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答粉丝 关于绿城、蓝城、绿城代建、蓝城代建的区别

来源:言之有屋 编辑:屋大郎 浏览:2516发布时间:2017-09-20

近期笔者写过一篇《从东到西、绿城明月江南会不会成为下一个绿城百合》,中间提到过该项目最大的风险点是一个代建项目。


随之很多的粉丝在咨询讨论,绿城代建和蓝城代建的区别在哪里?绿城、蓝城的根本区别又在哪里?代建项目到底能不能买的标准又在哪里?


这篇文章来理一理这些问题。


一 答案在绿城发展史当中


宋卫平1994年成立了绿城,得益于宋氏严谨极致主义的产品风格,绿城迅速成为了中国房地产黄金时代的品质开发商标杆。


中国房地产行业经历淬火变革时,唯独绿城仍在精致的做产品,而这一切也造成了绿城随后多年销售困难资金不足的窘境。

宋卫平.jpg


2014年5月融创收购了绿城24.313%的股份,正式开始融绿平台时代。


然而融创或者说孙宏斌重营销轻产品,而绿城或者说宋卫平重产品轻营销本质上的矛盾,加上绿城老业主的大批投诉和股东异议以及实际执行中企业过往理念落位的大量矛盾,宋卫平顶着“大雷”强行结束了此次合作。

孙宏斌.jpg


为了解决资金问题,2015年3月绿城开始引进中交集团。


中交作为央企


一 资金充沛

二 央企特性对销售没有那么苛刻

三 央企具备的社会责任感


一定程度上能契合或者包容宋卫平、宋氏绿城的理想主义、精致的产品主义和情怀。

中交集团.jpg


然而,中交入主之后的绿城也并没有想象当中那么顺利,中交作为大股东和强势的融创不同虽一开始仍然让宋卫平作为掌舵人,然而老宋还是再一次栽到精致的产品主义里去了。


随便举几个业内相传的段子,一 老宋去某项目视察,发现施工工艺不好,砸了重做,花了几千万。二宋老视察某项目,发现业主交通不便,下令划拨巨款为业主修路。


老宋的大手笔还是震惊到了见过市面的央企爸爸,央企爸爸是大腿也是强力后盾本没错,但是国有资产不可轻易流失也是央企特性,大手笔“乱花钱”的宋卫平慢慢被架空。


这个时候就说到了蓝城。


宋卫平更重要的身份其是蓝城的掌舵人。


宋卫平在2010年已经成立蓝城,在上层规划阶段蓝城主要做的便是商业代建业务。


蓝城众所周知就是代建,然而蓝城代建现在并不属于蓝城。


这样说大家可能会有点迷,我们先解开一下蓝绿的主营业务。


绿城主营业务


绿城LOGO.jpg

1绿城房地产集团    顾名思义就是绿城自己投资开发建设的项目


2绿城管理集团     本质上是代建业务


3绿城资产集团     主要业务是绿城固有资产的经营


4绿城小镇集团     2016年7月成立绿城小镇,主要就是做小镇。当下以海南绿城蓝湾

小镇最为出名。


5绿城生活集团    非主营业务



蓝城主营业务(2016年7月之前)

蓝城LOGO.jpg


1房产代建


2农业


3颐养(养老)


4健康(医疗)


细心的读者会发现,在介绍这一版蓝城主营业务之前,笔者特别标注了2016年7月之前。


2014年宋卫平开始正式着力推动蓝城代建,仅仅一年蓝城代建便成为利润率最高的业务板块,毛利率高达60%。


而如上文所讲,绿城也有代建业务,宋卫平统管蓝绿城的时候,这种代建矛盾还不突出,宋卫平真正统帅蓝城的时候,宋卫平主导下的蓝城和中交主导下绿城的代建业务就有了巨大的业务冲突。因为不管绿城牌子,蓝城牌子都没有宋卫平的牌子硬。


2016年6月。蓝城拆分为新蓝城和蓝城,新蓝城负责代建业务,而绿城全面收购新蓝城。

简单来说,就是绿城把宋卫平蓝城下边的代建业务给买过来了。


所以你现在所看到的代建无论是绿城代建也好、蓝城代建也好都是绿城旗下,本质上没有任何区别,换句话说只要是代建,无论蓝绿城都不是“宋氏正品”。


目前蓝城的主要业务变成了

1小镇

2农业

3颐养(养老)

4健康(医疗

简单来说,“绿城粉”所谓的“宋氏正品”以后只可能出现在蓝城小镇了。


敲黑板 划重点


1绿城与蓝城的区别

绿城是中交掌控的绿城,宋卫平是绿城的股东以及名义上的董事长。蓝城是才是宋卫平真正掌控的蓝城。

更深层次绿粉们与其说追随的是绿城,不如说是在追随宋卫平,因为他们相信宋卫平的名字挂到哪里,就算不赚钱也会把那里的房子盖好,所以当下绿城、蓝城的区别也在这里。


2绿城代建和蓝城代建的区别

很多人之所以会问这样问题的潜台词就是他想知道到底是绿城代建的房子好还是蓝城代建的房子好?

其实无本质区别,因为当下绿城代建、蓝城代建本质上都属于绿城集团。


二 理一理郑州的蓝绿项目


大部分普通郑州购房者对绿城的认知始于绿城百合,然后或多或少的听过几个蓝城项目。


实际上抛却建业海马九如府等参与前期设计的,郑州东南西北蓝绿双城的作品并不算少。


下面是简单的梳理

微信截图_20170815145803.png


虽然项目不算少,但是在区位上比较偏远,受关注度相应比较低,另外大量的蓝城代建都是近年才兴起的,还未交房,同时大量的内购造成了项目品牌在大市场上的毫无声响。


总的来说,相对于大量基数的购房者来说,蓝绿在郑州市场上略显小众。

备用地图_副本.jpg


目前获悉的这些蓝绿项目中,个人把其分为四大类


1绿城投资建设开发项目


郑东新区的绿城百合公寓  中牟县的绿城百合花园  绿城雁鸣湖玫瑰园    开封绿城桃李春风 (与开封新建投合作开发)



2绿城代建


城开绿园  绿城怡商玉园  国龙绿城怡园  绿城杨柳郡(传已夭折)  绿城明月江南


   

3蓝城代建


绿城凤湖玫瑰园  蓝城兰园 蓝城玫瑰园  蓝城桃源春晓  蓝城桃花源  蓝城柳岸晓风 民生银行家属院



4蓝城


虽然代建业务被剥离,蓝城项目仍分为两类


1 蓝城直属投资开发的特色小镇。


郑州目前没有


2蓝城旗下众创平台开发的特色小镇。


此类特色小镇的特点是合作方拿地,蓝城负责投资建设。但要注意的是蓝城不是老板,合作方才是老板,蓝城仅仅是股东。荥阳的蓝城春风长乐特色小镇和蓝城桃花源均是如此。



三 代建项目能不能买的标准在哪里?



代建的本质问题还是产品标准与投资方的利益矛盾冲突。


有资金有实力的公司往往不会选择代建,因为如果公司把房地产作为核心主营业务,一定会更多的打造自己公司品牌。


所以投资方要么没有资金,要么没有技术,大多数情况是在当地正好有一块或几块土地,从而选择代建,利用品牌提升溢价从而很好的变现,对于此类公司代建只是提高利润或者回款速度的一种手段。


品质代建注定是一个悖论。


不要说代建哪怕是合作开发项目,问题都比较多,比如饱受诟病的万科天伦紫台。


每个问题巨多的项目背后必然有各方利益的复杂博弈,最后把购房者坑的一塌糊涂。


总之代建缺乏话语权,一定程度上都是在透支品牌。


代建中大的管理机制笔者不管妄断,而单单一个投资方的审查机制就把所有的问题暴露无遗。


拿当下郑州最多的蓝城代建来看,其投资方有资金实力丰厚的河南石油企业,也有手机和制药企业,还有几个壕攒起来的草台班子房地产开发公司。


微信截图_20170918170834.png



你指望一开始搭上蓝城,售楼部朝那边开都没找到,就开始内购的风声水起。半年没见动静,下一块地不知道何年何月的开发商能不计较利润给你盖出一个正经绿城蓝城品质的房子?

怕是搞笑吧,老铁?

不仅如此,郑州蓝城代建的交房作品很少,蓝城代建真实稳定的产品标准到底是什么样子的不得而知,唯一知道的是当前市面上很多蓝城代建都是在疯狂消费宋卫平。


判断代建项目是否能够购买的标准就是项目的投资方背景。吃相好看难看,直接决定着购房者拿到的是80分还是60分的房子。


写在最后


在资深业内人来看,中交主导下的绿城确实朝着一个庞然大物在发展,然而如同丢失了最重要的灵魂,那个曾经处处惊艳的绿城在细微处越来越沦为泛泛。


而对普通购房者来说,绿城在无数城市仍然甩了其他房企几十条街。


然而时过境迁,上个周末,去绿城百合的时候听朋友对物业一阵狂吐槽,新楼纷纷拔地而起。绿城也好、蓝城也罢,是时候需要一个新的代表作了。


只是这次难度也高了很多。


作为地产人每每遗憾郑州的土壤缺失了什么,也缺失了和宋卫平,宋氏正品的一段缘分。


再次提醒,笔者不敢说蓝绿城代建不好,只是不敢随意推荐而已


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