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二狗探盘丨龙湖景粼玖序,高新区纯改善?

来源:言之有屋 编辑:灵儿 浏览:12133发布时间:2020-03-27

探盘龙湖景粼玖序本是计划中的事情,只是没想到最近这个盘在地产圈引起风波,再加上近期释放了开盘信息,龙湖景粼玖序本周可谓大火了一把!

龙湖景粼玖序的热度从拍地之初到现在一直都没有消退过,开发商龙湖、高新区地王、高新主城区唯一的墅级洋房,每一个IP都在持续吸引市场关注。

还未开盘就争议颇多的龙湖景粼玖序,到底会呈现怎样的产品?卖多少钱呢?

1

早上9点从东区出发,从中州大道上农业路高架,一路西行。进入高新区后,经瑞达路、梧桐街、雪松路,进入冬青街向西500米左右就到了售楼处,下车时9点35分。

开车全程约35分钟左右,坐公交或者地铁均需要大概一个半小时,公交车至少倒3趟,地铁倒是不用换乘,1号线坐到底(郑州大学站)后步行1.5公里,15分钟左右。

售楼处无论是外观还是内部空间,都不是很大,但是从品牌展示区、区位图、沙盘到接待区,都围满了人。

置业顾问也是真的忙,在给我介绍项目的时候,手持至少三台手机,不停接听电话为为客户做咨询,拉长了单个客户的咨询时间,体验感不是很好,也可以理解。

这里有几点感受:

1、郑州人的生活越来越回归正常;

2、疫情对郑州人的看房热情、购房欲望影响真不是很大;

3、 疫情还未真正结束,群体聚集终归不好,售楼处还是应做到疏导工作;

4、龙湖景粼玖序热度很高。

接下来说说产品。

【基本信息】

项目总占地105亩,容积率2.99,住宅区规划1栋小高层,3栋高层,12栋洋房。

1号楼为16层小高层,2T4;高层中,2号楼30层,2T4,17和18号楼34层,2T5;洋房一二层复式,带花园和5米高地下室。

高层有三个面积段:89㎡、112㎡三室和125㎡四室,89㎡占比最多;洋房有132㎡三室、142㎡四(三)室、155㎡四室,少量复式户型。

【社区规划:书院风社区】

龙湖景粼玖序的社区规划很惊艳,也很改善,特色是“五进归家礼序”。

所谓“五进”,集中在大门和归家路线的设计上,小区大门、会客厅、影壁和入户大门等。在置业顾问的介绍中,细节都充满了国学和书院元素,听起来还是挺引人入胜的。

突出文化氛围和雅致的环境,是现在改善社区的共同特点,如果这些规划能够完美落地,小区内部环境应该符合改善调性,舒适高雅。

但是由于小区洋房为主,楼栋分布较多,加上一楼带院,公共活动空间有限,所以重点都放在了门口。

【户型】

预计首开高层2号楼和洋房3、4、9号楼,高层面积89㎡、112㎡和125㎡,洋房面积132㎡、143㎡和155㎡。

TOP级开发商户型设计已经很成熟,基本没有大毛病,小户型也能做到三面朝南,南北通透,户型方正。

89㎡小三室

洋房和叠院户型也相对优质,叠院只有一二层有,房源不多,一二层加上夹层和地下一层,可以做到四层的功能空间规划,实用性也高。


2

走出小区,看看周边配套。

【交通】

置业顾问口中的“四横四纵”不是项目交通环境,是整个高新区的交通:横向的连霍高速、科学大道-北三环、化工路-农业路和建设路;纵向的西四环、长椿路、瑞达路和西三环。

这些放在高新区的楼盘全通用,等于没说,关键看项目地周围的日常出入环境

景粼玖序项目被四条小路围合:春藤路、石楠路、冬青街和不知名小路。春藤路为双向四车道,石楠路、冬青街都是双车道,北侧的无名小路更是狭窄,并且停满私家车,出入小区的交通环境不是很好。

春藤路

北侧小路

地铁的话,宣传的双地铁:1号线和8号线于科学大道上的郑州大学站交会,如前文所说,站点与项目实际距离1500米左右,步行大概需要15分钟,日常依靠地铁出行的话离不开小电电或者单车。

【教育】

幼儿园:项目配建有9班制幼儿园,周边有春藤路第一幼儿园、爱丁堡幼儿园。

中小学:高新区教育资源整体是很丰富,但是传说中的好学校如外国语、枫杨、郑大实验小学和附小、朗悦外国语等都集中在科学大道以北,对龙湖景粼玖序来说也是可望不可及。

周边中小学有郑州大学第三、第四附属小学,冬青街的郑州中学第一附属小学在建中。

郑州中学第四附属小学

郑州中学第一附属小学(在建中)

这些与科学大道以北的教育资源相比,是有差距的。

【商业】

龙湖景粼玖序本身没有商业配套,周边除了安置区底商外,最近且较大的商业应该属升龙又一城商业广场,但是这个商场多年来没有什么人气,尽管距离地铁很近,但是运营很差。

升龙又一城

高新区好的商业本就不多,能称得上好一点的商业中心也在科学大道以北,比如公园茂,直线距离2公里。正弘青云筑的配套商业中心正弘汇在建中,对面有个丹尼斯。

【医疗】

科学大道以南有郑州市第二人民医院高新区分院,以北有郑州市中心医院高新区分院。

【环境】

自然环境,距离绿谷公园、雕塑公园、莲花公园都较远,附近几乎没有绿地公园等配套。

居住环境,龙湖景粼玖序西北和东侧都是产业园和工厂,剩下周边也是大量安置房,外部居住环境一般,热闹嘈杂。

3

项目优势:

1、龙湖品牌背书和“中国别墅专家”的经验,期待值高;

2、龙湖物业享誉全国,是其住宅的重要附加值选项;

3、本项目最大优势户型好,社区规划好,偏改善;

4、高新主城区楼盘本身就少,而且多以高层、刚需为主,优质洋房产品稀缺;

5、相对于高新新城,龙湖景粼玖序位于老城区,配套相对丰富;

项目劣势:

1、虽位于主城区,却又是主城区边缘地带,主城区优质配套并不能充分享受;

2、高新区尚未沉淀成熟的改善需求,纯改善社区虽稀缺,但是也存在认知冒险,一级环境改善属性不强;

3、二级环境,项目周边产业园和安置房林立,配套也基本与改善无缘,这是一大劣势;

4、三级环境,小区内部刚需、刚改、改善包揽,还是不够纯粹,且公租房和公寓产品的客群也会对居住氛围产生影响

5、定价高。对外释放价格,高层14500-16800元/㎡,洋房17800-20000元/㎡,叠院:335万-45万。对比之前网红盘,位置配套好一点的正弘青云筑,目前均价14000元+/㎡,龙湖定价过高

写在最后

整体看,龙湖景粼玖序优点多集中在概念性的东西上,缺点集中在生活相关的配套,这对产品和营销是一大考验。

关于小路问题,也不能说是龙湖项目单独的毛病,这是高新区楼盘通病。整个区域大路没几条,环绕居住区几乎都是两车道的小路,这种道路规划为以后高新区的交通问题埋下很大隐患。

回到龙湖景粼玖序项目,“TOP级房企”的招牌在郑州已经逐渐失灵,身经百战的郑州购房者已经很难为“概念”买单,尤其是高价面前。但是如果踏踏实实做产品,郑州人也是识货的,比如主城区第一改善盘万科美景世阶就是先例。

你觉得龙湖景粼玖序会成为高新区的“万科美景世玠”吗?未尽之处,欢迎评论区补充。

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