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2017楼市厮杀局:要么生存,要么毁灭

来源:言之有屋 编辑:屋有先生 浏览:15240发布时间:2018-01-16

楼市的江湖从来不缺少腥风血雨。

有利益就有争斗,是争斗就必然惨烈。

为了达到目的,就必须使出浑身解数。

对于楼市江湖来说,首先要面对的便是土地争夺战。没有土地储备就没有立足之地。没有土地就意味着失去了安身立命的根本。没有土地就宣告着出局和淘汰。

在煎熬的调控期,土地并不是决定存亡的唯一因素。只有趁着市场余温加速跑量并迅速扩大市场份额,保证现金流,才有可能在接下来的漫长寒冬中活下来。

除此之外,品牌的排位之战,也在那些由犀利的排行榜单和精美绝伦的点评文案之间露出狰狞的血色。

楼盘与楼盘之间在进行着“街头巷战”,房企与政策之间的“无声厮杀”也如期上演。

最终,这场由政策和市场导演的残酷厮杀局即将落下帷幕,必定有一批房企将倒在征途之中,而那些仍然活着的房企,经历了残酷的“肉搏”,经历了惶恐与不安,最终在危机四伏中安全靠岸,他们,才是这个楼市江湖中真正的高手。

高手过招,点到为止。这场厮杀局里,有得与失,有进与退,也有荣与辱。每一次过招,都会决定,你还是生存,还是毁灭。

 

 
1
 

接连失地的潜规则之死

2017年,依然延续了2016年的土拍场战局混乱的场面。

整个2017年,郑州拍地100宗,相比2016年的228宗少了一半多。

意料之中,情理之外的是,整个2017年土拍市场没有出现地王,相比2016年,缺了很多令人亢奋的色彩。就连地王窝北龙湖,也牢牢被3万2的限价困死,苦等本地房企奉旨入场。

虽然地价越来越高,又有现房销售的苛刻条件,但还是无法阻挡房企的抢地热情。究其原因,这句话一语道破真相:高价拿地压力很大,简直就是找死;但如果不拿地,就是等死,等于直接宣布死亡。简而言之,要么生存,要么毁灭!

“抢地”纷争也就在所难免。

2017年1月4日,2017年土拍首场开启,6宗土地登场(郑政出162、163、164、165、166、167号),共计220.18亩。这六宗土地均为二七区郭家咀、铁三官庙合村并城改造用地。其中,162、163、164、165号地属于城镇住宅用地,共计152.54亩,6宗地均属于鑫苑名城西苑项目(又为鑫苑名城二期项目)用地。

鑫苑并未如往常城改地竞拍情节一样,成为最终的拿地者。163号地块被康桥竞得,162号地块、164号地被融侨拿下,165号地收入深圳安创投资管理有限公司囊中。

两宗商服地块分别被亚新和融侨竞得。让人大跌眼镜。

2017年10月23号土拍中,其中56-60号地块为鑫苑国际新城的城改用地。除郑政出59,60两地块为商业性质外,其余都为住宅地块,分别为郑政出54,55,56,57,58号地块。

然而,在土地出让竞价中,再次出现了城改用地被抢的场景。

竞拍结果显示,在59和60号两商业地块的土拍中出现了争抢,并最终为北京东亚新华(子公司)摘得。

在郑州南区,鑫苑拥有多个项目,鑫苑名城、鑫苑鑫中心、鑫苑鑫家、鑫苑国际新城等,布局很早、谋划多年,参与南区的城中村改造也有很多年,可以说在南区根深蒂固。然而,随着小政治气候的变化,以及市场的运行轨迹的偏移,黑天鹅事件不断出现。新的土拍模式,一次又一次的冲击着因循旧例的城改模式。鑫苑地块接连被抢恰好说明了,郑州土拍市场的潜规则之死。

是鑫苑不想拿地吗?是鑫苑大方吗?都不是!既然你不是规则的制定者,那你就只能老老实实做规则下的蝼蚁,接受结果,忍气吞声。鑫苑要怪只能怪流年不利,命逢水逆。

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2016年,K2作为郑州城改模式的搅局者,自出现之日,其“野蛮人”的姿态和“闯入者”的作为都饱受争议。从那十里铺开始,鑫苑就一直忍受着到嘴边的地被抢的命运,只不过,抢夺者从K2变成了别人。

从抢地退地、被地产商各种维权、被短暂“逼退”,到又出现在拍得复垦券地产商名单中……忙活了大半年,2017年1月20日,K2终于从宇通手中抢得一块地,再次搅动郑州地产江湖。

2017年1月20日,郑州市出让的11宗土地,全部为城改地或合村并城用地。其中,郑190-195号6块地,为管城区十八里河镇站马屯村城改地。据了解,站马屯村是绿都在管城区的又一城改项目绿都澜湾所在地,占地千余亩。

数次“诈胡”的K2却突然杀了个回马枪,截胡绿都,竞得了郑192号45.94亩地块。

在旧有的小政治气候的导向下,郑州城改地开发中开发商一直遵循“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式。这种模式可以让政府用较小的资金撬动旧城改造,可以让开发商用相对便宜的成本拿到地块,可以让郑州老城区的房价多年来相对平稳,可谓“一箭三雕”。

“闯入者”的抢地风波破坏了原有的规则,中止了大批正常进程中的土地出让,让本来可以推出的楼盘节点直接延后至少半年。甚至引发了本土开发商的联合维权。

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2017年,越来越多的“闯入者”与本土反水的“野蛮人”一起致力于新秩序的建立。“定向出让,底价成交。”的模式,在郑州宣告破产。郑州的土地市场,终于抹去了“一指没”模式的阴影,在2017年进入了一个新的阶段。

未来的城中村改造,将由政府前期参与一级土地运营,主导拆迁和安置,变成净地之后再放到市场上公开拍卖出售,这是好事。更值得注意的是,2017年之后,郑州四环之内,已再无城中村。更加自由和活跃的土地市场,或许更能刺激土地财政的最后疯狂。


 
2
 

闯入者融创

如果说K2等破坏土拍市场的外来开发商是“闯入者”,那么搅乱二级市场的融创,更是当之无愧的“终极闯入者”。

2016年下半年开始,房地产进入了漫长的调控周期。2017年,限购、限售、限价、限贷多重并举的调控手段,让楼市进入了长达半年的“横盘期”。

之所以说是“横盘”,而不是“拐点”,是因为,笔者还是愿意相信市场向好的一面,调控的终极目的是维稳。

调控的影响在二级市场的表现就是,市场遇冷,销售疲靡,购买力不断下降,价格微跌。

对于一些库存过多的开发商来说,持有成本不断增长,调控收尾遥遥无期,对于踏空行情的开发商来说,被迫入市,保证现金回流,对于手里没货的开发商来说,只能干坐着等死。

这时候,就需要更加锐利的心态和秋风落叶的手段,才能抵御这场凛冬之怒。

万科郁亮说,楼市进入了白银时代。随即遭到了融创孙宏斌的怒怼,白银时代都是扯,现在是大公司的钻石时代。

孙宏斌,也是一代风云人物,经历过大风大浪,起起伏伏,比其他人或许就多了份机敏和畏惧。也更多了份不计小利的大气和果敢的决断!如今的融创大刀阔斧疯狂拿地的样子,让人想起顺驰当年风驰电掣、攻城略地全国扩张的历史。

融创中国成为中国近三年来成长最快的房企,硬是在老牌霸主垄断市场的的优势下,杀出一条锃明发亮的血路。

竞争造就了融创。融创也在竞争中完成了自我蜕变。在郑州,房地产竞争已经从烽火连天的战国进入了列国争雄的时代,只有善于迸发出有颠覆性思维和拥有超强营销能力淘汰机制的创新企业,才能在这场战役中浴火重生。

于是,闯入者融创,在逆境中,抡起价格屠刀,斩向周边楼盘。

可以说,融创不懂产品,但绝对不能说融创不懂营销。

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2017年6月24日,郑州融创象湖壹号二期期开盘。在周边高层房价市场均价1.3万元/平方米以上的行情下,高层均价9700,重新回到了2016年的房价水平,降幅超20%。但融创提出前提条件是客户全款购房,开启了郑州低价全款购房的模式。

回想2016年6月,融创象湖壹号一期开盘,高层均价9000-10000,直接拉升白沙片区房价20%以上,并引爆了郑州楼市空前2016 夏季大牛市。

紧接着,位于同一片区的亚新美好艺境一期开盘,带精装修9500到11000。距离不远的美景东望开盘,也选择了全款低价的模式,均价9500-9700。

然而,同价不同命,融创收割之后,市场的购买力明显下降,绝对片区的购买力被融创杀得片甲不留。融创的操盘手法和营销模式不得不让人叹服。

同样,北区再次上演同一出折子戏。融创珑府开盘,再低于周边项目近2000元,在郑州四面开花,用快狠准的价格战术搅动整个郑州市场的春水,并且,就如一年前的率先涨价一样,再次引发郑州房地产价格市场的连锁反应。

狼性、洗脑、淘汰、加速、执行力……这才是闯入者融创真正的标签。

 

 
3
 

政策夹缝下的大逃杀

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上面这张图,大家肯定比较眼熟。

本土知名房产号曾经评论:这是郑州房地产市场最大的笑话。

其荒谬之处在于:“无套路”成卖点,“不捆绑”成卖点,“均价18500元/㎡”成卖点。

在调控深化之后,郑州很多楼盘就不得不面对如何“让更多人买到房子”、“如何让房子卖出更好的价格”这两件事上动脑筋。

自从网签受限、限价以后,郑州的开发商应对的招数五花八门:捆绑车位、捆绑装修、拆分购房搞阴阳合同。对于限购、限贷的,更是想着种种“延迟网签、挂户口、假社保”等妄图剑走偏锋卖房子。

2017年10月,笔者曾经走访过经开区某楼盘,该楼盘某户型约120平方米,备案单价是14000,实际上卖21000,按照实际售价算,折后总价约260万元。但是,销售人员却要求拆分为160万元的购房款和100万元的装修款两笔款项。

如果购房者按260万元、首付三成买房,那么首付为78万元左右。但是,在“双合同”之下,购房者需要一次性支付100万元的装修合同价以及48万元的首付,因此,实际上首付款就变成了约148万元,接近总房款的六成!

如果,一次性拿不出这么多钱,销售人员还表示,对于100万元装修款,可以分两年付清。另外,还可以使用选择使用银行其他的贷款产品,分3年、5年还清。

其余,像捆绑高价车位,车库卖的比房子还要贵的现象,在某些热门区域也屡见不鲜。

由此可见,2017年郑州房地产市场虽然期待破茧重生,但却依旧乱象重重。

为了度过寒冬,精明的开发商和政策之间的博弈越来越意味深长。毕竟高地价是你们卖出来的,限价也是你们说了算。如今留一线,日后好相见。

再来看看2017年6月28日,省住建厅发布的通知:郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。经价格主管部门备案并取得预售许可后,企业必须一次性公开每套准售房源价格,严格执行明码标价和“一价清”制度,不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易,不得以任何形式收取价外费用,不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。商品住房实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不得调高,3个月后根据市场变化确需上调的,必须提供充足的调价依据和理由,并重新向价格主管部门申报价格备案。

而2016年10月,是此轮调控的发轫,也恰好是这波房价抛物线的峰值。

 

写在最后

是江湖就会有血雨腥风。有些争斗是明刀明枪,有些算计是暗箭难防。有些争斗会将原有的规则送进坟墓,有些争斗会造就新的秩序重回人间。有些是的野蛮生长的产物,有些权衡妥协的衍生品。

这才是地产江湖。


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