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2017楼市糟心事:变革时代,开发商与业主的终极博弈

来源:言之有屋 编辑:屋有先生 浏览:16346发布时间:2018-01-05

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楼市正在发生复杂而深刻的变化,既有旧格局的土崩瓦解,又有新规则的涅槃重生。黑天鹅携手灰犀牛一起出动,羊毛出在狗身上最后猪买单,凡事都有可能。

2017年岁末,锦艺金水湾的业主义无反顾的走进雾霾,勇敢地为自己的权益发声,上演了本年度最后一场业主维护权益的剧目。2017年年初,同样是在雾霾里,锦艺四季城的业主率先拉开了本年度业主维护权益首秀。

始于锦艺,终于锦艺。开发商与业主的博弈和较量,也成了2017年郑州房地产市场最大的糟心事。2017年是楼市从旧到新,从混沌到初醒的一年,变革的阵痛也成了2017最值得深思一味的药材。是良药是砒霜,还无人知晓。

房价像潮水,每一次上涨,都成为掩盖问题的契机,而每一次退潮,水落石出,究竟是谁在裸泳就一目了然。一边是各地购房者不断的权益争取行动,一边是开发商我行我素的资本扩张。

这些遭遇业主抵制的楼盘中,不仅有品牌房企、资深房企、甚至还有上市房企,这不禁让人产生质疑,为何开发商变得“靠不住”了,购房者买房怎样才能不被“套路”?

雪入新年,我来盘点。2017年楼市糟心事,变革时代,开发商与业主的终极博弈。 


 
1
 

2017业主发声:违规交房占主流 

根据屋言网舆情大数据监测,2017年全年,郑州区域共发生房地产业主维护权益事件53起,月均4.4起,平均每周要发生一起房地产行业业主们维护权益事件。其中,事件最集中在月份出现在1月、11月、12月份,这三个月份次数占到全年的三分二。

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全年案例情况分析图

监测到的主要案例围绕在以下几个方面:

违规强制交房:开发商在楼盘不具备交房的条件下,没有拿到验收备案表,内部公共部分装修和景观等并未做好,为了不向业主支付违约金而强制交房。

房屋品质缩水:精装房不如安置房,交房标准缩水,人车分流变人车混流,墙体空鼓墙皮脱落,花园景观变麦田景观,甚至屋顶漏水,墙体裂缝,阳台塌了等等。

延期交房:因不可抗力和可抗力等,各种花式原因导致的延期交房,而且对于延期交房赔偿金协商不到位,甚至因开发商资金问题导致的烂尾、停工、跑路等现象。内购房、团购房多有此类维权发生。

公共区域品质差:大白墙问题,以及最近衍生出的大黄墙问题,同一个小区隔离对待,公共区域装修问题不到位,停车位缩水等。

各种配套不能实现:承诺的学校没有了,或者公办学校变民办,说好的单向四车道豪华大马路,结果成了单向通行小巷子。临水临电或者转供电,市政通暖没有了。以及项目周边存在垃圾站、变电站、热电厂等设施。

内购后遗症:前期内购,因为政策原因,导致失去购房资格。或者,前期内购,土地迟迟拍不下来,甚至被抢,没房可买。前期内购,价格偏低,行情向好之后,单方面提出涨价等。

销售问题:刻意欺瞒购房者,口头承诺,虚假广告等。

其他问题:比如审美差异,比如利益诉求不同等。

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各类案例原因占比图


 
2
 

盘点郑州房地产市场2017博弈场 

锦艺金水湾

最“诗意”的博弈 

要从锦艺金水湾发出的一封比较走心的“致一期业主的公开信”说起。信中所云:“一路走来始终战战兢兢,如履薄冰,感慨良多。时至今天,我们不敢说自己已经成为被市场完全认可的企业,但我们始终对市场怀有敬畏,对业主保持尊重感恩与诚信之心。”不少媒体和吃瓜群体都被感动的一塌糊涂,为锦艺的这波公关点赞。

然而,锦艺金水湾一期业主们却并不买账,毅然决然的拉起条幅走向了售楼部。“我本将心向锦艺,锦艺置我于沟渠”、“世界上最遥远的距离不是天和地,而是锦艺样板间和实际交房的差距”、“吾日三省吾房:绿化呢?瓷砖呢?承诺的品质呢?”……

锦艺金水湾.jpg锦艺金水湾1.jpg锦艺金水湾2.jpg此次锦艺金水湾案例,金句迭出,古今中外名诗佳句闪亮登场,可谓是年度最具“诗意”的维权。

按照合同约定,锦艺金水湾K4地块将在2017年12月31日前交房,然而,工地探访发现,现场还有很多工作没做完,而且存在很多施工瑕疵,没有封闭的通风连廊、继大白墙之后的大黄墙,地下车库漏水、多房屋门窗胶条脱落、步梯窗户太低造成的重大安全隐患、小区内部路面及绿化无排水等,与前期承诺和宣传明显不符。业主因此走上街头。


锦艺四季城

2017年开年首次博弈

依旧是锦艺。2017年1月9日,新年伊始,锦艺四季城二期的业主们,拉着横幅,穿着统一式样的白T恤,沿着棉纺路经过锦艺国际华都来到位于桐柏路的锦艺总部所在地“杜康大酒店”。

锦艺四季城.jpg

事件的原因主要是,2016年5月份,锦艺四季城在没有拿到地的情况下,无证开盘违规售房,一直未能签订购房合同,到了2016年12月,锦艺四季城才拿到地。而这时新政已经施行,很多购房者失去了购房资格。 


龙湖锦艺城

最现实的博弈

锦艺三连。2017年7月22日,位于新郑龙湖镇的龙湖锦艺城的业主们针对锦艺集团“违约失信”而发起。

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原因是,开发商承诺配套的公办新郑市实验小学两年没有开工,导致3000多户已交付家庭子女无法正常入学,矛盾激化。此次维权,围绕配套学校建设,目的是为了让开发商按照约定及承诺,尽快解决适龄儿童就近入学和龙湖锦艺城配套学校的开建事宜。

锦艺在郑项目,无一不遭抵制,真应了那句话:买房避开闽系,远离升龙锦艺。 


鑫苑名城

最讽刺的博弈

恭迎鑫苑名城一期业主幸福回家的条幅之下,是手持盾牌全副武装严阵以待的安保人员,幸福二字看起来如此讽刺可笑。详情请见已发布文章:《从第一赴美上市房企到街头人人喊打,鑫苑经历了什么?》

鑫苑一度曾是郑州本土房企的标杆,曾几何时,却在自甘堕落的道路上越走越远。

鑫苑名城业主的诉求点围绕以下几个方面:宣传的省实验小学,结果是鑫苑小学,典型的省重大变村小。交房没有大门。入户大堂规划5米,现实2米。小区一片混乱,废品满天飞,地面未平整。规划的园林、水系均未实现等。

 

啓福城

最无奈的博弈

2017年的所有案例中,最独特的可以说就是轰动一时的记者街头维护权益。

“百姓维权找记者,记者维权该找谁?”一句话透露出多少辛酸。

2017年4月7日上午,郑州电视台的几百名编辑、记者身穿白色T恤,走上了维权之路。沿郑东新区CBD游行表达抗议,T恤上印着大大的“无良地产啟福”黑色字体。

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据了解,2014年1月份,啟福置业股份有限公司找到郑州电视台推荐位于长江路与西三环的团购房,啟福置业与郑州电视台签订团购协议,记者编辑每人预交10万元房款,如今3年过去,房子却毫无动工迹象。

 

翰林国际城

最戏剧化的博弈

2017年6月11日,位于高新区长椿路与莲花街交汇处的翰林国际城售楼处,遭到业主维权。维权的导火索是小区的垃圾清运费由原先的100平米内200元,100平米以上300元变成每平方6元,并且交房时先签字才能验房,引发了业主的愤怒和不满。

翰林国际城.jpg

此外,小区绿化缩水、人车分流等问题也是业主们愤怒的重要原因。

据了解,该项目一期开始,就不断有维权事件出现。2016年,更是达到了维权高峰期,5月20日、6月19日、7月3日,该项目二期业主就公共区域不贴瓷砖,使用所谓“质感漆”。合同和设计图纸的外开门,如今变成了内开门。承诺的绿城物业换成鸿园物业,但物业费标准不变。公示小区人车分流的出口和入口和二期车位租售规划等问题进行过维权。该项目的维权行为成为了一个持续多年的连续剧目,不少业主痛心疾首:白瞎了一块好地!

 

亚新美好城邦

最暴力的博弈

2017年7月1日,亚新集团在国际会展中心召开成品房论坛。亚新美好城邦业主在会展中心F口一层进行维权,白色T恤上印着“亚新不美好,城邦是个坑”“亚新美好城邦业主维权”的黑色字样。在现场,多名业主被数十名社会人员殴打倒地,现场一片惨烈。

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事件的起因是2016年9月4日,亚新美好城邦6、7、9、10号楼违规无证开盘,当天就被购房者抢购一空。然而在9个多月后的2017年6月份,由于政策原因,他们中的大多数人都失去了购房资格。有资格的购房者却因亚新签合同日期一拖再拖而承担银行利率上浮造成的损失。

 

升龙城

最寻常的博弈

升龙城5号院从2016年12月31日年底开始交房就迎来了业主抵制。与锦艺一道,拉开了2017年的维护权益事件大幕。

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抵制的原因有:绿化效果与宣传不符,单元门设计过窄,室内存在消防管道和喷头等问题。

升龙维权寻常见,2017几度闻。确实,2017年升龙的维权案例大幅度减少了,难道是升龙洗心革面,重新做人了?那倒不是,是升龙已经决定撤出河南市场了。

  

宏光协和城邦

跨年的博弈

宏光协和城邦的业主先后在2016年11月29日、12月16日、12月31日以及2017年1月14日进行维权。是一起经历跨年的维权案例。

宏观协和城邦的维权主要是围绕着延期交房和违约金协商等问题。

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2016年11月29日,业主代表和项目代表谈判,并答应12月6日前明确回复。开发商非但没有明确答复,而且就此没了下文。

2016年12月16日维权升级,现场发生轻微肢体冲突。

2016年12月31日,50多名业主再次来到售楼部进行维权,遭遇手持防爆盾、身着“特勤”服装的安保人员。

2017年1月14日上午,上百名宏光协和城邦的业主第四次发起维权,希望延期交房的开发商,能够给出合理的解释,未果。

  

绿地

最心酸的博弈

2017年12月16日,距离绿地滨湖国际城二期交房的最后期限不足半月,近千名业主来到绿地滨湖国际城售楼部寻求说法,现场一些业主据理力争,一些业主甚至痛哭流涕。

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绿地滨湖国际城二期业主的诉求主要为:入户走廊全是大白墙、楼层连廊过低不安全、小区绿化严重缩水、临时水电、车位工程和宣传展示不符、承诺的学校没有踪影、公摊过大,和售卖宣讲不符、小区北门和进入小区道路建设问题、当初承诺的人车分流等问题。


 
3
 

 维权不该成为市场主流

多年以来,房地产以粗放增长著称,而监管制度却很难跟得上,导致各类问题层出不穷。房子作为一种商品,必然会存在一些供需矛盾。当供大于求的时候,开发商愿意躬身去做好产品。一旦回到卖方市场,开发商为了获取利润,通常很难静下心去做产品。而客户的购房需求却不断在升级,当房子及相关服务达不到客户的心理预期或者合同要求时,维权事件发生的几率就会大大提升。

总结以上,房地产市场维权的深层次原因主要为以下几点:

1、为了快速回笼资金,不惜违法违规,无证预售、开盘。

2、违规成本低,造成很多房企有打擦边球、钻空子的侥幸心理的企业基因。

3、购房者风险意识淡泊,跟风盲进,助长开发商不良风气。

4、相关部门的监管不力,打击力度小。

5、消费者消费理念升级,对品质住房的需求越来越显著。

正如前文所说,2017年是楼市走向成熟的一年。租赁并举、长效机制、房地产税等改变楼市走向的大事件都在这一年被提及。在楼市的日益成熟的同时,购房者的置业需求也趋于理性,房企也在面临着资源整合,兼并重组,优胜劣汰的关键时刻。在未来,品牌房企的占有率会不断提高,市场的集中度逐步上升、趋势越发明显。

而那些搬起石头砸自己的脚、不思改变的房企,最终会被历史进程的洪流所吞没,不仅不会在市场中赢得口碑,反而成为发展过程中的绊脚石和致命伤。

2017年的楼市是变革和阵痛的一年,任何美好事物的诞生都会经历蜕茧成蝶的疼痛。我们相信,在未来,房地产市场会越来越健康,维权,也会越来越少。


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