对于这个项目,规划很美好,未来略缥缈,竞争很残酷,个人感觉不踏实。
规划做的非常好,参与性体验性非常高,三大主题区分,但是整体又相互融合,交互性非常好,尤其是整体的动线设计,商铺之间的互动,产品层面上,有惊艳和亮眼的地方。
但是在高新区这个区位,在政府的推动下,现在综合体层出不穷,各个项目均有大体量的商业配套,倘若能够落地,均能够留下自身内部社区业主,商业之间的竞争也非常残酷,客户分流极为严重。
此外,个人担心的还有一点就是,高新区作为目前郑州刚需客户密度最大的区域,这些客户的消费能力在一定程度上是有限制的,客单价承载力个人判断不会很高。
综合来看,区域竞争激烈、又有客户分流,客户消费力有限,客单价承载力不高,这些都是限制这个项目发展的各种因素,在这些因素的限制下,个人对于这个项目持谨慎态度。
项目位于高新区,周边住宅居住氛围较小,大部分都是以工业大学为消费的学生,但是学生消费能力低,周边也没有办公商务区,工厂职工也占一定份额,所以在业态规划方面应以学生消费为主,兼顾住宅区和周边企业职工消费,由于片区内大部分项目为综合体,基本都涵盖商业满足消费需求,所以商业辐射半径也就周边3-5公里内,目前搞个儿童主题商业真是要作死的节奏,升龙又一城的商业都被作死了,还搞儿童,首先看周边有多少儿童,儿童消费多少,一般低于成人消费,所以这个项目的商业不是很看好,定位中档百货商业+餐饮+超市+影院可以