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0首付购房是怎么回事,零首付购房有什么风险

来源:屋言网 编辑:屋言 浏览:3664发布时间:2017-06-27

随着限购调控的升级,购房的首付款比例一再上调,许多刚需购房者无法一次性支付起30%的首付款。开发商开始迎合刚需购房者这一痛点推出“零首付”购房这一政策,不少刚需购房者开始动心了,但零首付购房真的靠谱吗?

什么是零首付购房

一、什么是零首付购房

零首付购房是指不需要支付首付款,或者只需要支付较少的首付款就可以购买到自己心仪的房子的一种购房政策。是房地产开发商继“保值计划”、“无条件回购”、“内部员工价,在这一系列促销之后的有一种销售政策。很多开发商会打出零首付买房的招牌来招揽购房者买房置业,是开发商变相促销商品房的一种手段。

零首付买房主要有两种方式,一种本质上等同于分期首付,即购房者不支付或者少量支付首付,开发商给购房者一年时间或者几个月的时间,把剩余的首付凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价,虚假贷款,这种零首付买房操作起来比较难,也加大了购房者的买房风险。

二、零首付购房靠谱吗

零首付买房听起来很美丽,实际上并没有开发商宣传的那么美好。所谓零首付看起来是没有门槛的,谁都可以去申请。实际上零首付门槛较高,最起码你需要有购房资格,如果你是外地购房者,一年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次。申请零首付的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录,否则是申请不了银行的贷款的。

零首付买房购房者必须符合国家的贷款标准,如果一年后买房政策有新的变动或者房贷利率出现变化,这些都是购房者自己需要承担的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过,开发商是否退还已经缴纳的购房款项。这也是购房者需要考虑的风险。

需要提醒购房者的是,零首付买房只是一种购房者在买房过程中的一种付款手段,并不能影响到开发商与购房者之间的商品房买卖合同的效力,在取得销售许可证的前提下平等自愿签订的合同就是具有法律效力的。但在实际履行中,零首付买房存在着很多潜在的法律障碍,如果操作不当,就容易产生纠纷。

零首付购房如何操作

三、零首付购房是如何操作的

购房零首付银行贷款的审批流程一般有五个步骤:

第1步:立项。该阶段一般是准备工作,确认审查的目的选定主要的考察事项、制定并开始实施审查计划。

第2步:对借款人进行信用等级评估。信用等级对于一个申请人来说非常重要,是指申请人的领导人素质、经济实力、资金结构、履约情况、经济效益和发展前景等因素来评定的,评级有两种情况,一种可以由贷款人独立进行,另外一种情况时由第三方评估机构进行评级。

第3步:进行可行性分析。这个阶段主要是发现问题,解决困难,确定哪些问题会影响到程序的进行,其中重要一点是要对申请贷款的企业进行财务状况的分析,判断企业有没有足够的能力去偿还贷款。

第4步:综合判断。审核人员对于提交的材料进行核实,判断企业目前的实际状况,中期的盈亏以及长期的发展,测试此次贷款的风险系数,按照规定的权限进行审批。

第5步:进行贷前审查,确定能否贷款以及贷款额度。银行贷款之前审核的方式有很多种,一般有直接调查、侧面调查等,调查结束之后由写出相应的贷款审查报告,然后进行最终的审批,确定是否可以贷款,贷款的较高额度是多少。

零首付购房的风险

四、零首付购房的好处和风险

1.零首付的好处

借款人在购房时,可以不必用现金一次性支付20%以上的首付款,而只需在提供了有效担保后向银行申请首付款贷款。建行、工行和农行这三家银行各自推出的零首付业务在担保方式、贷款期限、贷款额度、放贷对象等方面略有不同,欲借款的购房者应予以注意,互相对比之后选择适合自己的产品。

就拿建行和工行来举例:建行要求借款人用自由产权房或者直系亲属产权房做抵押,贷款期限为1至5年,贷款额度不得超过抵押房屋评估价的60%,利率同个人住房贷款利率相同,贷款用途公限于按揭购置个人住房。

工行除了推出“押旧房买新房”的首付款贷款业务外,还推出质押首付款贷款业务,即借款人可以将向未到期的国债、定期存单等作为抵押物。押旧买新贷款的期限最长为15年,同时其贷款期限和抵押房产的房龄之和控制在20年内。贷款额度不处超过抵押房屋评估的60%,也不处超过新购住房价格的30%。质押贷款的期限最度不得超过质押物的到期日,贷款成数不得超过质押物价值的8成。工行的零首付不公可用于购置个人住房,还可用于购置商业用房。

2.零首付购房的风险

(1)违背购房政策,无法实际拥有房屋所有权

开发商采用“零首付”的营销手段,“零首付”购房不仅违反了国家的金融政策,还违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》,还违背了国务院规定首套住房贷款首付比例不得低于30%,二套住房贷款首付比例不得低于60%的政策要求。

同时,由于购房者实际上没有交付首付款,是无法真正地拥有所购买房屋的所有权,同时银行发放贷款,必然会增加银行贷款的风险。

(2)法律风险一

如果不具有购房资格的购房者(已购买二套以上住房;或是外地购房者,无法出具一年以上社保证明或者纳税证明)与开发商签订“零首付”购房合同后,将面临购房无效的尴尬境界,其按期偿还给开发商或者中介的首付,可能面临无法索回的情况。

(3)法律风险二

由于实际上的“零首付”是由开发商或中介通过预先垫付,或者是虚拟抬高房价,多从银行贷款的方式来获得首付款,那么开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议,当事方甚至因此可能都会被追究刑事责任。


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