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买新房与二手房有何区别,二手房购买有哪些事项

编辑: 浏览:1620发布时间:2017-08-14

买房时,很多人都纠结买新房好还是买二手房好,其实,新房和二手房,各有优缺点。二手房能看到实物,配套成熟,而新房只能看到模型,各方面尚在建设之中。除此之外还有这些不同:

1. 出售条件不同

 新房,开发商需要取得五证二书,而二手房得有不动产证、贷款结清。

2. 房龄长短不同

 房龄=现在日期-竣工日期。新房房龄小,二手房房龄老

3. 交易主体、流程简繁不同

新房:购房者与开发商交易。二手房:买卖双方、中介等三方交易。二手房流程较新房复杂。

4. 买房风险不同

 新房容易有延期交房,开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题。二手房则易被买房被中介或卖方骗、凶宅等。

5. 首付、贷款额度不同

 新房首付=房屋总价*最低首付比例。贷款额度:房屋总价*(1-最低首付比例)

 二手房:房屋总价-贷款额度。贷款额度:评估价*(1-最低首付比例)

6. 贷款年限不同

新房、二手房最长年限为30年。而二手房贷款年限受房龄限制,较新房短。

7. 买房税不同

新房:契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。二手房:契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

8. 交房长短不同

新房通常为期房,购买后一年左右交房。二手房则即买即交房。

买二手房需要注意哪些

知道了这些区别后,您若有心仪的二手房,那么去买房时还要注意些什么呢?小编也为您整理了以下四点提醒,掌握了这些,相信您再买二手房,就可以避免很多麻烦了。

提醒一:核实卖方身份 选择可靠中介

一定要核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两 清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书,这是买二手房注意事项的前提。

提醒二:到房管局查验卖方的房产证。

具体而言,需要查看这些内容:

1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档 案中的名称与房产证上的房屋人是否一致,原则上是一个字也不能错。

2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。

3、看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所 有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

提醒三:核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买:

1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋

2、被人民法院或机关依法查封的房屋

3、属违法或违章建筑的房屋

此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后 才能出让。

保证房子不存在私自搭建的情况,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房 屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。

提醒四:合同中的补充协议要写清楚

对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定 代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。

而付款和交接也要写明,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

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