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市场

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广州,正在钝刀子割肉。 连续4个月,广州小动作不断,正在用一连串的放松限购,用最大程度的政策利好,不断释放源源不断的购买力:南沙、黄埔、花都、番禺(购房补贴)、白云。 下一个,会是谁? 1 万幸,白云这个政策还在。 这一次限购的豁口,瞄准了白云。 3月16日,广州市白云区人力资源和社会保障局、住房建设和交通局发布《关于白云区完善人才政策的通知》。 《通知》规定: 在白云区连续工作满一年,具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务,即可在江高、人和、太和、钟落潭四镇买房。 注:白云区也很聪明,以上政策仅试行一年 浓缩成一句话就是: 白云工作1年+大专学历,就可在四镇买房。 此前,外地人需要连续缴满5年社保或个税,才能购买1套住房。 这一次,直接把门槛几乎拉到最低: 大专就行。 这是白云四镇的区位: 以广州核心为中心,新塘22公里,中新知识城29公里,南沙35公里,白云四镇仅有20公里。 相比其他三个最红的片区,白云四镇反而最近。 2 这个政策会被锤吗? 肯定不会。 今年被捶的政策中,公寓+首付才是红线,人才落户正大光明。 如果大家还记得,上次南沙放松限购,那可是顶着高层刚刚开完会,就这都不会被捶,此后12月连续3次放松限购,尺度把握非常准。 这次仅仅是白云下面四个镇,有必要挨捶吗? 对广州会有影响吗? 几乎为0。 白云本身存在感就不高,城市面貌很差,产业很传统,以物流、商贸、加工等实业为主。地缘自住为主,虽然人口最多,高达280万,尤其是对标珠江新城的白云新城,完全没有达到预期,片区溢价很小。 更别提这4个镇了。除了中铁、龙湖等个别房企以外,真正进驻的房企其实非常少,楼盘也很少,只有地缘自住,投资可以放弃。 这一次白云的放松限购,很明确,也很精准,只是针对四镇。别说对广州市场,就是对白云市场,基本不会产生影响。 政策这么小,分析啥用? 3 广州的动作是一连串的,就像钝刀子割肉。 看着不起眼,但是到现在为止,广州仅剩4个主城区还在限购。 广州急眼了! 作为一线城市,放眼全国,只有广州这一个城市,放松限购跨度长,限购放松力度大。从去年12月到今年3月,短短4个月,连续4个片区的放松限购,外加番禺的购房补贴。 除了不限购的从化、增城,南沙、花

来源:米宅 编辑:百夫长 浏览:24730发布时间:2020-03-19
广州,正在钝刀子割肉。


连续4个月,广州小动作不断,正在用一连串的放松限购,用最大程度的政策利好,不断释放源源不断的购买力:南沙、黄埔、花都、番禺(购房补贴)、白云。

下一个,会是谁?
 

 1


万幸,白云这个政策还在。

这一次限购的豁口,瞄准了白云。

3月16日,广州市白云区人力资源和社会保障局、住房建设和交通局发布《关于白云区完善人才政策的通知》。

《通知》规定:

在白云区连续工作满一年,具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务,即可在江高、人和、太和、钟落潭四镇买房。


注:白云区也很聪明,以上政策仅试行一年

浓缩成一句话就是:

白云工作1年+大专学历,就可在四镇买房。

此前,外地人需要连续缴满5年社保或个税,才能购买1套住房。

这一次,直接把门槛几乎拉到最低:

大专就行。

这是白云四镇的区位:

以广州核心为中心,新塘22公里,中新知识城29公里,南沙35公里,白云四镇仅有20公里。

相比其他三个最红的片区,白云四镇反而最近。
 

 2


这个政策会被锤吗?

肯定不会。

今年被捶的政策中,公寓+首付才是红线,人才落户正大光明。

如果大家还记得,上次南沙放松限购,那可是顶着高层刚刚开完会,就这都不会被捶,此后12月连续3次放松限购,尺度把握非常准。

这次仅仅是白云下面四个镇,有必要挨捶吗?

对广州会有影响吗?

几乎为0。

白云本身存在感就不高,城市面貌很差,产业很传统,以物流、商贸、加工等实业为主。地缘自住为主,虽然人口最多,高达280万,尤其是对标珠江新城的白云新城,完全没有达到预期,片区溢价很小

更别提这4个镇了。除了中铁、龙湖等个别房企以外,真正进驻的房企其实非常少,楼盘也很少,只有地缘自住,投资可以放弃。

这一次白云的放松限购,很明确,也很精准,只是针对四镇。别说对广州市场,就是对白云市场,基本不会产生影响。

政策这么小,分析啥用?

 

 3


广州的动作是一连串的,就像钝刀子割肉。

看着不起眼,但是到现在为止,广州仅剩4个主城区还在限购。

广州急眼了!

作为一线城市,放眼全国,只有广州这一个城市,放松限购跨度长,限购放松力度大。从去年12月到今年3月,短短4个月,连续4个片区的放松限购,外加番禺的购房补贴。

除了不限购的从化、增城,南沙、花都、黄埔、番禺(购房补贴),再加上现在的白云(四镇),仅剩下越秀、海珠、荔湾、天河4个区仍在限购,而且这4个区是广州的绝对主城区。

注:图片来源于“广州房产”

很明显,广州的限购豁口不断扩大!

尤其是外围片区,供应量非常大,接盘侠又非常少,降价的降价,市场波动很大,急需政策补位。

老广爱主城,新广奔新区,以珠江新城为核心,往东去黄埔、增城,往南去番禺、南沙。

广州市场分为3个等级:

1、绝对主城,海珠天河越秀荔湾,限购区;

2、近郊片区,白云、花都、黄埔、南沙、番禺,放松限购;

3、不限购区,从化,增城。


除了白云放松限购外,广州最吸引全国关注的两件事:

一件是越秀地王,

一件是远郊降价。
 

 4


降价潮,正在蔓延广州远郊:

比如增城的招商臻园:

“无套路,臻特价,19xxx元/㎡起”。

来自增城招商臻园的这则广告,吸引了全国人民的关注。

特价当天,售楼部外停满了车:


招商臻园这一波降价,竞品见了流泪、业主见了沉默:1、售价几乎等于楼面价,甚至低于楼面价;2、最近3年价格不断下跌:

2017年,招商拿下新塘地块,楼面价高达2万;

2018年,首开成交价3万2,还不含双合同;

2019年,米宅年初、年底2次探盘,均价2万7;

2020年,打出特价19XXX起,均价2万3。


个别房源甚至跌破楼面价,比首开直接低了1万!

辛辛苦苦忙三天,一夜回到解放前。

除了增城,黄埔、番禺、从化等纷纷出现特价盘:

增城放出13888特价房,最高降7600,周边楼面价已经1万2;

碧桂园云顶楼面价2万4,18/19年成交价3万,如今特价房2万4;

中新知识城的招商,洋房最低报价1万6起,最高降9000;

从化最低1.18万;黄阁最低1.78万;花都一口价7888;


这么多的降价盘?要不要抢?

1、全在远郊,主城极少;

2、房源极少,不是全部,最重要的,记得那个“起”;

3、地王站岗不再少数。

 

 5


大家最关注的地王。

3月10日,广州城投以235701万的底价,拿下越秀南路地块,扣除1.3万平的配建面积后,成交楼面价6.45万元/平,一举打破海珠石岗路地块创下的5.5万的记录。

很多人都在说:国企托底。这一点没错。


广州越秀地王,很多自媒体都分析烂了。

我来说点别的,跟大家分享一下过去4年,广州出现的各大地王:

海珠地王,楼面价55437,2017.3.29;

白云地王,楼面价45469,2016.11.22;

海珠地王,楼面价42573,2016.11.22;

荔湾地王,楼面价42520,2019.9.19;

荔湾地王,楼面价41582,2016.11.22;

荔湾地王,楼面价41085,2016.11.25;

白云地王,楼面价40411,2016.11.25;

天河地王,楼面价37465,2019.2.28;

荔湾地王,楼面价37216,2020.1.19;

荔湾地王,楼面价36773,2016.8.16;

海珠地王,楼面价34628,2019.10.24;


广州七成地王已经入市,入市周期高达18个月,非常艰难。

如果再加上这一次越秀地王,可以发现这样一个规律:

1、全部位于主城,连南沙、黄埔都没有;

2、地王时间全部在16-19年,非常紧凑;

3、地王入市极极慢,几乎都是豪宅定位;

4、越秀地王,明显国企托底,主城托底;

平淡期,地王跟市场无关。

不管地王还是流拍,对于普宅市场,都不会造成非常大的影响。
 

 6


最近一直在研究广州。

广州市场确实够大,甚至加上佛山,东西60公里,南北70公里,体量非常庞大,版块非常多,甚至是深耕市场的本地人,某个片区曾经1年未去。

广州又非常复杂,4个月内连续4次放松限购,外加番禺50万购房补贴,6万45的地王加身,远郊又有一帮的降价盘,利好与利空交织。

因此,对于广州市场的选筹:

1、大利好、大调控不用期待,大了被捶,小的无用,就看城市基本面。广州有价值吗?黄埔有价值吗?增城有价值吗?南沙有价值吗?

2、放松限购,一定是经济出了问题,毛衣战+疫情,压力很大,广州的出口和消费都受到非常大的利空,只能拆东墙补西墙,也是没办法。

3、广州投资,一定要站在大湾区的高度,珠海北围、广州的中新知识城、明珠湾,东莞的长安虎门、凤岗,佛山的千灯湖等等,哪个更好?

4、广州非常明显的8-4-2,老广奔主城四区,新广去黄埔、番禺,投资奔增城、南沙、黄埔。随着南沙、黄埔的限购被打开,增城价值越来越小。

5、主城四区放开限购意义不大,单价太高,动辄4、5万,地缘自住居多,对市场影响很小,但是同时主城四区保值、抗跌、收租非常强

6、黄埔是近郊中最好的片区,而科学城是黄埔最优质的版块,有产业,有人口,有地铁,城市面貌新,3万5-4万左右的均价,投资自住都可以。

7、4万左右肯定选择天河和黄埔,3万以下选择首选南沙明珠湾(灵山岛尖和横沥岛)、中新知识城,但是要长持,周期比较长。

8、这是1个月前广州售楼部刚复工的场景,广州最火的项目之二,足以说明一个问题,广州市场不缺人,更不缺来自全国的现金流。


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