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市场

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调控边际效应递减 抑制楼市投机资本或成关键

来源:21世纪经济报道 编辑:南宫铁柱 浏览:222发布时间:2017-06-02

【摘要】过往10多年房地产的快速发展过程,也是资本在楼市的积聚过程。这个房价堰塞湖的资本规模是10万亿级的,哪怕将其中的10%疏浚出来,也是万亿级,流入任何一个行业,都是相当可怕的。因此,节奏必须是缓慢、有序的,而且要给它找到承载的容器。但这是另外一个话题了。

抑制房价泡沫,阻遏新的投机投资性资本进入,只是第一步,这是被动的一步棋;随着时间推移,调控边际效应递减,泡沫还是有可能继续膨胀,所以,还应有第二步,即,挤泡沫,这是主动的一步棋。

经过3月下旬以来新一波的政策加码,楼市整体是稳定下来了。

当然,轮到另外一些人不淡定了,就是手里有多套房子的业主。据说,北京的房价终于有所松动了。照例是从市场感应最敏锐的二手房开始。

但是,且不说这种所谓降价的案例采样有多少,有没有代表性,单说舆论对这种波动的过分强调,就不乏夸大之嫌。退一步说,今年一季度,一线城市房价的上涨,很大程度是以二手房为主并带动的,所以,市场处于僵滞阶段时二手房率先调整也是正常的反应。

去年中央几次提到的“抑制资产泡沫”,主要是是指抑制房价泡沫,这一点应该没什么争议了。而要抑制房价泡沫,房价就不能像以前那么上涨,最好是能停涨。从近两月的房价统计数据看,一二线热点城市也接近做到了。房价泡沫不是全局性的泡沫,而主要是指一二线热点城市的泡沫,这也不必多讲。

房地产泡沫

此前我多次说过,投机投资性资本(需求),是推动房价上涨的主要力量之一。要抑制房价泡沫,就必须阻遏新的投机投资性资本进入楼市,或者说为投机投资性资本进入楼市设置路障。我们已经看到了,普遍做法是,在过往限购限贷限价的基础上,加上限售。

根据实证经验,调控政策会有两三个月的消化、观望期,然后再进入调整期;吊诡的是,调控政策还会遇到所谓的边际效应递减的问题,市场主体会据此延迟决策,从而令调控效果呈现复杂的物理反应。因此不宜做单向度的判断。

这一轮的“四限”有没有效果呢?还是有的。固然,开头提到的北京二手房价格松动,目前尚未能证明即是调整期的开始,但我个人坚持认为,倘若调控力度坚持不放松,到三季度,一定会出现更明显的变化。而所有的迹象均表明,至少今年内调控不可能放松。

有朋友会问:那如何看待一批房企继续抢地的行为?譬如,前不久在嘉兴土地市场,400余家房企8小时争抢8幅地块。这个事例比较特殊。已有专家分析过了,这些房企很多是马甲公司,用来围标的。而且,溢价率是在当地政府控制范围内的。

跳开来看,房企在目前阶段拿地、抢地,有两个特点。一是维持生存。今年前5个月,土地出让量并不大,而房企只要还选择在这个行业干下去,就必须买地。二是活跃的多为规模房企。房企集中化的趋势不可逆转。300亿以上级别的房企才有资格继续“混”。

从这两个特点出发,明知年内市场形势已是“稳”字当头,单纯以地价来预测上市时的房价,“算不来账”,微利甚至可能亏损,规模房企也要去抢地,就是因为,房企得继续保持规模增长,否则,不进则退,没得玩了。何况,拿到手的土地,不能只算财务成本账,它还是资产运作的生产要素。

回到前文。抑制房价泡沫,阻遏新的投机投资性资本进入,只是第一步,这是被动的一步棋;随着时间推移,调控边际效应递减,泡沫还是有可能继续膨胀,所以,还应有第二步,即,挤泡沫,这是主动的一步棋。

楼市调控包含预期管理。市场主体尤其是投机投资性需求会发现,政策不会放松,楼市传导出明确的信号,将在三季度进入调整期。那些幻想或者说预期市场逆转的业主,就可能次第离场,将多余的房产卖掉一套或两套。这是挤泡沫的小小一步。

楼市调控

北大光华学院陈玉宇教授在近日广为传播的一次演讲里建议,改交易环节的税收为持有环节的税收。而持有环节的税收,实际上就是社会各界讨论多年的房地产税。房地产税是房地产长效机制的重要内容,也是挤压房价泡沫的重要手段。

我坚信,不管你对它持何种态度,房地产税是一定会到来的。但大家尽可放心,房地产税对房价泡沫的挤压,不可能是急风骤雨式的,而更可能是温和的。理由很简单,房地产对财政税收的贡献,对投资的拉动,所占权重很大,突然直线跌落,乃不可承受之重。

结构调整、产业升级,说到底,需要资本投入。借用能量守衡定律,房地产占据的资本、资源多了,其他领域就少了。所以在阻遏新的投机投资性资本进入的基础上,把楼市的存量资本挤出来,为其他行业、其他领域所用。

过往10多年房地产的快速发展过程,也是资本在楼市的积聚过程。这个房价堰塞湖的资本规模是10万亿级的,哪怕将其中的10%疏浚出来,也是万亿级,流入任何一个行业,都是相当可怕的。因此,节奏必须是缓慢、有序的,而且要给它找到承载的容器。但这是另外一个话题了。

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