屋言郑州房产网提供郑州最新楼盘房产信息、房产资讯、郑州楼盘点评最新动态

房圈儿

房圈儿

客服

客服

热线

热线

0371-55096616

微信

微信

手机站

手机站

买房圈儿

买房圈儿

返回顶部

返回顶部

郑州房产网>深度> 在郑州买房还有绝对安全区吗?

深度

市场

在郑州买房还有绝对安全区吗?

来源:言之有屋 编辑:屋天君 浏览:8586发布时间:2017-10-10

不断有读者在后台问,在郑州买房还有绝对安全区吗?

有。

买房安全区是个老生常谈的话题。在楼市上行阶段,在狂热的买房客眼中,哪哪都是安全区。经过长达一年的强调控周期,楼市进入不确定期。刚需陷入观望,投资客退场。

更多准备入市者,不得不重新审视一个问题:选择哪里,才是绝对安全区?

买房最应该关注的问题,是地段。而哪些地段才是真正的购房安全区呢?所谓的安全区,也不是一层不变的。根据人口的流动和城市的规划,安全区也在一直的变化。总体来说,随着城市空间增长边界的扩大,安全区的范围是在一直向外扩散。对于自住者来说,只要自己满意,任何地方都算安全。对于投资者来说,除了注意安全区的外向突围,还需要注意另一个重要问题,就是“中心衰减”。 

未来的城市化,必将是人口大规模向城市群和中心城市以及其所辐射卫星城迁移的城市化,房产投资最具价值的区域也将聚集在城市群和中心城市以及其所辐射卫星城。

而对于目前的郑州来说,中原城市群的建设尚在襁褓,就北部城市人口热力图来看,郑州的城市规模还很小,甚至比不上邻居西安,更遑论卫星城市。

f4b0209759ee3d6dbeb324734a166d224e4ade9b.jpg

北部城市热力图

因此,在郑州,买房的绝对安全区,需要从两个维度来分析:

1、当前的人口聚集情况。

2、未来的城市发展规划。

 

 
1
 

从二手房交易 看人口聚集

划定城市买房安全区的第一个标准就是,人口的聚集情况,可以从热力图分布里看出来。

不是人口聚集的地段,也就一定好,要综合考虑,该地段的房价。经过去年的疯狂注水,新房价格不具备考察价值,二手房的交易情况却很好反映出该区域的人口流入情况和消费能力。有了大量的人口和足以支撑区域房价的消费能力,这才是安全区最重要的标志。

不要看楼盖得多不多,要看人多不多,不要看价格高不高,要看二手房卖不卖得出去。有人住的房子才是房子,卖的出去的价格才是价格。

1.jpg

郑州城区人口热力图

看热力图就是看人。颜色越深的地方,人口密度越大,相对来说就比较安全。

从上图可以看出,郑州人都被圈在三环内,人口主要集中在传统五区,金水、二七、管城、中原和惠济区南部,这些区域也是相对安全的区域。微信图片_20170927180442.jpg 2017年上半年郑州市二手住宅成交图

从上图可以看出,郑州市内各区的二手房成交面积差异巨大。看二手房成交情况就是看房产流通性,只有“活”起来,形成了相对正常稳定的房产交易,这块地方才是安全的。根据二手房成交情况,区域的安全性基本可以划出:金水区>二七区=中原区>管城>郑东新区>惠济区>高新区=经开区

此外,要必须考虑到“中心衰减”这个问题。城市发展的规律是小——大——小的模式,在城市发展到一定程度,城市中心人口开始外扩散,乃至逃离,中心衰减会越来越明显。

人口密度大,潜力得到充分挖掘,升值潜力显而易见。从增幅上来看,传统区域已经不再具有优势。土地供应和新房入市也急剧萎缩。

就比如,花园路再扩也就那么宽了,一眼能看几十年。虽然这些区域比较安全,但从升值预期来说,属于比较保守的区域。

买在这些地方,充分享受城市配套资源和各种发展红利,对自住来说,是绝对的安全区。作为投资,风险相对较小,收益自然也不会太大,适合相对保守的投资客。

 

 2
 

从城市发展规律 看短期潜力

有种说法是:大城市的直径一般就是当时最快的交通工具在1小时内行走的距离(当然,排除磁悬浮、和谐号这些异类)。

按地铁一号线来算,从西流湖到市体育中心的通行时间大约50分钟。这权当郑州市现有城区的直径。

如果城市是一艘在海上航行的船,那么价值观和长官意志等因素,可能是船长的指令,充其量只能决定一艘船开去哪里。但是船速多少,怎样抵抗风浪,如何导航等等,这些都是城市规划技术要解决的问题。

所以,城市发展,不能光看规划,要看落地。而这些未来的龙兴之地与主城接壤的城乡结合部,就成了最安全的区域。

微信图片_20170927180502.jpg

城乡结合部(三环到四环)安全区图

从热力图可以看出,随着颜色从深到浅直到消失,向外溢出两公里范围,和主城区擦个边,这也是一个买房安全区。这个区域就是传说中的城乡结合部。如今的城乡结合部,就是明日的核心主城区。这句话错没错,时间会检验。

这个区域是城市边界外溢增长的桥头堡,是最先享受城市发展红利的区域,也是潜力最先被挖掘的地方。比如,南三环到南四环的广大区域,属于典型的城乡结合部,但是城市发展已经波及到了那片区域,无论是主要道路,还是地铁、学校、商圈等或者已经规划或者已经建设,人口流入也是早晚的事。热力图显示,人口已经有了外溢的趋向。

三环四环热力图.jpg

郑州南三环热力外溢趋势图

比如管南的商都新城,仅靠一条二号线就盘活了整个区域,遑论将要打通的郑州南北大动脉紫荆山路。再比如占据城市发展主方向的高铁站和龙子湖片区,更是未来的价值高地。

退一步说,就算城市的发展方向不在你这边,城市板块轮动也会轮上一次呀。再退一步说,就算城市板块轮动也没轮上,城市外溢的人口需求也会在短时期内将这狭长的区域填实。

沿着坐b3沿着郑州环线走一圈,你就会发展,郑州的三环到四环之间,已经成为了一个包围郑州的巨大工地。

南三环.jpg

南三环中州大道.jpg

西三环.jpg

西三环2.jpg

西三环3.jpg

西三环西流湖.jpg

航拍郑州三环四环施工现场

而再远的地方,则面临红利落地时间长,失去投资意义的可能。三环四环还能沾上城市的光,还属于城乡结合部,但是一尥蹶子跑了十几二十公里就有点过分了,那里不是城乡结合部,根本就是乡下。相比起三五年就能与主城融为一体的区域,等到这些区域成熟起来,有可能是十年,也有可能是二十年。

你又为什么舍近求远、舍先求后呢?

三年五年,也许还能忍受。而十年二十年,对于自住来说,已经开始考虑给下一代买房了。对于投资来说,持有时间拉的过长,热钱都变凉了。

反过来,再看一看郑州原来的城乡结合部现在都是什么情况:

东区,曾经是名符其实的城乡结合部。今天的郑东新区CBD核心如意湖区域,就是郑州老机场的所在地,原名东郊机场。听名字,东郊!而且,机场一般都不建在主城区,都是在城乡结合部。郑东新区从发轫到成熟用了十年。

高新区,即使是现在,郑大河工大的同学们,还存在一种说法,把到市区叫“进城”,这是城乡结合部残留的痕迹。高新区从规划到发展用了二十年。 

二七塔,郑州市的地理中心。在火车站修建之前也是城乡结合部,遍布乱坟岗子。京广线修成之后,成了最初的商圈,摆摊的、卖艺的、算卦的……是郑州最初的商业形态。发展用了一百年。 

再早一点,关虎屯也是城乡结合部。周朝周穆王在郑州打猎,曾经在这捕到老虎,并把老虎关在这里。这不仅仅是城乡结合部了,更像是野生动物园。发展用了三千年。

现如今,东区房价动辄20000+,高新区的新房价格也在15000左右了,二七核心区的华润悦府卖到了18000,关虎屯附近虽说没有新房,但是二手房低于15000的很难找到。

2.jpg


情况就是这么个情况,一张图,告诉你,郑州市域范围内相对安全区、绝对安全区、十年潜力区分别在哪。认不认就是你的事了。



27

27

收藏

分享

微信订阅

网友评论文明上网理性发言,请遵守《新闻评论服务协议》

推荐楼盘

首页关于屋言郑州房产网联系我们郑州楼盘屋言原创房产资讯房圈儿免责条款意见反馈网站地图

Copyright © 2017屋言郑州房产网版权所有 豫ICP备16032821号  增值电信业务经营许可证 豫B2-20170168