12月29日上午万科美景世玠线上开盘，开盘高层3#（2D34F2T2/2T4）洋房5#（3D11F1T2）、9#（3D11F/6F1T2）、10#（2D11F1T2）、11#（1D11F1T2）、12#（3D11F/6F1T2）、15#（3D11F/6F1T2）共计推出528套，当天去化453套。
洋房
143㎡推出120套，168㎡推出110套，200㎡推出52套，248㎡推出13套，274㎡推出5套，共推出300套，去化257套；
高层
125㎡推出97套，130㎡推出65套，137㎡推出33套，143㎡推出33套，共推出228套，去化196套。
成交均价（精装）
高层：均价20000-2000元/㎡；
洋房：标准层25000-29000元/㎡左右；首层31000-33000元/㎡。

鸡肋，优点，市中心，缺点临铁路，离主干道太远

去看过样板间，感觉超棒样板间！但，貌似仅止于此了，西边的铁路是硬伤，价位太高了

土拍拍下来楼面价都13400了 还要建 还要装修 想想会卖到多少

不知这周是否会开盘？？

在我心中，万科美景世玠高层只值2万，洋房只值2万5（我说的是6层洋房）。

说的这里，我已经能想象到有些人要咆哮的样子，以及跟我亲切交流置业顾问无语的样子。


我记得万科美景世玠一期主打的口号就是成本价发售，先不说是不是真的成本价，就算是真的成本价！

可你的成本价管我什么事情啊？

你拿比别人楼面价贵一倍多的地，凭什么购房者要买单，凭什么这些成本无形之中都要转到购房者头上？

我同样去买面包，同样的面粉你家进的比别人贵，就把价格强行加到面包里？还不允许我说这个价？不允许我说一句极其没有性价比？



万科可以靠着自己的营销在支撑，在盘活这个项目，但无法想象若郑纺机区域再拍一块土地，就像打了茂府一记闷枪的北龙湖5、6、8、9、10号地那样，楼面价直接腰斩，接下来该怎么玩？

颤悠悠的在山顶站岗的金茂府和他的地王小伙伴的忧愁北龙湖的项目都懂，所以都不担忧。


市场经济，自己买的地，含泪也要卖完。
站岗的地王不坑自己，就要在知道或者不知道的地方坑客户。这就是地王无法回避的宿命。

要是最后的一切都是购房者在买单，那这世界还有什么不能接受的逻辑呢？

这段时间，很多人问我

1万科美景世玠和亚新美好城邦怎么选择？

2万科美景世玠洋房和北龙湖的高层怎么选择？

因为目前万科卖的是一期，我就当你知道万科美景世玠旁边的公园是市政公园以后交还给市政之后，将立马被广场舞大妈占领，我也当你在你将买的房子外边的铁路上实测过震动和噪音，我就当你知道你小区洋房的一楼又跟万科紫台一样开心的送花园，然后小区除了会所就是一条中央景观带。

另外，强烈的地缘性客户就不用往下看了，因为值多少钱卖多少钱在你心里没法客观衡量。

1万科美景世玠跟亚新美好城邦

亚新美好城邦容积率3.5，27F纯高层，装修1500,价格18500元/㎡。目前在售的是西侧不邻高架不邻铁路楼。

一套房子最重要的是户型和社区内部环境，户型因人而异，可没人会嫌弃自己社区环境太差楼间距太窄。

纯高层亚新美好城邦有足够的公共活动空间可以跟你聊一聊八大园林，而万科美景世玠交房后你只能跟儿子说去外边看广场舞去。


2万科美景世玠和北龙湖的高层怎么选择？

如果我说南阳路区位和北龙湖光区位就差20000块，可能还有很多人不服，差10000块你要没法接受，那我也没办法，参照这个价格自己算吧！

仓储、军事用地、工厂、规划混乱、区域配套弱，租房都嫌弃的区域，和北龙湖以后的区域环境、教育、医疗、交通真的没法比，如果不是这波强行炒作，不是有人买账，这一块新房的真实售价当前绝对不应该超过1万8。

举个简单例子

南阳路建业壹号城邦和北龙湖普罗旺市龙之梦。

品质上1.9容积率高层加小高层的建业壹号城邦明显优于1.7容积率还是纯多层的普罗旺世龙之梦。

我们来看看二手房差价

根据搜房网二手房数据：9月份建业壹号城邦的均价是19510元/㎡，普罗旺世龙之梦的均价是33216元/㎡。

这中间代表些什么，读者自行体会。


简单来说，你花3万买万科美景世玠的洋房，绝对不如3万2买北龙湖正商善水上镜的精装高层或者三万三四的毛坯洋房。

比定位、比公园水系、比装修还是比会所？

当然也可以比情怀，这个真的不如你！

我还是那句话这年代先骗感情再骗钱，比直接骗钱可恨多了

放到万科美景世玠，我们简单测算一下。

万科美景世玠牺牲小区最重要品质，牺牲巨大的公共活动空间，强行高低配的原因很简单，能拉更多的溢价。除了装修上的一部分差价，实际上小高层和洋房的建安成本比高层还低，
但是34F的高层、11F的厚脸皮洋房和6F的洋房卖的价格都要相差一大截，更不要说送花园的一楼了。

我们简易的算一下。

土地成本 13411元/㎡

融资成本 一年算10% 1341元/㎡

建安成本 3500元/㎡

装修 2500元/㎡

配套费 170元/㎡

税费、管理费、营销费 2500元/㎡

综合成本算下来大概成本是23422元/㎡。

还有很多我们不知道的还以及以后的成本压缩我们就不多谈了，这个项目毕竟是万科美景的合作项目，你说不想赚钱，那俩公司凑一块干嘛？

高层目前的报价是2万3元/㎡- 2万5元/㎡，洋房是3万元/㎡。

很明显高层少赚点，小高和洋房多卖点溢价这个操盘方式走的很顺风顺水。


我本以为这个从户型到社区环境本质上已经没救的万科美景世玠一期一定会扎着成本价低价好打开销售局面。

首推一期是西侧最差的房子，万科这样释放价格表示自己主要回现金流的高层也有利润空间。

从目前情况来看，只能说万科的营销做的够扎实，套路也好使，被圈进去的客户比我想象中多的多。

关于万科美景世玠，过去我们聊过两次。

《郑纺机地王-万科美景世玠值得团购吗》
《从万科天伦紫台和万科美景世玠看地产规划，所有的高低配都是耍流氓》

该项目一直是不推荐的，只是最近这个热门的地王项目要开盘了，大家咨询讨论的非常多，俗话说没有不能买的楼盘，只有不能买的价格，万科美景世玠到底值多少钱，我们聊一聊。

一般来说房地产项目开盘的定价逻辑有三：


1竞争导向

竞争导向非常容易理解，周边卖多少，我一个新盘评估下优劣势参考周边价格卖。目前主城区项目非常少，同样定位，放到万科美景世玠可参考的项目也不多，倒是旁边的泉舜上城咬着牙等着万科先卖。

2成本导向

成本导向，是行情不好或者特殊操盘略情况下，保住成本是最低线。郑州这一时期站岗的非常棘手的地王会这么做，比如北龙湖金茂府，先出一期成本房，先回款回现金流。

3需求导向

极端点来说，某项目100套房子，300个潜在客户，200个潜在客户只能接受2万一平，有100人能接受10万一平，那这个项目可以卖10万一平。

西区的昆仑望岳为何如此受追捧？同类项目太少，地缘性改善客户太多，需求大，潜在价格自然水涨船高。

同样，开发商普天盖地的宣传、活动、做景观示范区、样板间，工法展示等一方面为了提高客户数量，一方面也是在提高客户心理预期。

售楼人员说九月中旬要开盘，价格还未确定

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  #NAME?

  据说，有可能，或许，大概，是不是9月9日开盘啊！！！！上次是8月初去的，那时候还没价格、没开盘时间，推出的楼栋临街，一般。不知道会开多少钱？

  2017-08-30 18:02:34 举报

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