让我们先来盘点下经开区航海路沿线的在售及潜在的写字楼产品,首先第三大街的万锦城、其次第八大街的建海国际中心,最后便是位于第九大街旁的经开广场,其次让我们来做个对比,地利方面,富田财富广场/建海国际中心(地铁口+第八大街)>万锦城(地铁口)>经开广场(距离地铁口500米左右);然后业态方面,经开广场业态包含高层+独栋写字楼以及一栋公寓,建海国际中心一栋塔楼,万锦城写字楼未来或许是往小面积的公寓方向发展,但就写字楼业态而言其竞争力,经开广场>建海/万锦城;
其次经开广场的产品标准,3栋高层写字楼,4栋独栋,1栋公寓(精装修),写字楼高层23层4.1米层高,公寓24层3.3米层高均为精装修设计,公寓面积段36-41㎡,写字楼高层分各面积段120-240㎡,一楼大厅挑高约13.9米;
最后但就区域内而言商办项目,经开广场是可以放在首位考虑的,但在滨河国际新城成熟后其优势会逐渐减弱
然而从整个商办市场的现状来看,在整个东区商办库存都高压的现在,其商办客群很难外溢,其地利优势所带来的集群效应未来也很难转移,作为东区的邻居经开区,个人对于其商办氛围以及潜力空间仍然是不太看好的。
个人认为,一个好的写字楼应该具备以下几点:
1、位于区块内的核心位置
2、自身硬件要真硬。
3、离地铁站近
4、驾车出行便利、快捷
5、物管服务跟得上
对于正商经开广场,我还是非常认可的。
1、位于航海路经开广场,该处就是经开区建成区的核心位置。
2、硬件够硬。3栋23层的精装修甲级写字楼(全装修写字楼郑州不多见),4栋企业定制独栋,1栋公寓。3222个停车位,67平米:1。4个地下车库出入口,7部进口高速电梯,13.2米挑高大堂。
3、地铁5号线经开第八大街站,步行400米即到。
4、临航海路,距东三环(107辅道,规划高架)1公里,距四港联动大道3.8公里,距京港澳高速海路站约4.5公里,交通出行方便。
5、正商物业管理口碑不佳,应重视这种软环境,不要拖后腿
6、临经开广场,广场使得写字楼更有人文精神和文化神韵。
经开区自身有滨河国际城、离航空港区最近,发展预期良好,是未来自贸区的核心地带。所以,看好正商经开广场这种区块内高端写字楼的未来,价格比高铁片区的便宜,性价比更高。
正商经开广场(办公)2016年度全年销售数据统计:共销售642套,总销售金额共5.5037亿,总销售面积共58636.04平,全年均价9386元,附月度数据,供参考。
正商经开广场(商业)2016年度全年销售数据统计:共销售10套,总销售金额共0.3595亿,总销售面积共1503.93平,全年均价23906元,附月度数据,供参考。