认为,尽管疫情压力骤减,但疫情带来的影响并不会马上消失,看房客的数量不会马上恢复,预计今年6月份左右会恢复到往年的水平。

李晓峰表示,对于不能发债的中小企业,度过疫情则需要从三个方面入手,其一是管理好现金流;其二是要迅速调整和减少公司的管理费用和固定支出;其三是尽量在法律上保护自己,争取延期支付和取得合同对方的理解,尽可能地减少损失。


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