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2017楼市糟心事:炮灰刚需的困兽之斗

来源:言之有屋 编辑:屋有先生 浏览:16071发布时间:2018-01-10

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2017年楼市糟心事只有开发商和业主的博弈吗?

不。

正如前文所言,楼市正在发生复杂而深刻的变化,既有旧格局的土崩瓦解,又有新规则的涅槃重生。黑天鹅携手灰犀牛一起出动,羊毛出在狗身上最后猪买单,凡事都有可能。

房价的潮水每次汹涌而来,都会面临水来土掩,势如刀兵的严峻态势。从房地产市场化开始,前车之鉴一直不绝于耳,每一次前行都如履薄冰,每一次发声都如鲠在喉,每一次挣扎都鲜血淋漓。

任志强说,决定中国房地产走向的因素是政策,宏观调控对房地产市场所产生的影响不言而喻,对楼市里每个人的抉择和走向也是至关重要的。

调控的目的是打击炒房客,是让房地产市场回归理性、合理、正常的运行轨道,误伤刚需在所难免。

还有一些拙劣的演技,在撕裂着购房者与楼市之间关系的同时,人为地制造恐慌气氛,与调控为敌。

新年伊始,我来盘点。2017年楼市糟心事:炮灰刚需的困兽之斗。

 

 
1
 

一条被子引发的限购

2017年4月29日,郑州迎来3天五一小长假,多个楼盘选择在假期开盘,其中荥阳一楼盘上演抢房大战,不少购房者裹着被子连夜排队。消息被本地媒体率先发现,经过网络发酵和传播,成为了五一小长假最热门的新闻。

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5月2日深夜,郑州市发布的“进一步强化调控措施稳定全市房地产市场”的通知,楼市新政主要扩大限购区域,在原有限购的市内五区以及郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区的基础上,增加新郑市、荥阳市、中牟县三地。

此外,在上述限购区域,暂停向注册时间不足3年的企业(不含专营住房租赁业务的企业)销售住房(含新建商品住房和存量住房,下同);暂停向已拥有一套以上(含一套)住房的本市户籍单身人士出售住房。

同时,在郑州市行政区域内,2017年5月3日(含)之后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让;2017年5月3日(含)之后通过赠与方式转让住房,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。

对于郑州此番郑州楼市限购新政,政策指向很明显,就是打击炒房客,稳定房价,维护大多数人的利益。

回顾2017这一年,自“新政”起到整个2017年结束,郑州市连续发布了十多条限购政策, 不仅提高了首付比例、降低杠杆率,且在“资质”方面进一步明确在郑州买房的门槛。限购区域更是覆盖郑州市域全部和周边临近郊县。限购扩大政策一出,投资客直呼“扎心了,老铁!”,然而,也让很多被阻隔在限购围城里的真正的需求客感到了“糟心”。


 
2
 

办假个税、社保的黑心利益链 

随着限购的升级,代办“个税”、“社保”的生意,在郑州红火了起来。而且,宣称能办理的公司和中介不止一家,郑州市地税局局长杨立平证实,郑州存在的个税造假现象,怀疑是房地产开发商、中介机构、企业和地税局办税大厅办事人员四方“勾结”,进行造假活动。从而引发了郑州购房资质的大规模清查行动。

1515547740(1).jpg补缴个税的方法是先将客户挂靠到某个企业名下,并造出客户在挂靠企业两年内的个人所得税缴纳记录、工资单、劳务合同、银行流水等数据信息,然后通过“协调关系”,将这些信息导入到地税局个税系统中。而“白户”因为没有任何缴纳记录,可以直接按照这一模式操作补缴。补缴个税的办理费用只要8000元,效率还很高,购房者上午付费,下午就能办好。

限购扩大以后,对于没有郑州户口,又没有交过社保或者个税的这批人,被限购牢牢套住,铤而走险,选择了办理假个税或社保。

根据相关媒体报道的数据,在被郑州最严限购令卡住的外地户籍购房者中,平均每天大约有5000人进行个税社保造假,形成了一个规模庞大的黑心利益链条。

从2017年8月8日开始,到8月28日,一场关于郑州房地产中介市场的专项检查已经拉开帷幕,检查对象为郑州市区域内全部房地产经纪机构及分支机构。

大检查包括十三项内容,其中最重要的一项就是“参与伪造社保、个税等限购相关证明材料活动”等。

开发商和中介公司,为了激发潜在购房需求,会不断寻找政策漏洞,甚至对抗调控。购房者为了突破限购的壁垒,也会困兽犹斗,不放过任何一根救命稻草。然而,法律面前人人平等,任何想钻法律空子的人,最终只能是沦为炮灰。

 

 
3
 

利率上浮,同一套房多了十万利息 

从2017年下半年开始,房贷利率上浮的消息牵动着每一位购房客的心。

在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中,2017年12月最低值为厦门,达4.96%,最高值仍为郑州,达5.77%。

融360数据显示,2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比11月上升0.37%;同比2016年12月首套房贷款平均利率4.45%,上升20.89%,相当于2017年12月贷款100万元买房,要比一年前多还20余万元

据报道,现在郑州市超过60%的银行已经用完全年的贷款额度,处于无钱可用的境地。

笔者对郑州市域的中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、中信银行、农业银行、邮政储蓄、广发银行、招商银行、光大银行等十家银行的利率上浮情况进行了统计:

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在郑州,一套100平,按照均价1.3万的房子来算,总价是130万,首付三成的话,需要向银行贷款91万,按照贷款30年,利率上浮后需要负担的贷款情况如下:

基准利率上浮10%,月供需多支付275元,总利息需多支付9.88万;

基准利率上浮20%,月供需多支付556元,总利息需多支付20万。

基准利率上浮30%,月供需多支付845元,总利息需多支付30.4万。

虽然2017年房价稳中有升,进入下半年,房价更是出现“横盘”情况,然而,随着银行贷款利率的上浮,房价也在变相上涨。

上浮10%,相当于每平米贵了1000元,上浮20%,相当于每平米贵了2000元,上浮30%,每平米贵了3000元……无形中,提高了上车门槛,增加了购房成本。

首套房贷利率上调的可能性依然存在,但上浮空间已经不大。2018年整个资金方面的成本将会有所提升,对相应的购房需求,尤其是非刚需、非首套的购房需求会有所遏制,从信贷方面来看,房贷利率的提升将是一个大概率事件。


 
4
 

全款往里走,按揭不要堵门口 

2017年6月24日,融创象湖壹号开盘,搅动了郑州房地产市场的春水,成为郑州市第一个吃螃蟹的“盘”:微信开盘、全款优先、即开即清盘!打响了郑州“低价跑量,全款优先”的第一炮,震惊了郑州地产圈。

融创象湖壹号之后,绿博白沙以及郑州北的多数楼盘纷纷选择“全款优先+低价入市”的模式。随后,2017年楼市最心酸的一句话:“全款往里走,贷款别堵门口,公积金的把共享单车挪走”的俏皮话传遍了郑州,传向全国,成为了楼市年度流行语蓝波湾。

从融创全款清盘可以看出几个问题:

郑州不差有钱人,市场游荡着手握现金的土豪。

各路投资客,通过消费贷款抵押贷款凑全款,“伪装”成富人捡便宜。

市场松紧度到了一定限度,任何缺口都会引发井喷。

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这场荒谬的游戏中,存在着这样的逻辑:

开发商:不是要我降价吗,我降了,抢不到你怪谁?

投资客:早期二手房价飙涨,让“全款置换”成为可能,借钱也要买!

对于真正的刚需却是:“我有一句妈卖批不知当讲不当?”

无处不在的鄙视链,最终在楼市里让赤条条的刚需客无所遁形。

2017年12月26日,住建部、财政部、中国人民银行、国土资源部四部门联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(以下简称“通知”),对于限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款的开发商和房屋销售中介机构,进行严厉打击。

《通知》要求开发商提供不拒绝购房人使用公积金贷款的书面承诺,并在楼盘销售现场予以公示。要求开发商不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃公积金贷款权利的书面文件。

 
5
 

猪队友要“搞事情”联合涨价 

2017年最后几天,朋友圈里疯传以本土某开发商为首的“联合涨价”,在调控的当口,在领导要做年终工作汇报的关键时刻,这些猪队友的做法无异于是在“搞事情”。

以某本土开发商的几个热门楼盘为代表,郑州多个楼盘纷纷传出统一的口径:“我们的优惠就要取消了”“我们周一就要涨价了”“我们已经涨价了”“有项目又出现连夜排队买房的盛况了”“再不买就买不到了”……

微信图片_20180109181844.jpg微信图片_20180109181852.jpg微信图片_20180109181857.jpg微信图片_20180109181901.jpg微信图片_20180109182105.jpg微信图片_20180109182109.jpg微信图片_20180109181811.jpg

从流传的图片中看出,这些项目的涨价幅度在100-500元之间,其中取消优惠政策、调整优惠力度等以提高成交价的变相涨价的政策也比比皆是。让人不由得想起2016年下半年,被开发商三天涨300五天涨500价所支配的恐惧。这次,多个楼盘再次发出了联合涨价的凛冬之怒,是对楼市寒冬的报复还是对即将到来的楼市新春的铺垫?

按理说,到了年底楼市已进入传统的淡季,相比旺季会出现更多楼盘优惠打折促销的手段,但是恰巧相反,不少楼盘却贴出告示,高调宣布会涨价。营销策略中有的会因为“低开高走”的因素,在后期好房源中提升价格,真的涨价,而有的开发商仅仅只是制造涨价的气氛,让购房者感到楼市涨价的局促,产生紧迫感,却未能实施具体涨价方案,“杯弓蛇影”促成成交量的上涨。

不然,干嘛涨价前还先通知通知你?君不见大马路上“清仓甩卖,最后两天”的大字报一贴就是一年?

所谓“联合涨价”更像是代理机构和中介们的“联合炒作”,毕竟,现在开发商的重要工作还是回款为主,年末要拼业绩的,真正涨价的楼盘有多少还是要最后看。怕就怕引起连锁反应,重新炒热楼市,让原本效果就微乎其微的调控,毁于一旦。


 
6
 

郑州房价迈进10万+的价虚惊一场

贫穷限制了你的想象力!原以为上半年的北龙湖8万一平是郑州房价的天花板,却被朋友圈给打了脸。

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2017年的郑州楼市,没有2016年的跌宕起伏,“六限”之下,看似平静的表面下实际房价却在稳步增长。大涨大跌已经不符合主旋律了。

然而,市场中依然充满了诙谐的气氛。

2017年的最后几天,朋友圈里开始有消息蔓延:2017年12月27日,融创中原壹号院开盘,一层售价高达102000元/平米,将郑州房价推向了10万+的时代!顿时,像一个炸弹,扔进了楼市,炸的购房者手足无措,无所遁形。

而2017年最后一场土拍,北龙湖成交的3宗地,楼面价分别是17150元/㎡、18402元/㎡,备案限价:32000元/平米。而所谓的10万一平的价格是如果通过备案呢?这个问题很多人都没想过。

可以看出,调控的决心是不可动摇,任何企图在房价上大动手脚的做法,无异于是玩火自焚。郑州房地产市场需要的是平稳、健康,而不是疲软或者亢进。

 

写在最后

2016年的调控如迅雷,很多购房客便开始幻想着房价跌回1年前甚至是5年前,然而2017年的楼市显然又要让大家失望了。不断的有黑天鹅和灰犀牛出没,不断的有破壁者和搅局者诞生。对于购房者来说,2017无疑是最艰难、最糟心的一年。

2017年已经过完,虽然上车的壁垒和难度进一步加大,阶层的固化进一步加深,但总体来说,郑州土地市场总体来讲比较平稳,新的政策很好地抑制了地王的出现。房价也得到了很好的抑制,2017年郑州新建商品住宅均价在12484,没有出现大涨大跌,平稳着陆。

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不过,在调控不放松和利率上浮的市场环境下,可以预见,2018年郑州房价将会继续持稳。未来的大租房时代,将会随着房地产市场的深化机制一同,实现“人人有房住”的宏伟目标。



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